Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Слуховой Ирины Анатольевны к государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости и об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

Слухова И.А. через своего представителя Волкову Н.А. обратилась в Курганский областной суд с административным иском к государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее – ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», бюджетное учреждение) о признании незаконным решения бюджетного учреждения от <...>№ об отказе в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером № и об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, равной 1296000 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость здания составляет 2581 077 рублей 74 копейки по состоянию на 1 января 2020 г.

Согласно отчету об оценке общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Альянс» (далее – ООО «ОК «Альянс») от 30 сентября 2021 г. № рыночная стоимость здания по состоянию на 29 сентября 2021 г. определена в размере 1 296000 рублей.

<...> Слухова И.А. обратилась в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости 1 296000 рублей, приложив отчет об оценке.

Оспариваемым решением бюджетного учреждения от <...>№ в удовлетворении заявления Слуховой И.А. об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости отказано.

С решением административного органа административный истец не согласна, поскольку считает необоснованной ссылку учреждения в оспариваемом решении на формулу из пункта 7.3.10 Методических указаний о государственной оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, так как они предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, а рыночная стоимость здания определена оценщиком ФИО5, кроме того, эти указания утратили силу с 1 марта 2022 г.

Доводы бюджетного учреждения о неактуальности сборников УПВС-69, примененных оценщиком в отчете об оценке, по мнению административного истца, не могут являться основанием для критической оценки отчета об оценке. Доказательств того, что использование справочника привело к занижению рыночной стоимости в решении нет, вывод учреждения о занижении стоимости объекта оценки без учета дополнительных затрат является преждевременным и носит предположительный характер.

Ссылаясь на статьи 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статью 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статью 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», административный истец полагает, что с учетом того, что кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость, это нарушает ее права и законные интересы, поскольку влечет необходимость нести бремя повышенной налоговой нагрузки.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Волкова Н.А. поддержала требования административного иска и просила их удовлетворить.

Представитель административного ответчика ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» Мищенко Е.И. против удовлетворения административного иска возражала по доводам отзыва учреждения на административное исковое заявление (л.д.125-129), настаивая на том, что замечания, приведенные в решении об отказе в установлении рыночной стоимости, являются обоснованными.

Административный истец Слухова И.А. в судебном заседании не участвовала, о времени и месте его проведения извещалась, что подтверждается конвертом с судебным извещением, направленным по адресу ее проживания и вернувшимся без вручения в связи с истечением срока его хранения, обеспечила явку в судебное заседание своего представителя.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося административного истца Слуховой И.А., поскольку она надлежаще извещена о месте и времени судебного заседания и ее явка не признана судом обязательной.

Заслушав пояснения явившихся лиц, исследовав представленные сторонами доказательства, письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска.

В силу положений части 1 статьи 218 и части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности, и суд удовлетворяет заявленные требования, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушает охраняемые права и интересы административного истца.

Согласно части 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом. При проверке законности решения суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, вступившая в силу 11 августа 2020 г., которой предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а именно порядок рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, а также оспаривание решений этих бюджетных учреждений в судебном порядке.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В соответствии со статьями 6, 7 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ и предусмотрено, что актом субъекта Российской Федерации может быть установлена дата досрочного перехода на новый порядок, то есть к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

С даты, указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в этом субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курганской области – 1 января 2021 г.

Согласно постановлению Правительства Курганской области от 13 июня 2018 г. № 185 на территории Курганской области таким бюджетным учреждением, наделенным полномочиями по определению кадастровой стоимости, является ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости».

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Курганской области вопросы установления кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, и лишь решение указанного бюджетного учреждения может быть оспорено в судебном порядке, при этом одновременно в суд может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Вместе с тем положения главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат применению с учетом положений Федерального закона № 269-ФЗ и статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Поскольку на территории Курганской области с 1 января 2021 г. вопросы установления кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости подлежат разрешению в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, и рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется, то судом не может быть установлена кадастровая стоимость на основании пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусматривающим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в прежнем порядке, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, разрешение судом вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г., указано, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера (ответ на вопрос № 9).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ может быть установлена лишь в случае признания решения бюджетного учреждения незаконным как способ восстановления нарушенного права заявителя.

Иное означало бы нарушение требований законодательства, регулирующего новый порядок установления кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, введенный Федеральным законом № 269-ФЗ.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащий установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения бюджетного учреждения в оспариваемом решении, в случае несоответствия этого решения требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Слуховой И.А. на праве собственности с <...> принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером № – нежилое трехэтажное здание склада с эстакадой, площадью 338,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и договором дарения недвижимого имущества (л.д. 10-12, 13-14).

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость указанного здания утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-П и составляет по состоянию на 1 января 2020 г. 2581077 рублей 74 копейки, дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2021 г. (л.д. 120).

<...> Слухова И.А. обратилась в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости 1 296000 рублей по состоянию на 29 сентября 2021 г., приложив отчет об оценке ООО «ОК «Альянс» от 30 сентября 2021 г. №, согласно которому рыночная стоимость здания определена в рамках затратного подхода методом сравнительной единицы при отказе от применения сравнительного и доходного подходов и составила по состоянию на 29 сентября 2021 г. 1 296000 рублей (л.д. 15, 22-113).

<...> ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» вынесено оспариваемое решение № об отказе в удовлетворении заявления Слуховой И.А. об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости по причинам, указанным в разделе V решения, а именно:

оспариваемым решением ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от <...>№ в удовлетворении заявления Слуховой И.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, наличием расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения стоимости объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, выявленными в отчете об оценке от 30 сентября 2021 г. №, а именно:

Расчет стоимости замещения объекта оценки проведен на основе данных сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, введенных 1 января 1969 г. (далее – УПВС). С 70-х годов произошли серьезные изменения в технологиях строительного производства, в использовании новых строительных машин, механизмов и материалов, и, соответственно, в системе ценообразования и сметного нормирования. В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Согласно подпункту «з» пункта 24 ФСО № 7 для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок. В зависимости от порядке учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты. Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству: стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

В справочнике УПВС-69, используемом оценщиком, не учтены вышеуказанные дополнительные косвенные затраты, поскольку такие затраты в 1969 г. (год разработки справочника) застройщик не нес, так как они не были предусмотрены действующим законодательством.

Корректная формула расчета восстановительной стоимости в современных условиях при использовании справочника УПВС выглядит следующим образом: C⁶⁹_CTP = C⁶⁹_уд x V_стр x К_i x И_84/69 x И_Д.О._/84 x (1 + ДКЗ), где

C⁶⁹_уд – удельный показатель восстановительной стоимости в ценах 1969 г., руб./м3;

V_стр – площадь, объем, иная подобная характеристика, м³ и прочее;

К_i – поправочные коэффициенты, учитывающие отклонения характеристик объекта недвижимости от аналогичного объекта в справочнике УПВС;

И_84/69 – индекс пересчета стоимости 1969 года в цены 1984 года;

И_Д.О._/84 – индекс пересчета стоимости 1984 года в цены на дату определения кадастровой стоимости;

ДКЗ – дополнительные косвенные затраты, не учтенные в УПВС, но необходимые в современных рыночных условиях строительства.

Приведенный в отчете расчет затрат на замещение объекта оценки не учитывает дополнительные косвенные затраты, не учтенные в УПВС, но необходимые в современных рыночных условиях строительства.

Тем самым, по мнению бюджетного учреждения, оценщиком нарушен пункт 5 ФСО № 3 (л.д.16-17).

Оценив исследованные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к следующим выводам.

Поскольку принадлежащее Слуховой И.А. здание является объектом налогообложения и размер налога на имущество подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости здания, результаты пересмотра его кадастровой стоимости затрагивают ее права и законные интересы, поэтому у административного истца имелись основания для обращения в бюджетное учреждение с соответствующим заявлением об установлении рыночной стоимости здания, а также в суд с указанным административным иском об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, оспариваемое решение бюджетного учреждения принято уполномоченным органом в установленном законом порядке и сроки, выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в решении приведены, то есть требования статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в указанной части административным ответчиком соблюдены.

Суд признает обоснованными доводы административного ответчика о том, что отчет об оценке № от 30 сентября 2021 г., подготовленный оценщиком ООО «ОК «Альянс» ФИО5, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и что на основании данного отчета не может быть установлена кадастровая стоимость здания в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке, исходя из следующего.

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 20 этого же Федерального закона требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно пункту 3 федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, предусмотрено использование трех основных подходов к проведению оценки стоимости объектов, в числе которых указан затратный подход, представляющий собой совокупность методов оценки стоимость объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, применяемый преимущественно в случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункты 11, 18, 19)

Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке (далее также – Указания), которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, как путем использования методов массовой оценки, так и индивидуально (пункты 1.1, 1.2, 1.3).

Согласно пункту 7.3.10 Указаний при проведении расчетов допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) при условии введения поправочных коэффициентов, помимо коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства из цен 1969 года в цены на дату определения кадастровой стоимости, на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и прочих поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве по отношению к году издания справочника. Пересчет из цен справочников УПВС осуществляется по формуле: C⁶⁹_CTP = C⁶⁹_уд x V_стр x К_i x И_84/69 x И_Д.О._/84 x (1 + ДКЗ), где ДКЗ это дополнительные косвенные затраты, не учтенные в УПВС, но необходимые в современных рыночных условиях строительства.

Как следует из отчета об оценке № от <...>, рыночная стоимость здания с кадастровым номером 45:25:030804:429 определена оценщиком затратным подходом путем определения восстановительной стоимости объекта капитального строительства с применением справочника УПВС, в котором полная стоимость замещения объекта оценки в ценах 1969 г. рассчитана без учета дополнительных косвенных затрат, не учтенных в УПВС, но необходимых в современных рыночных условиях строительства, и поправочного коэффициента (индекса дополнительных косвенных затрат), как это требует пункт <...> Указаний.

Вместе с тем, исключение из расчета корректировки на дополнительные косвенные затраты приводит к занижению стоимости объекта оценки.

Таким образом, оценщик, исключив в расчетах стоимости замещения объекта оценки корректировку на дополнительные косвенные затраты, использует в отчете неполные и (или) недостоверные сведения об объекте оценки, что повлияло на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки и что свидетельствует о нарушении им пункта 5 ФСО №.

При таких обстоятельствах в силу положений статьи 12 Федерального закона 135-ФЗ кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания не может быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании представленного административным истцом отчета об оценке № от 30 сентября 2021 г.

Довод административного истца о том, что приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 утратил силу, судом отклоняется, поскольку указанный приказ прекратил свое действие с 28 февраля 2022 г. и на момент принятия бюджетным учреждением оспариваемого решения Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные вышеуказанным приказом, действовали и применялись.

Довод административного истца об отсутствии оснований для применения вышеуказанных Методических указаний судом также отклоняется, поскольку в соответствии с пунктом 3 ФСО № 3 данный нормативный правовой акт уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, должен был учитываться оценщиком при составлении отчета об оценке, так как этим актом определены затраты, которые должны быть учтены при определении рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом с использованием сборника УПВС.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что бюджетным учреждением в оспариваемом решении обоснованно указано о нарушении оценщиком пункта 5 ФСО № 3 и обоснованно отказано заявителю в установлении кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу здания в размере его рыночной стоимости.

Каких-либо доказательств, опровергающих данные выводы, административным истцом не представлено.

В ходе судебного разбирательства дела представителем административного истца было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, однако судом в удовлетворении ходатайства отказано ввиду его необоснованности, поскольку вопрос о том, подлежат ли применению положения вышеуказанных Методических указаний о необходимости учета дополнительных косвенных затрат при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом с использованием справочника УПВС, является правовым вопросом, который подлежит разрешению судом и не требует каких-либо специальных познаний в области законодательства об оценочной деятельности для его разрешения.

Таким образом, оснований для признания оспариваемого решения бюджетного учреждения незаконным и удовлетворения требований административного иска, в том числе и требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости 1 296000 рублей, определенной оценщиком в отчете об оценке, не имеется, в связи с чем административный иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного иска Слуховой Ирины Анатольевны к государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения от <...>№ об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости и об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Решение суда в окончательной форме вынесено 1 июля 2022 г.

Судья Ю.Л.Дьяченко