Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», комитета по управлению имуществом Саратовской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям ФИО3 к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО4 обратился в суд с административными исковыми заявлениями, в которых просит установить по состоянию на <дата> кадастровую стоимость земельного участков:

площадью 650 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 422 500 руб.;

площадью 700 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 455 000 руб. ;

площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 390 000 руб.;

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что являлся арендатором указанных земельных участков.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» кадастровая стоимость земельных участков определена для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 523 732 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 414 894 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 306 056 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 306 056 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 306 056 руб.

Вместе с тем рыночная стоимость земельных участков согласно отчетам об оценке №№ 145, 145/1, 145/2, 145/3, 145/4, составленным ИП ФИО6, с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 422 500 руб.; с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 455 000 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 390 000 руб.; с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 390 000 руб.

Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить административные исковые требования, представитель административного ответчика не возражал против удовлетворения требований.

Представитель Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области извещен, просил рассмотреть в свое отсутствие.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, договоров замены стороны в обязательстве ФИО4 на праве принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, расположенные по адресу: <адрес>.

В связи с чем обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» с 09 января 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2019 года установлена для земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 523 732 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере 1 414 894 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере 1 306 056 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере 1 306 056 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере 1 306 056 руб.Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объектов на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать 01 января 2019 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчеты, составленные ИП ФИО6, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 422 500 руб.; с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 455 000 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 390 000 руб.; с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 390 000 руб.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик подтвердил правильность выводов, обосновал применение выбор аналогов и корректировок.

Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость нежилого здания, определенную оценщиком.

Оценщик ИП ФИО6, составивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «<данные изъяты>», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 02 декабря 2013 года, Оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценки недвижимости от 04 июня 2018 года № 012844-1, его ответственность при осуществлении оценочной деятельности застрахована в САО «<данные изъяты>».

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее по тексту – ФСО № 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: передаваемые права, местоположение, площадь, условия финансирования, условия рынка, время предложения, разрешенное использование, общая площадь, транспортная доступность, доступные коммуникации.

Поиск информации производился в сети Интернет на общедоступных сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.

Для сравнения оценщик выбрал пять объектов-аналогов, расположенные в городе Саратове на ул. Клеверная, ул. 2-я Гусельская.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, с видом разрешенного использования «под ИЖС».

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценщиком применена корректировка на уторгование. Отказ от иных корректировок оценщик мотивированно обосновал.

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объекта недвижимости, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административные исковые заявления ФИО3 к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 700 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 455 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 650 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 422 500 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 390 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 390 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года

Датой подачи заявления считать 19 июня 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева