Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-69/2020 (пред. № 3а-595/2019) по административному исковому заявлению ФИО об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, расположенных в <данные изъяты>, равной их рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени.

Административный истец, просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 8 февраля 2018 года в представленном отчете об оценке № ОК-1210/2018 от 22 октября 2018 года, составленного оценщиком ООО «Кадастровый центр».

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости земельного участка (т.1 л.д. 139-142).

По результатам повторной судебной экспертизы рыночная стоимость земельных участков была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебное заседание представитель административного истца не явился. В суд поступило уточненное административное исковое заявление, в соответствии с которым административный истец просит суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 8 февраля 2018 года в заключении эксперта.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – не явился, ранее были направлены замечания к экспертному заключению, поскольку Министерство полагало недостоверной рыночную стоимость земельного участка, определенную по результатам судебной экспертизы, ввиду того, что при составлении заключения экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, законодательства о государственной экспертной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: 1) отказ от доходного подхода; 2) отказ от корректировки на «рыночные условия»; 3) внесение корректировки на рельеф.

От ГБУ МО «ЦКО» также поступили письменные замечания на экспертное заключение: 1) ненадлежащий анализ рынка; 2) отказ от доходного подхода; 3) ошибочная корректировка «на удаленность от МКАД»; 4) несопоставимость аналогов по площади; 5) отказ от корректировки на «рыночные условия»; 6) ошибочный расчет корректировки «на дополнительные особенности (сервитут)»; 7) несоответствие итоговой стоимости рыночным данным.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушал стороны, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что АО «Премиумстрой» является собственником земельных участков с КНКН:

- 50:20:0010336:35014, общей площадью 46 461 кв. м.;

- 50:20:0010336:35015, общей площадью 1 366 кв. м.;

- 50:20:0010336:35016, общей площадью 26 063 кв. м.;

- 50:20:0010336:35017, общей площадью 3 161 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: для жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты> (т.1 л.д. 10).

Судом также установлено, что кадастровая стоимость указанных земельных участков, была установлена, по состоянию на 8 февраля 2018 года.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта № 01/03/20 от 3 марта 2020 года ООО «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ» ФИО1, которой судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 8 февраля 2018 года в размере: КН <данные изъяты> – 346 074 050 рублей; КН <данные изъяты> – 6 725 640 рублей; КН <данные изъяты> – 182 003 140 рублей; КН 50:20:0010336:35017 – 22 073 900 рублей.

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 КАС РФ. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и на определение рыночной стоимости земельных участков, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Указание административных ответчиков на необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода, является несостоятельным, поскольку эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, а на стр. 16 заключения содержится подробное обоснование отказа от применения доходного подхода, с которым суд соглашается.

Довод ответчиков о необоснованном отказе эксперта от корректировки на «рыночные условия» на основе данных о сроке экспозиции объектов не заслуживает внимания, поскольку срок экспозиции это период, в течение которого объект может быть продан ФИО неизменной цене предложения. Срок экспозиции для данного сегмента составляет от 2 до 9 месяцев, сроки экспозиции объектов аналогов укладываются в данный диапазон, в связи с чем эксперт обосновано пришел к принятии вышеуказанной корректировки в размере 0,0%.

Несогласие МИО МО с внесенной экспертом корректировкой на рельеф не может быть признано обоснованным, поскольку в материалах дела имеются документы, отражающие особенности местности, более того, эксперт также выезжал на место для проведения осмотра объектов оценки.

Замечание ГБУ МО «ЦКО» относительно ненадлежаще проведенного анализа рынка суд находит несостоятельным, поскольку на стр. 31-32 экспертного заключения представлены данные о фактическом состоянии рыночной стоимости объектов, близких по своим характеристикам с исследуемыми объектами.

Довод ГБУ МО «ЦКО» о неправильном определении корректировки на «удаленность от МКАД» не заслуживает внимания. Экспертом в своих письменных пояснениях подробно описан процесс расчета корректировки, обоснованность которого не вызывает сомнений.

Указание на неверный расчет корректировки на дополнительные особенности (сервитут), опровергнуто экспертом в судебном заседании, а в письменных пояснениях отражена методика и таблицы расчеты.

Ссылка ГБУ МО «ЦКО» на несоответствие итогового значения стоимости аналитическим исследованиям не нашла своего подтверждения: на стр. 58 ЭЗ содержится диапазон стоимости, полученный экспертом в результате анализа рынка, который составил 1730-10 685,7 рублей за кв.м., в то время как рыночная стоимость спорных земельных участков составила от 4 923,6 до 7 448,7 рублей за кв.м., что очевидно укладывается в данный диапазон.

Эксперт также в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов опроверг замечания административного ответчика.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного ответчика суду не представлено.

Административным истцом выводы эксперта не оспариваются.

Оценив заключение эксперта ФИО в совокупности с другими доказательствами (в том числе экспертное заключение ФИО2) с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена равной их рыночной стоимости в размере определенном по состоянию на 8 февраля 2018 года в экспертном заключении ФИО1, полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой, по которой спорные объекты недвижимости могли быть отчуждены на открытом рынке на дату кадастровой оценки.

Поскольку законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе ФИО наличии возражений относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих ФИО рассмотрении судами дел, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

<данные изъяты>

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.В. Вердиян