Гражданский кодекс часть 1

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Знамеровского Р.В. при секретаре Ноготковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Магнитогорска Челябинской области об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л :

Администрация города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором, полагая, что стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты> должна была составлять 1 660 659 руб., 6 651 113 руб., 4 310 899 руб., 1 865 910 руб., 7 246 512 руб., 6 455 111 руб., 4 227 132 руб., 4 465 429,76 руб. соответственно, а при её определении в размере 309 003,75 руб., 1 619 052,24 руб., 919 542,75 руб., 313 871,25 руб., 1 344 372 руб., 2 401 114, 20 руб., 791 154 руб., 750 566,12 руб. соответственно была допущена кадастровая ошибка, просила пересмотреть кадастровую стоимость этих земельных участков в связи с выявлением недостоверных сведений об объектах оценки, использованных при определении их кадастровой стоимости; установить её на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной кадастровой оценки, исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

В обоснование иска указано, что Администрацией для размещения платных стоянок автотранспорта указанные земельные участки были предоставлены в аренду ООО «ЭПИцентр», впоследствии к договорам аренды заключены дополнительные соглашения, в соответствии с которыми арендатором указанных объектов недвижимости является ООО «Шельф». Администрация полагает, что при определении кадастровой стоимости данных земельных участков использовались недостоверные сведения об этих объектах недвижимости – отнесение их к оценочной группе видов разрешенного использования земельных участков, указанных в подпункте 1.2.3 Методических указаний «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок».

В судебном заседании представитель административного истца Администрации города Магнитогорска Челябинской области – Береглазов Д.А. на заявленных требованиях настаивал, полагал, что кадастровая ошибка была допущена в связи с неверным применением Методических указаний, при постановке земельных участков на кадастровый учет был неверно определен вид разрешенного использования, который не изменялся с момента их постановки на кадастровый учет.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Челябинской области – Чижова Л.А. полагала требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель заинтересованного лица Приуральского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв.

Представители административных ответчиков Правительства Челябинской области, Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, заинтересованного лица ООО «Шельф» в судебное заседание не явились. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд находит административный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в том числе и при определении размера арендной платы, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (действовавшего до 01 января 2017 года) установлено, что в государственный кадастр недвижимости, являющийся федеральным государственным информационным ресурсом, вносятся, в том числе, сведения о разрешенном использовании земельного участка, о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном Законом о кадастре порядке документов, если иное не установлено этим Законом (часть 2, 5 статьи 1, часть 5 статьи 4 Закона).

С 1 января 2017 года государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с частью 7 статьи 1 названного Федерального закона государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о его кадастровой стоимости (пункт 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Согласно части 2 статьи 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 248 КАС РФ, статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде или комиссии. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости).

В пункте 13 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 указано, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости.

Судом установлено, что на основании распоряжений Главы города №6691-Р от 16 декабря 2005 года, № 6960-Р от 02 декабря 2004 года, № 6693-Р и № 6690-Р от 16 декабря 2005 года, № 7355-Р от 20 декабря 2004 года и постановлений администрации города Магнитогорска № 9569-П от 02 ноября 2009 года, № 3071-П от 05 апреля 2010 года, между Администрацией и ООО «ЭПИцентр» заключены договоры аренды земельных участков № 4362 от 10 мая 2006 года, № 5353 от 12 мая 2010 года, № 3855 от 20 декабря 2004 года, № 4361 и № 4360 от 10 мая 2006 года, № 5415 от 30 июня 2010, № 3911 от 30 декабря 2004 года предметом которых является предоставление в аренду земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты> – для размещения платной ночной стоянки легкового автотранспорта, <данные изъяты> – для размещения временной круглосуточной автостоянки, <данные изъяты> – для эксплуатации ночной платной автостоянки, <данные изъяты> – для размещения платной ночной стоянки легкового автотранспорта, <данные изъяты> – для размещения платной ночной стоянки легкового автотранспорта, <данные изъяты> – для размещения временной круглосуточной автостоянки, <данные изъяты> – для размещения платной ночной стоянки легкового автотранспорта, <данные изъяты> – для размещения платной ночной стоянки легкового автотранспорта.

Впоследствии к указанным договорам аренды земельных участков заключены дополнительные соглашения от 11 августа 2011 года, от 29 августа 2011 года, 23 января 2015 года в соответствии с которыми арендатором этих объектов недвижимости является ООО «Шельф» до 19 и 26 ноября 2024 года, до 03 декабря 2024 года.

Расчет платы за аренду земли по данным договорам аренды осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Из кадастровых справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости, ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты> поставлены на государственный кадастровый учет до формирования перечня объектов подлежащих государственной кадастровой оценке, в связи с чем включены в указанный перечень и их кадастровая стоимость была определена по состоянию на 01 октября 2014 года и утверждена Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года № 263-П «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земель населенных пунктов Челябинской области» в размере 309 003,75 руб., 1 619 052,24 руб., 919 542,75 руб., 313 871,25 руб., 1 344 372 руб., 2 401 114, 20 руб., 791 154 руб., 750 566,12 руб. соответственно, сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04 декабря 2015 года.

В результате анализа сведений Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> установлено, что 04 марта 2015 года (после проведения государственной кадастровой оценки) на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 20 февраля 2015 года и представленных документов, в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, а именно вид разрешенного использования изменен с «ночная автостоянка» на «для размещения временной ночной платной автостоянки».

Согласно пункту 2.3.8 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года №222, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в пределах одной функциональной группы его кадастровая стоимость не изменяется.

В связи с тем, что вид разрешенного использования «ночная автостоянка» и «для размещения временной ночной платной автостоянки» относятся к одной функциональной группе видов разрешенного использования, определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> заново не осуществлено.

Из ответов Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, Приуральского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» на запросы суда следует, что исполнителем работ по контракту №79 от 24 марта 2015 года работы произведены в соответствии с методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года №39 (далее – Методические указания).

В соответствии с Перечнем земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Челябинской области, данные земельные участки, имели следующие характеристики: с кадастровым номером <данные изъяты> - для организации временной автостоянки; с кадастровым номером <данные изъяты> - под автостоянку; с кадастровым номером <данные изъяты> - ночная стоянка автотранспорта; с кадастровым номером <данные изъяты> - ночная стоянка автотранспорта; с кадастровым номером <данные изъяты> - под автостоянку; с кадастровым номером <данные изъяты> - ночная стоянка автотранспорта; с кадастровым номером <данные изъяты> - ночная автостоянка; с кадастровым номером <данные изъяты> - для организации временной автостоянки.

В силу ст. 4 постановления Правительства РФ № 316 от 08.04.2000 г. «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Вид функционального использования определяется на основе вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, исходя из информации о разрешенном использовании земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, указанном в Перечне объектов оценки, специалистами филиала было принято решение об отнесении их к группе видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.3 Методических указаний - «Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» (3 группа ВРИ).

В рамках работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Челябинской области по состоянию на 01 октября 2014 года населенному пункту г.Магнитогорск присвоен тип «городской». Расчет кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в городских населенных пунктах, осуществляется в соответствии с пп. 2.2-2.5 Методических указаний.

Удельные показатели кадастровой стоимости для земельных участков 3 группы ВРИ рассчитывается на основе построения статистической модели в следующем порядке: определение состава ценообразующих факторов земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от ценообразующих факторов) в составе земель населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав ценообразующих факторов для земельных участков 3 группы ВРИ, определялся на основе анализа рыночной информации.

Сбор сведений о ценообразующих факторах для земельных участков Челябинской области осуществлялся на основе данных предоставленных администрацией Магнитогорского городского округа, управлением Росреестра по Челябинской области, Челябинскстатом.

В качестве источников рыночной информации использовались сведения: управления Росреестра по Челябинской области; администрации муниципальных образований; информационно-издательского центра; электронных средств массовой информации; печатных средств массовой информации.

В результате статистического анализа рыночных цен и ценообразующих факторов, выполненный с использованием СПО «Расчет ЗУ НП», для построения статистической модели были отобраны следующие ценообразующие факторы, оказывающие существенное влияние на рыночные цены земельных участков в составе 3 группы ВРИ земель: расстояние до ближайшей из основных дорог города; расстояние до остановок общественного транспорта (в т.ч. автовокзалы, автостанции, автобусные остановки и т.п.); расстояние от объекта до административного центра населенного пункта; среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе.

Для расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков была построена Экспоненциальная модель. Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков осуществлялся путем подстановки значений ценообразующих факторов в уравнение.

В соответствии с п. 2.2.7 Методических указаний кадастровая стоимость земельных участков определялась путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков на площадь земельных участков и составила: <данные изъяты> в размере 750 566,12 руб. (1 140,47 руб./кв.м. * 2 710 кв.м.); <данные изъяты> в размере 1 619 052,24 руб. 883,28 руб./кв.м. * 700 кв.м.); <данные изъяты> в размере 309 003,75 руб. (1 123,65 руб./кв.м. * 275 кв.м.); <данные изъяты> в размере 791 154 руб. (1 130,22 руб./кв.м. * 1 200 кв.м.); <данные изъяты> в размере 2 401 114,2 руб. (886,02 руб./кв.м. * 658,12 кв.м.); <данные изъяты> в размере 313 871,25 руб. (1 141,35 руб./кв.м. * 275 кв.м.); <данные изъяты> в размере 1 344 372 руб. (1 120,31 руб./кв.м. * 892,5 кв.м.); <данные изъяты> в размере 919 542,75 руб. (1 030,3 руб./кв.м. * 1 833 кв.м.).

Административный истец мотивирует недостоверность определения кадастровой стоимости указанных земельных участков тем, что при государственной кадастровой оценке земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты> неверно отнесены к 3 группе вида разрешенного использования, поскольку данные земельные участки были предоставлены в аренду для размещения платных стоянок легкового автотранспорта и фактически используются ООО «Шельф» как платные автостоянки.

Указанное противоречит имеющимся материалам административного дела, как указывалось ранее, согласно сведениям содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости данные земельные участки на момент проведения государственной кадастровой оценки имели следующие виды разрешенного использования: с кадастровым номером <данные изъяты> - ночная стоянка автотранспорта; с кадастровым номером <данные изъяты> - для организации временной автостоянки; с кадастровым номером <данные изъяты> - ночная автостоянка; с кадастровым номером <данные изъяты> - ночная стоянка автотранспорта; с кадастровым номером <данные изъяты> - ночная стоянка автотранспорта; с кадастровым номером <данные изъяты> - для организации временной автостоянки; с кадастровым номером <данные изъяты> - под автостоянку; с кадастровым номером <данные изъяты> - под автостоянку, с такими же характеристиками они и вошли в перечень для оценки на 01 октября 2014 года, сведения об ином виде разрешенного использования в государственном кадастре недвижимости отсутствовали.

Таким образом, при расчете кадастровой стоимости этих объектов недвижимости в ходе государственной кадастровой оценки у исполнителя работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Челябинской области не имелось снований относить указанные земельные участки к иной группе вида разрешенного использования.

Градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки, определяется разрешенное использование земельных участков (пункт 9 статьи 1, пункты 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования объектов недвижимости правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений, в том числе о виде разрешенного использования земельных участков, осуществляется органом кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, установленном статьей 15 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» либо на основании заявления об учете изменений объекта недвижимости.

Исходя из положений части 3 статьи 20 названного Федерального закона с заявлением об учете изменений земельного участка вправе обратиться собственники или лица, обладающие этими земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет.

На основании пункта 6 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению: собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (пункт 4 части 2 статьи 15 указанного Федерального закона).

Органы местного самоуправления в соответствии с пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Таким образом, Администрация как правообладатель земельных участков имеет возможность самостоятельно определить вид разрешенного использования земельного участка, который бы совпадал с фактическим и обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган. Вместе с тем, административный истец своим правом не воспользовался, с соответствующим заявлением в орган регистрации прав не обращался.

Согласно абзацу 2 пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, лежит на административном истце.

Поскольку в ходе рассмотрения дела административным истцом не представлены доказательства использования государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости недостоверных сведений об объектах недвижимости, при определении их кадастровой стоимости, суд не находит оснований для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требования администрации города Магнитогорска Челябинской области об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 01 октября 2014 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> в размере 1 660 659 руб., <данные изъяты> в размере 6 651 113,82 руб., <данные изъяты> в размере 4 310 899,95 руб., <данные изъяты> в размере 1 865 910,75 руб., <данные изъяты> в размере 7 246 512 руб., <данные изъяты> в размере 6 455 111,6 руб., <данные изъяты> в размере 4 227 132 руб., <данные изъяты> в размере 4 465 429,76 руб. на период с 01 января 2019 года до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий