Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СИТИСТРОЙ" к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СИТИСТРОЙ" (далее по тексту решения - ООО "СИТИСТРОЙ") обратилось в Тамбовский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указав в обоснование своих требований, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:642, площадью 253 кв.м., относящего к категории земель населённых пунктов, вид разрешенного использования: под склад ГСМ лит. Д (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), расположенного по адресу: <...>; земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:643, площадью 1982 кв.м., относящего к категории земель населённых пунктов, вид разрешенного использования: под склады лит. Г,В (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), расположенного по адресу: <...>; а также земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:4735, площадью 2373 кв.м., относящего к категории земель населённых пунктов, вид разрешенного использования: гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке, расположенного по адресу: ***.

В обоснование заявленных требований ссылался на отчёт ООО «Бюро независимой профессиональной оценки «Эконометр» оценщика ФИО1 № 1020-07 от 26.11.2020 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года: с кадастровым номером 68:29:0202007:642 в размере 224 471, 72 руб. с кадастровым номером 68:29:0202007:643 в размере 1 758 509,68 руб., с кадастровым номером 68:29:0202007:4735 в размере 2 105 420,52 руб.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки завышены, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога.

В судебном заседании 1 апреля 2021 года представитель административного истца по доверенности ФИО2 изменил административные исковые требования и просил установить рыночную стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков исходя из заключения судебной экспертизы. Пояснял о том, что административным истцом расходы по проведённой экспертизе в размере 30 000 руб. оплачены в полном объёме. В судебное заседание 15 апреля 2021 года ФИО2 не явился, извещён о времени и месте рассмотрения дела надлежаще.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области ФИО3 в письменных возражениях просил отказать административному истцу в заявленных требованиях, ссылаясь на то, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, является существенным и вызывает сомнения в достоверности определения рыночной стоимости объектов оценки. Кроме того, представителем указано на недостатки, допущенные оценщиком в отчёте относительно объектов - аналогов № 1 и № 2. Так, объект - аналог № 1 находится в охранной зоне, что не учтено оценщиком при подготовке отчёта, и в сети «Интернет» имеются сведения о продаже объекта - аналога №2 на дату предложения по большей цене.

Представитель Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту решения - ТОГБУ «ЦОКСОН») в судебное заседание не явился, извещён о времени и месте рассмотрения дела надлежаще.

В своем письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) также просила рассмотреть дело в своё отсутствие и отказать в удовлетворении предъявленных к Управлению Росреестра по Тамбовской области требований по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что данный орган не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости.

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Заинтересованные лица - администрация Тамбовской области и администрация г. Тамбова своих представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

Поскольку лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту решения Федеральный закон №237-ФЗ) указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года № 854 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков - с кадастровым номером 68:29:0202007:642 в размере 752 978,6 руб., с кадастровым номером 68:29:0202007:643 в размере 6 124 399, 82 руб., с кадастровым номером 68:29:0202007:4735 в размере 3 652 070,73 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственном земельных участков с кадастровыми номерами 68:29:0202007:642 и 68:29:0202007:643 с 29 июня 2016 года, а земельного участка с кадастровым номером 68:29:0202007:4735 с 14 сентября 2015 года.

Соответственно, владея вышеназванными земельными участками на праве собственности и являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации от их кадастровой стоимости, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии со статьёй 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения Федерального закона № 135-ФЗ) отчёт об оценке является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки.

Требования к отчёту об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ №299 от 20 мая 2015 года.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности также являются федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N297 от 20 мая 2015 года, федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N298 от 20 мая 2015 года, а при оценке недвижимости и федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N611 от 25 сентября 2014 года.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При проверке представленного отчёта оценщика, суд находит выводы об итоговой рыночной стоимости объектов оценки вызывающими сомнения, поскольку при использовании оценщиком объекта – аналога №2, а именно, земельного участка, расположенного по адресу: ***, стоимость которого, исходя из отчёта составляет 4 000 000 руб.

Вместе с тем, по общедоступной информации в сети «Интернет» на дату предложения данного объекта-аналога имеются сведения о его иной стоимости в размере 6 500 000 руб., что ставит под сомнение достоверность сведений используемых оценщиком.

При изучении объекта-аналога № 1, находящего по адресу: ***, усматривается, что данный земельный участок находится в охранной зоне и вызывает сомнение введение корректировки по его местонахождению.

Определением суда от 14 января 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет подтверждения рыночной стоимости земельных участков на дату их оценки.

Согласно заключению эксперта ООО ОПЦ «Альтаир» ФИО4 от 5 марта 2021 года №0503/21 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года определена в следующих размерах:

- участка с кадастровым номером 68:29:0202007:642 в размере 307 205 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:29:0202007:643 в размере 2 406 644 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:29:0202007:4735 в размере 2 881 415 руб.

Оценивая экспертное заключение эксперта ФИО4 в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющему высшее техническое образование по специальности «Комплексное обеспечение информационной безопасности автоматизированных систем», имеющему высшее юридическое образование, квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшему квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 1998 года № 135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости», имеющему стаж экспертной работы с 2015 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении последовательно и подробно описан процесс, подходы и методы оценки, правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежат участки и факторы, влияющие на их стоимость, а также в заключении содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, со ссылками на источники информации и дате её подготовки, с приложением размещенных в сети «Интернет» копии распечаток объявлений.

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объектах оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки.

При этом экспертом обоснованно были проведены также корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки: на передаваемые имущественные права, на возможность торга, расположение относительно автомагистрали, на наличие ветхих зданий и сооружений, общую площадь.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.

Возражений относительно заключения эксперта либо ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, и оснований для назначения таковой по инициативе суда не имеется. Более того, представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании 1 апреля 2021 года изменил административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков равную их рыночной стоимости с учётом проведённой судебной экспертизы.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими по делу доказательствами, учитывая наличие в отчёте оценщика вышеуказанных недостатков, суд считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом в своём заключении, удовлетворив административное исковое заявление.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком по делу, являются несостоятельными и противоречащими положениям части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статям 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым именно данный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, и соответственно в силу части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что в суд с настоящим административным исковым заявлением ООО «СИТИСТРОЙ» обратилось 23 декабря 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СИТИСТРОЙ", поданное в Тамбовский областной суд 23 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в следующих размерах:

- участка с кадастровым номером 68:29:0202007:642 в размере 307 205 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:29:0202007:643 в размере 2 406 644 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:29:0202007:4735 в размере 2 881 415 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Тамбовский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2021 года.

Судья М.В. Яковлева

***