Гражданский кодекс часть 1

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Ноготковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

ООО «Перспектива» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 905 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (административного), расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 4 782 000 руб. по состоянию на 01 октября 2014 года на период, начиная с 01 января 2018 года.

В обоснование указано, что установленная в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость этого земельного участка в размере 9 511 586,2 руб. превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца, как арендатора.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Перспектива» Марьяновский М.Л., полагая верным отчет оценщика, высказал несогласие с размером рыночной стоимости земельного участка 5 331 000 руб., установленном заключением судебной экспертизы, настаивая на проведении повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области Сипко Д.К. против проведения повторной судебной экспертизы возражал.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области, заинтересованных лиц Администрации г.Челябинска, КУИиЗО г.Челябинска, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, допросив свидетеля <данные изъяты> и эксперта <данные изъяты> исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, ООО «Перспектива» 01 августа 2017 года был заключен договор УЗ№015661-Д-2017 долгосрочной аренды земельного участка г. Челябинска в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 905 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (административного), расположенного по адресу: <данные изъяты>, сроком действия до 01.04.2022 г.

Расчет платы за аренду земли по договору аренды УЗ№015661-Д-2017 от 01 августа 2017 года, подлежащей уплате ООО «Перспектива», произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, определением кадастровой стоимости этого земельного участка затрагиваются права и обязанности административного истца ООО «Перспектива», являющегося плательщиком арендной платы. Его права, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. По результатам рассмотрения соответствующего обращения ООО «Перспектива» от 26.12.2018 г. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области было вынесено решение за № 146 от 22.01.2018 года об отклонении этого заявления, основанного на отчете оценщика №352-2018-12 от 24.12.2018 г.

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 263-П от 10.11.2015 года утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 октября 2014 года.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в указанный Перечень, его кадастровая стоимость утверждена Приказом №263-П в размере 9 511 586,2 руб., сведения внесены в ГКН 07 декабря 2015 года. Датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 01 октября 2014 года.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование своих требований ООО «Перспектива» представило отчет об оценке №352-2018-12 от 24.12.2018 г. оценщика ООО «Тотал прогрессив консалтинг» <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 октября 2014 года определена в размере 4 782 000 рублей.

Определением суда от 09.04.2019 года на основании ходатайства представителя административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы № 6/Э-0519 от 13.05.2019 г., выполненной экспертом ООО «Антей-эксперт» <данные изъяты> предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, отчет об оценке №352-2018-12 от 24.12.2018 г. выполнен с методологической ошибкой (оценщик не учел в расчетах имеющееся обременение), повлекшее искажение рыночной стоимости, следовательно, отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость (без НДС) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 октября 2014 года составляла 5 331 000 рублей.

Будучи допрошенной в качестве свидетеля, <данные изъяты> подтвердила, что при проведении оценки ею не учитывалось то обстоятельство, что на оцениваемом земельном участке расположено здание, являющееся объектом культурного наследия.

Между тем, пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. №508, предусмотрено, что кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

Замечания представителя административного истца к объектам, взятым судебным экспертом в качестве аналогов, не могут быть приняты судом в качестве основания для назначения повторной экспертизы, поскольку они относятся к одному сегменту рынка. Требования пункта 4 ФСО № 4 о том, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует, экспертом соблюдены. Довод представителя административного истца о том, что оцениваемый земельный участок находится у него в аренде, а не в собственности, об обратном не свидетельствует.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется, поскольку, как пояснили и свидетель <данные изъяты>., и эксперт <данные изъяты>., установленные ими рыночные стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размерах 4 782 000 руб. и 5 331 000 руб. укладываются в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2016 года № 15-П, рыночная стоимость представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными.

Таким образом, противоречий в выводах судебного эксперта не имеется, в связи с чем предусмотренные ч. 2 ст. 83 КАС РФ основания для назначения по тем же вопросам повторной экспертизы, проведение которой следовало бы поручить другому эксперту, отсутствуют.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает необходимым положить в основу принимаемого решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером равной рыночной заключение судебной экспертизы, а не отчет оценщика, не соответствующий положениям п. 10 ФСО №4.

Возложенная определением от 09 апреля 2019 года обязанность по оплате экспертизы Министерством имущества и природных ресурсов Челябинской области исполнена не была, что подтвердил представитель административного ответчика. Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом ООО «Антей-Эксперт» Гладких Н.И. в полном объеме и представлено в материалы дела. Это заключение положено в основу решения суда о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Стоимость услуг составила 50 000 рублей.

Суд считает, что указанные судебные расходы подлежат взысканию в пользу ООО «Антей-Эксперт» с административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, поскольку оно является государственным органом, утвердившим приказом № 263-П от 10.11.2015 года результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Челябинской области, которые были успешно оспорены административным истцом. Допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка расхождение с рыночной стоимостью на ту же дату (в 1,78 раза) не укладывается в приемлемый диапазон отклонений, является существенным, свидетельствует об ошибке допущенной государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 905 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (административного), расположенного по адресу: <данные изъяты>, установив её равной рыночной стоимости в размере 5 331 000 (пять миллионов триста тридцать одна тысяча) рублей по состоянию на 01 октября 2014 года на период, начиная с 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 26 декабря 2018 года.

Взыскать с Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Антей-Эксперт» расходы по оплате услуг эксперта <данные изъяты> в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей, которые подлежат перечислению по следующим реквизитам: получатель – ООО «Антей-Эксперт», <данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: