Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-599/2016 по административному исковому заявлению ООО «МетаЛ» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием представителей ООО «МетаЛ» ФИО1, ФИО2,

представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО3,

у с т а н о в и л :

ООО «МетаЛ» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения, просило признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представители административного истца поддержали заявленные исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в уточненном административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, мэрия г.о.Тольятти не обеспечили участие в судебном заседании своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Филиал ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Самарской области в письменном отзыве оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда, мэрия г.о.Тольятти просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Привлеченные судом к участию в деле ФИО4, ФИО5, ФИО6, АО «Управление малой механизации», ФИО7, ООО «Современные мебельные системы» просили рассмотреть дело в их отсутствие, разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

ЗАО «Лада-Флект» представило в суд отзыв, в котором просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

С учетом надлежащего извещения сторон дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях / пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III-1Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Установлено, что на земельном участке с кадастровым номером: 63№.

Указанный земельный участок, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером: №, поставлен на государственный кадастровый учет 22.01.2016 года со статусом временный.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № утверждена актом определения кадастровой стоимости от 25.01.2016 года в размере 10 523 391,22 руб.

Будучи не согласным с кадастровой стоимостью земельного участка, ООО «МетаЛ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, предоставив отчет об оценке №033№, выполненный ООО «<данные изъяты>». В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 25.01.2016 года составляет 4 787 591,79 руб.

Решением комиссии № заявление ООО «МетаЛ» было отклонено.

Не согласившись с решением Комиссии, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного гражданского дела.

Доводы ЗАО «Лада-Флект» о том, что административный истец не вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, который имеет статус временный и не принадлежит административному истцу, судом отклоняются ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости /статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2-2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»/.

Пунктом 2 Порядка определения цены земельных участков, имеющихся в Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов и о признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Самарской области», утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 30.09.2015 года №618, продажа земельных участков, находящихся на территории Самарской области, а также земельных участков. государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Временный статус земельного участка не является препятствием к оспариванию кадастровой стоимости этого земельного участка, поскольку свидетельствует лишь о том, что данный земельный участок на настоящий момент не имеет собственника.

Административный истец имеет исключительное право приобретения в собственность или аренду земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности строения, и в силу изложенных обстоятельств он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Пункт 20 Порядка создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263 регламентирует порядок принятия Комиссией решений и указывает, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов. Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отклоняя заявление ООО «МетаЛ», Комиссия указала, что содержание и оформление отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно: в выводах по коммерческой привлекательности объекта рассматриваются, в основном, отрицательные факторы; по фактору площади объект отнесен к среднеликвидным, что оценщиком расценено как отрицательный фактор коммерческой привлекательности/ п.5 ФСО №3/; сегмент рынка территориально оценщиком не ограничен, тем не менее выбраны аналоги только по Автозаводскому району г.Тольятти /п.22 ФСО №7/, из почти 4 000 аналогов оценщик выбрал только 12 аналогов /стр.52-53 отчета/; отсутствуют правила отбора /кроме адреса объектов /п.22 ФСО №7/; проведена «двойная сортировка» аналогов: сначала по цене за 1 кв.м, а затем по иным факторам.

Проанализировав вышеназванное решение, суд приходит к выводу о том, что замечания комиссии к отчету об оценке являются необоснованными.

На странице 40 отчета оценщик указал как положительные, так и отрицательные факторы, влияющие на коммерческую привлекательность объекта оценки. Фактор «площадь», оцененный оценщиком как отрицательно влияющий на коммерческую привлекательность объекта в связи с его средней ликвидностью, является суждением оценщика, не повлиявшим на расчет и определение величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО №7, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности /п.11 ФСО №7/.

Вышеприведенные положения федерального стандарта оценки не ограничивают оценщика в выборе объектов-аналогов и в их количестве, предлагая соблюдать лишь требование сопоставимости объектов –аналогов по ценообразующим факторам и нахождения в одном с исследуемым объектом сегменте рынка.

Оценщик в ходе исследования указанное правило не нарушил; в результате первичной выборки им отобраны 12 аналогов, наиболее сопоставимые с исследуемым объектом по основным ценообразующим факторам, расположенные в одном с объектом оценки районе /<адрес>/ и в одном с ним сегменте рынка.

Правила отбора аналогов оценщик описал на страницах 71-72 отчета, при этом указав, что при формировании вторичной выборки оценщик использовал правила минимизации показателя абсолютного отклонения, который выражается как разность между средним значением выборки и значением элемента по модулю, и максимального приближения значений ценообразующих параметров объекта-аналога к значениям ценообразующих параметров у объекта оценки. Для формирования вторичной выборки оценщик использовал аналоги, отношения абсолютного отклонения которых к выборочному среднему минимальны и не превышают 30%.

На странице 75 приведены корректировки к ценам объектов-аналогов по ценообразующим параметрам.

Замечание Комиссии о применении оценщиком «двойных сортировок» при отборе аналогов из отчета об оценке не следует.

Доводы Управления Росреестра о том, что административным истцом оценен земельный участок площадью 11 062 кв.м., в то время, как в аренде находится земельный участок площадью 28 627 кв.м., судом не принимаются во внимание, поскольку административный истец, обращаясь в Комиссию, просил пересмотреть кадастровую стоимость участка с кадастровым номером: №, площадь которого составляет 11 062 кв.м.

В отзыве на заявленные требования Управление Росреестра ссылается на то, что оценщиком проигнорирован фактор стоимости - наличие железнодорожной ветки, транспортная доступность указана как затрудненная, местонахождение объекта указано как обладающее низким потенциалом, без учета того, что объект имеет промышленное назначение.

С вышеперечисленными доводами суд не может согласиться в связи со следующим.

В таблице 9.9 на странице 59 отчета оценщик классифицировал значение фактора «транспортная доступность» по следующим критериям: отличная / 1 линия на главных транспортных магистралях города и области, наличие удобного подъезда и парковки/, хорошая / 1 линия на улицах, характеризующихся свободной транспортной доступностью, наличие парковки/, нормальная / доступ к объекту без особых затруднений/, затрудненная / расположение внутри кварталов на закрытых территориях баз, внутри малых населенных пунктов/, значительно затрудненная /сложный поиск объекта, отсутствие асфальтовых подъездных путей, неоднозначный адрес объекта/.

В соответствии с данной классификацией и сведениями о нахождении земельного участка внутри промышленного квартала, а также о плохом состоянии подъездных путей к нему, оценщик пришел к выводу о том, что объект оценки имеет значительно затрудненную транспортную доступность.

Вышеприведенный вывод оценщика сторонами не опровергнут.

Расположение земельного участка в промышленной зоне позволило оценщику сделать вывод о его низком потенциале, вместе с тем, фактор «потенциал местоположения» не расценивался оценщиком как имеющий значение и в расчете величины рыночной стоимости не участвовал.

Исследуя влияние фактора «наличие железнодорожной ветки» на величину рыночной стоимости, оценщик провел сравнение стоимости земельных участков, имеющих железнодорожную ветку и не имеющих таковую, и пришел к выводу о том, что стоимость земельного участка от наличия железнодорожной ветки не зависит, поскольку разница между средними значениями составляет менее 1%.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, и учитывая, что отчет об оценке подтвержден положительным экспертным заключением, выполненным Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией «<данные изъяты>», в котором содержится вывод о том, что отчет соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области неправомерно отклонила заявление ООО «МетаЛ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, чем нарушила права и законные интересы ООО «МетаЛ».

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

Признавая, что Комиссией нарушены права административного истца, суд приходит к выводу об удовлетворении требований административного истца о признании несоответствующим нормативным правовым актам решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ и обязании Комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «МетаЛ» от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации», ст.ст.227-228 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования ООО «МетаЛ» удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «МетаЛ» от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.