Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области и государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Респект-Недвижимость» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Респект-Недвижимость» (далее – ООО «Респект-Недвижимость») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения, общей площадью 1977+/-15,56 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 5 856 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения, общей площадью 185 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 648 000 руб.

Объединены в одно производство два административных дела под номером № 3а-595/2020.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных земельных участков.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 11 310 891,48 руб., земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 1 058 429,40 руб.

Вместе с тем согласно отчету об оценке от 12 мая 2020 года, составленным ООО «<данные изъяты>», по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 5 856 000 руб., земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 648 000 руб.

Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца вынужденного оплачивать налоговые платежи в необоснованно завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не возражал против удовлетворения требований с учетом заключения эксперта.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В связи с чем обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, статьями 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 4 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке указано, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Положениями части 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствие с постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года № 1019-р «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году» проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.

Согласно материалам дела ООО «Респект-Недвижимость» на основании акта приема-передачи при реорганизации юридического лица на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения, общей площадью 1977+/-15,56 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, а также земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения, общей площадью 185 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки с 09 января 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость определенна в размере 11 310 891,48 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость определенна в размере 1 058 429,40 руб.

Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объектов на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчеты об оценке от 12 мая 2020 года, составленные ООО «<данные изъяты>», которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 5 856 000 руб. и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 648 000 руб.

Поскольку представленные административным истцом отчеты об оценке вызывали сомнения в достоверности установленной рыночной стоимости, по делу была назначена экспертиза на предмет соответствия отчетов об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и ФСО, а также по определению рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года.

Экспертом ФИО3 АНО «НИИ СЭ» сделан вывод, что отчеты об оценке, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, что повлияло на итоговую величину определенной рыночной стоимости. В качестве нарушений, допущенных в отчете, эксперт указывает на не соответствие фактического местоположения объектов оценки относительно красных линий местоположению, указанному в отчете, на некорректное указание зон расположения объектов оценки и объектов аналогов, установленных ПЗЗ города Саратова, а также на допущенные арифметические ошибки.

В этой части выводы заключения эксперта сторонами не оспаривались.

Вместе с тем стороной административного истца заявлено о назначении повторной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков.

Так, согласно заключению эксперта ФИО3 АНО «НИИ СЭ» № 27650 по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 8 070 410,55 руб., а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере 851 334,85 руб.

В качестве оснований для назначения повторной экспертизы явилось неправильное определение местонахождение объекта аналога № 3, применены правила землепользования и застройки г. Саратова в редакции, не соответствующей дате определения кадастровой стоимости.

В связи с наличием сомнений в обоснованности выводов заключения эксперта судом назначена повторная судебная экспертизы.

Согласно заключению эксперта ФИО4 ООО «Инвестконсалтинг» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения, общей площадью 1977+/-15,56 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определена в размере 6 154 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения, общей площадью 185 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определена в размере 639 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.

Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьёй 9 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Заключение эксперта ФИО4 ООО «Инвестконсалтинг» соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт воспользовался качественным методом оценки в рамках сравнительного подхода.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в экспертном заключении. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее - ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенных в <...> пересечение улиц Тулайкова и Шехурдина, расположенные в Ленинском и Кировском районах г. Саратова.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (под офисную застройку).

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: передаваемые права, условия сделки, местоположение, физические характеристики участков, наличие улучшений и др.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки на передаваемые права в отношении объектов-аналогов, которые в отличие от объекта оценки находятся в аренде, на цену предложения, на местоположение относительно красных линий, на площадь т наличие улучшений. Примененные корректировки рассчитаны на основании данных, указанных в Справочнике оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки, под редакцией ФИО5 Нижний Новгород, 2017. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Суд также учитывает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» сроком действия по 14 февраля 2018 года, является членом общероссийской общественной саморегулируемой организации «<данные изъяты>». Ответственность застрахована в СПАО «<данные изъяты>» и АО «<данные изъяты> на основе страхового полиса от 4 июня 2020 года.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Респект-Недвижимость» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: Отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения, общей площадью 1977+/-15,56 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 6 154 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения, общей площадью 185 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 639 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 19 июня 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева