Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Волковой Л.Ф. – Гончаренко А.Ю., представителя административного ответчика Правительства Амурской области Орловой К.Н., представителей административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» Кургановой О.Л., Свистильник Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Волковой Любови Федоровны к Правительству Амурской области, ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Волкова Л.Ф. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Правительству Амурской области, ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее равной рыночной стоимости, указав, что на основании договора аренды от 25 ноября 2011 г. № 184, договора об уступке прав аренды земельного участка (цессии) от 11 ноября 2014 г. административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 15000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. была определена в размере 8 594 010 рублей. Однако административный истец не согласна с установленным размером кадастровой стоимости, поскольку он не соответствует рыночной стоимости земельного участка, которая согласно отчету ООО «АмурОценка» от 1 июня 2021 г. № 041-21 по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 3 218 000 рублей. При этом указывает, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка застрагиваются права административного истца как плательщика арендных платежей.

На основании изложенного, административный истец просила суд на основании отчета ООО «АмурОценка» от 1 июня 2021 г. № 041-21 пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 15000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и установить ее равной рыночной стоимости в размере 3 218 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 г.

В ходе производства по делу после проведения судебной экспертизы административный истец уточнила административные исковые требования, на основании представленного скорректированного отчета ООО «АмурОценка» от 21 февраля 2022 г. № 055-22 просила суд пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 15000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и установить ее равной рыночной стоимости в размере 4 616 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 г.

В судебном заседании представитель административного истца Волковой Л.Ф. – Гончаренко А.Ю. настаивала на удовлетворении административных исковых требований с учетом их уточнения. Заявила о несогласии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, полагая, что экспертом неверно применена корректировка на рельеф. Кроме того, при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом использованы объекты-аналоги № 5 и № 6, которые являются несопоставимыми с объектом оценки, в связи с чем не могли быть использованы в качестве объектов-аналогов, так как значительно завышают стоимость, имеют характеристики, не сопоставимые с характеристиками объекта оценки.

Представитель административного ответчика Правительства Амурской области Орлова К.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований, поддержала доводы, содержащиеся в письменном отзыве. Полагала, что с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, которые полагала достоверными и обоснованными, оснований для удовлетворения административного иска не имеется, поскольку установленная заключением эксперта рыночная стоимость незначительно (менее 5 %) отличается от оспариваемой кадастровой стоимости.

Представители административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» Кургановой О.Л., Свистильник Н.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения административных исковых требований, поддержали доводы, содержащиеся в письменном отзыве. Полагали, что как изначально представленный административным истцом отчет ООО «АмурОценка» от 1 июня 2021 г. № 041-21 о рыночной стоимости земельного участка, так и вновь представленный скорректированный с учетом некоторых замечаний заключения эксперта отчет ООО «АмурОценка» от 21 февраля 2022 г. № 055-22 подготовлены с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, влекущими необоснованность итоговых результатов оценки, что нашло свое подтверждение в ходе проведенной по делу судебной экспертизы. При этом в скорректированном отчете замечания эксперта, признавшего первоначальный отчет недостоверным, были устранены лишь частично, в остальной части нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, устранены не были, в связи с чем рассчитанный в данном отчете показатель рыночной стоимости земельного участка также является недостоверным. Указали, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> была определена учреждением путем индексации по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровой стоимости данного земельного участка, ранее установленной по состоянию на 1 января 2013 г. решением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Рореестра по Амурской области в размере его рыночной стоимости по результатам рассмотрения заявления Волковой Л.Ф. и представленного ею отчета о рыночной стоимости земельного участка, в размере 6 970 000 рублей. При этом заявленная административным истцом в настоящее время к установлению в качестве кадастровой рыночная стоимость земельного участка значительно ниже даже указанного показателя. В связи с изложенным, полагали, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. Просили взыскать с административного истца в пользу учреждения понесенные по делу судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15000 рублей, поскольку расхождение между установленной в ходе проведенной судебной экспертизы рыночной стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью является незначительным, составляет менее 5 %, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений и свидетельствует о том, что при установлении кадастровой стоимости права административного истца не были нарушены.

В судебное заседание не явились административный истец Волкова Л.Ф., представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Амурской области, администрации Благовещенского района Амурской области, заинтересованное лицо Дроздова В.П., явка которых в силу закона не является обязательной и не признана судом обязательной, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, имеются ходатайства о рассмотрении административного дела без участия представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», иные лица о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не просили, административный истец обеспечила явку в судебное заседание своего представителя. В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), с учетом мнения участников процесса, не возражавших против рассмотрения дела при состоявшейся явке, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

В представленном в адрес суда письменном отзыве ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Амурской области указало, что в ЕГРН учтен земельный участок с кадастровым номером <номер>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства производственной базы, площадью 15000±86 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 14 ноября 2011 г. В соответствии с распоряжением Правительства Амурской области от 29 апреля 2019 г. № 75-р «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Амурской области» в 2020 году были проведены работы по государственной кадастровой оценке категории земель земли населенных пунктов. На территории Амурской области создано Бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», в полномочия которого входит определение кадастровой стоимости. Постановлением Правительства Амурской области от 27 ноября 2020 г. № 796 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки. Земельный участок с кадастровым номером <номер> вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2020 г., согласно постановлению Правительства Амурской области от 27 ноября 2020 г. № 796 кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 8 594 010 рублей. Филиалом в соответствии с законом были проведены работы по внесению указанной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, дата определения 1 января 2020 г., дата внесения 28 января 2021 г., дата применения 1 января 2021 г. Таким образом, в соответствии с действующим законодательством орган регистрации прав обеспечивает только внесение сведений о кадастровой стоимости по результатам проведенной государственной кадастровой оценки после ее утверждения и передачи в орган регистрации прав. Полагает, что в случае установления судом выполнения отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <номер> в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», представленный отчет независимого оценщика может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объект недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренные нормами федерального законодательства о ЕГРН.

Управление Росреестра по Амурской области в письменном отзыве просило принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследованных доказательств в соответствии с законом.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из ч.ч. 1-3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу 1 января 2017 г., к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2023 г. (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам данного Федерального закона до окончания переходного периода (до 1 января 2023 г. либо до даты принятия решения о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости), осуществляется по правилам ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Постановлением Правительства Амурской области от 11 июля 2017 г. N 329 «Об установлении даты перехода к проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» установлена дата перехода к проведению в Амурской области государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» – 1 января 2018 г.

Судом установлено, что в соответствии со ст.ст. 6, 11 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на основании распоряжения Правительства Амурской области от 29 апреля 2019 г. N 75-р «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Амурской области» в 2020 году проведена государственная кадастровая оценка земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Амурской области, по состоянию на 1 января 2020 г.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков указанной категории по состоянию на 1 января 2020 г. утверждены постановлением Правительства Амурской области от 27 ноября 2020 г. N 796 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Амурской области».

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела подлежат применению положения Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

При этом учитывая, что с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости Волкова Л.Ф. обратилась в суд 15 июня 2021 г., то есть до установленной постановлением Правительства Амурской области от 30 декабря 2021 г. N 1112 даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 1 января 2022 г., оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в данном случае подлежит по правилам ст. 22 указанного Федерального закона.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу п.п. 1, 5 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что на основании заключенного с администрацией Благовещенского района Амурской области договора аренды земельного участка от 25 ноября 2011 г. № 184 (с учетом дополнительного соглашения к нему от 30 октября 2014 г.), договора об уступке прав аренды земельного участка (цессии) от 11 ноября 2014 г. Волкова Л.Ф. наряду с Дроздовой В.П. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 15000±86 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

По условиям п. 1.2 договора аренды от 25 ноября 2011 г. № 184 (с учетом дополнительного соглашения от 30 октября 2014 г.) срок аренды установлен с 25 ноября 2014 г. по 21 сентября 2015 г.

Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

При этом ответом администрации Благовещенского района Амурской области от 27 октября 2021 г. подтверждается, что договор аренды земельного участка от 25 ноября 2011 г. № 184 по состоянию на 1 января 2020 г. и в настоящее время является действующим.

Указанное свидетельствует, что в настоящее время указанный договор аренды заключен на неопределенный срок.

При этом по условиям договора аренды арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, административный истец обладает правом обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер>, поскольку подлежащая уплате административным истцом как арендатором земельного участка арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем она затрагивает права и обязанности административного истца.

Согласно Приложению № 1 к постановлению Правительства Амурской области от 27 ноября 2020 г. N 796 кадастровая стоимость находящегося в аренде административного истца земельного участка с кадастровым номером <номер> по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 8 594 010 рублей.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 4 июня 2021 г., 29 июня 2021 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> внесены в ЕГРН 28 января 2021 г., дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2020 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2021 г. С административным исковым заявлением в суд Волкова Л.Ф. обратилась 15 июня 2021 г.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что административное исковое заявление подано административным истцом в пределах срока, установленного ч. 3 ст. 245 КАС РФ.

Предметом требований административного истца является установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии с ч.ч. 3, 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно ч. 9 ст. 22 указанного Федерального закона к заявлению об оспаривании прилагается отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Аналогичные положения содержатся в ч. 2 ст. 246 КАС РФ.

При этом по смыслу положений ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В соответствии с ч. 1 ст. 61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в ст. 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

В силу ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ч. 1 ст. 11 названного Федерального закона).

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с чем представляемый административным истцом в обоснование заявленных требований отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам ст. 84 КАС РФ.

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», в соответствии с п. 6 которого итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (п. 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Согласно п.п. 12, 13 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого оъекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1).

В соответствии с п. 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с п.п. 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пп.пп. «а, б» п. 22 ФСО N 7).

Согласно пп. «д» п. 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с пп. «е» п. 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы): передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из разъяснений, содержащихся в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что обращаясь в суд с соответствующими требованиями, изначально административный истец основывала их на отчете ООО «АмурОценка» от 1 июня 2021 г. № 041-21 (оценщик Ф.И.О.14), согласно которому по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> составляет 3 218 000 рублей.

С учетом возражений административных ответчиков – Правительства Амурской области, ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» о необоснованности и недостоверности представленного административным истцом отчета от 1 июня 2021 г. № 041-21, выполненного ООО «АмурОценка», мотивированных необоснованностью отказа от применения доходного подхода для оценки, недостоверностью и непроверяемостью использованной в отчете информации, использованием информации, не имеющей отношения к определению рыночной стоимости объекта оценки, отсутствием в отчете проведенного анализа влияния фактора конфигурации и рельефа на стоимость участка, необоснованном применением понижающего коэффициента на рельеф в размере -19 %, отсутствием корректировки для объекта-аналога площадью 50000 кв.м., необоснованностью отказа от использования прочих аналогов, отсутствием анализа влияния ценообразующих факторов на стоимость земельных участков на дату оценки в месте оценки, в ходе производства по делу по ходатайству административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено частнопрактикующему оценщику Ф.И.О.8 Перед экспертом поставлены вопросы об установлении соответствия отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а в случае установления нарушений - об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г.

Согласно экспертному заключению по делу № 3а-75/2021, выполненному экспертом Ф.И.О.8, представленный ООО «АмурОценка» отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 1 июня 2021 г. № 041-21 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки. Выявлены замечания по применению методов и подбору объектов-аналогов, определению поправок и их применению, влекущие необоснованность итогового результата оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены оценщиком неверно. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В частности, указано, что в нарушение п. 13 ФСО № 3 при анализе ценообразущих факторов и определении корректировок в рамках сравнительного подхода оценщик ссылается на «Справочник оценщика недвижимости - 2018 г. Земельные участки» Лейфера Л.А., не подтверждая их исследованиями рынка. В нарушение п. 5 ФСО № 3 в отчете приведена информация на 2010-2013 годы, не существенная для определения стоимости и не имеющая отношения к исследуемому объекту. Ссылка в отчете на информацию продавца о полной пригодности аналога № 2 под производственную базу не подтверждена, что вводит в заблуждение пользователей отчета. Отсутствует документально подтвержденные сведения о виде прав на земельный участок. На странице 18 отчета указаны два улучшения, расположенные на земельном участке: 1 – здание проходной, 2 – площадка открытого хранения 2250 кв.м., однако при осмотре и на кадастровой карте видно, что на месте площадки расположен овраг, был ли данный объект на момент осмотра оценщиком ООО «АмурОценка» не ясно, не указана дата осмотра. Неверно проведена выборка аналогов, аналог со стоимостью 5,33 руб./кв.м. выбивается из остальных значений и при определении диапазона стоимости значительно занижает границы диапазона рыночной стоимости объекта. Отсутствует обоснование отказа от доходного подхода. Из 20 аналогов находящихся в свободном доступе, исследовано только 5. Ошибочно определена поправка на площадь аналогов 2 и 3. Оценщиком ошибочно определено наличие электроснабжения, подъезда на участок. Не применялась поправка на наличие фундамента на одном из аналогов. Поправка на наличие оврага рассчитана эмпирически без подтверждения рыночными данными. Отсутствует обоснование неприменения поправки на вид прав.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> по состоянию на дату оценки – 1 января 2020 г. определена в размере 8 242 749 рублей.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение эксперта по форме и содержанию соответствует требованиям ст. 82 КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

Выводы о рыночной стоимости земельного участка сделаны экспертом при использовании сравнительного подхода. При этом обоснован отказ от затратного и доходного подходов.

В заключении эксперта приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на стоимость объекта, произведен подробный анализ рынка для подбора объектов-аналогов в сегменте, к которому исходя из вида фактического и разрешенного использования – для строительства производственной базы, являющегося наиболее эффективным способом использования объекта оценки, отнесен оцениваемый участок, - земельные участки под индустриальную застройку, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены мотивы, по которым рынок продажи земельных участков признан экспертом активным, при этом при выборе объектов-аналогов учитывались такие характеристики, как: права на земельный участок, местоположение – аналогичный район, где находится объект недвижимости, физические характеристики объекта.

При этом, как указано ранее, в соответствии с п. 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Исследовательская часть заключения эксперта логична, последовательна и мотивирована, содержит пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость изложенных в заключении выводов и результатов. Наличие методологических и арифметических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

В заключении эксперта имеются ссылки на источники информации, содержатся копии соответствующих материалов, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации.

Доводы представителя административного истца, основанные на рецензии ООО «АмурОценка» (то есть организации, подготовившей отчет об оценке, являющийся предметом экспертного исследования), о неверном применении экспертом корректировки на рельеф суд находит несостоятельными. Как следует из заключения эксперта, при введении корректировки на рельеф экспертом учтено, что на земельном участке наблюдается наличие оврага, площадь которого по данным публичной карты с учетом результатов топографической съемки от октября 2019 года приблизительно составляет 4245 кв.м., что занимает 28,3 % от общей площади спорного участка. Поскольку указанная часть земельного участка расположена в овраге, что существенно затрудняет использование ее по назначению (строительство производственной базы), экспертом обоснованно введена корректировка на наличие оврага для части земельного участка площадью 4245 кв.м. с использованием данных сайта Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиэлт». При этом каких-либо достоверных сведений, подтверждающих иную площадь оврага на дату оценки – 1 января 2020 г., а также невозможность использования по назначению остальной площади земельного участка, наличие других существенных недостатков, делающих земельный участок менее пригодным для строительства и использования и обосновывающих необходимость применения корректировки ко всей площади земельного участка, составляющей 15000 кв.м., суду не представлено.

При этом в соответствии с п. 5 ФСО № 3 в целях недопущения введения в заблуждение пользователей отчета корректировка на рельеф обоснованно применена экспертом только в отношении тех аналогов, в тексте объявления которых содержалось указание на то, что участки отсыпаны либо не требуют отсыпки.

Доводы представителя административного истца и рецензии ООО «АмурОценка» о необоснованном использовании экспертом аналогов № 5 и № 6, (номера аналогов после проверки на коэффициент вариации, до – № 5 и № 9 соответственно), по мнению суда, также являются необоснованными.

При этом судом учитывается, что аналог № 5, как и объект оценки, расположен в с. Чигири Благовещенского района Амурской области, сопоставим с ним по основным характеристикам, соответствует виду использования объекта оценки - для строительства производственной базы. При этом вопреки доводам представителя административного истца, в отношении данного аналога применена корректировка на рельеф с учетом содержащихся в объявлении сведений о том, что земельный участок отсыпан. Вместе с тем сведений о наличии на земельном участке водоснабжения и канализации, а также теплоснабжения, коммуникационных связей из объявления не усматривается, в связи с чем корректировка на указанные коммуникации экспертом не применялась. Принимая во внимание наличие оплаты за подведение электричества и то обстоятельство, что электричество подведено к границе земельного участка, экспертом не использовалась корректировка на подключение к электричеству.

Аналог № 6, как следует из представленной в объявлении карты, расположен в с. Верхнеблаговещенское на границе Благовещенска и Благовещенского района, удаленность от объекта оценки составляет 8,3 кв.м. При этом по результатам анализа рынка земельных участков под индустриальную застройку, в частности под размещение производственных баз, экспертом сделан вывод о том, что, как правило, участки под индустриальную застройку площадью 7000 кв.м. и больше располагаются либо на окраинах населенного пункта, либо за его пределами и предназначаются для обеспечения производственной деятельности. Рынок земельных участков для размещения производственных баз в основном представлен такими районами г. Благовещенска и Благовещенского района, как: ул. Студенческая (район ул. Энергетической, ул. Промышленной), Новотроицкое шоссе, район 5-ой стройки, ул. Нагорной, р-он Астрахановки, р-он пос. Мясокомбината, с. Чигири. В настоящее время для рынка недвижимости граница между с. Чигири и г. Благовещенском стерта. Все объекты-аналоги, используемые экспертом в заключении, прежде всего сопоставимы с объектом исследования по назначению (виду разрешенного использования) – производственная база, по площади и по месторасположению (окраины города), в связи с чем корректировка на местоположение не вводилась.

Доводы стороны административного истца и рецензии ООО «АмурОценка»о необоснованном использовании экспертом объектов-аналогов № 5 и № 6 ввиду их значительного отличия по ценообразованию от иных объектов-аналогов, судом не принимаются, поскольку сведений о том, по каким конкретно ценообразующим факторам указанные объекты, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, не сопоставимы с ним, не приведено, по существу несогласие с применением указанных аналогов основывается исключительно на их более высокой по сравнению с иными аналогами стоимости. Однако вопреки указанным доводам в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности к ценообразующим факторам относятся характеристики, определяющие стоимость объектов, а не сама стоимость объектов. Утверждение рецензента о том, что единообразное ценообразование подразумевает одинаковый удельный показатель рыночной стоимости для всех объектов-аналогов, а значительное отличие стоимости 1 кв.м. аналогов само по себе свидетельствует об их несопоставимости по ценообразованию, является ошибочным, основанным на неверном понимании основ и факторов ценообразования. Изложенное свидетельствует об обоснованности использования экспертом с введением соответствующих корректировок указанных объектов-аналогов, которые являются сопоставимыми с объектом оценки по ценообразующим факторам.

Вопреки доводам рецензента неоднозначного толкования в описании оцениваемого земельного участка в части коммуникаций и подъездных путей экспертом не допущено. В заключении эксперта указано, что оценщиком ООО «АмурОценка» ошибочно определено наличие электроснабжения и подъезда на участке, которые отсутствуют. При этом при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом учтено не наличие подъезда на участок, а то обстоятельство, что у объектов оценки и у аналогов рядом находятся автомобильные дороги (что подтверждается в частности содержащимися в объявлениях картами месторасположения аналогов). Кроме того, учтено наличие оплаты за подведение электричества и то, что электричество подведено к границе участка (а не наличие электроснабжения), в связи с чем соответствующие корректировки не вводились.

Заключение эксперта подготовлено частнопрактикующим оценщиком Ф.И.О.13 которая является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (страховой полис Страхового акционерного общества «ВСК» № 21810В4000016, срок действия с 11 августа 2021 г. по 10 августа 2022 г.), имеет квалификационный аттестат N 022910-1 от 25 июня 2021 г. по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности – 15 лет, что подтверждает соответствие оценщика требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным ст.ст. 4, 15, абз. 4 ст. 15.1 и ст. 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем дал подписку.

В судебном заседании 28 февраля 2022 г. экспертом Ф.И.О.12 даны подробные ответы на поставленные судом и лицами, участвующими в деле, вопросы, мотивированные пояснения относительно оснований, по которым представленный административным истцом отчет был признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также относительно использованных объектов-аналогов, применения корректировок. При этом эксперт заявила о согласии с содержащимся в рецензии ООО «АмурОценка» замечанием относительно наличия в отчете указания на дату осмотра, указав, что не заметила ее в сопроводительном письме к отчету, одновременно пояснила, что данное обстоятельство само по себе не влияет на достоверность выводов заключения эксперта в связи с наличием иных нарушений при подготовке исследуемого отчета, влекущих необоснованность итогового результата оценки.

Иные содержащиеся в рецензии ООО «АмурОценка» доводы, касающиеся несогласия с замечаниями эксперта относительно исследуемого отчета об оценке, судом отклоняются как несостоятельные, поскольку они не опровергают обоснованные выводы эксперта о нарушении требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, применению методов и подбору объектов-аналогов, определению поправок и их применению, в частности

Кроме того, судом учитывается, что несмотря на выраженное несогласие с выводами эксперта о несоответствии первоначально представленного отчета ООО «АмурОценка» требованиям законодательства об оценочной деятельности, ООО «АмурОценка» (оценщик Ф.И.О.7) был подготовлен и представлен административным истцом в обоснование уточненных после проведенной судебной экспертизы администрациях исковых требований скорректированный отчет от 21 февраля 2022 г. № 055-22, в котором была устранена часть содержащихся в заключении эксперта замечаний относительно отчета, влияющих на достоверность итогового результата оценки (увеличено число объектов-аналогов, исключен аналог со стоимостью 5,33 руб./кв.м., применена поправка на площадь).

Согласно скорректированному отчету ООО «АмурОценка» от 21 февраля 2022 г. № 055-22 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 4 616 000 рублей, что значительно, а именно на 1 398 000 рублей или 43,44 % превышает величину итоговой рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г., указанную в отчете ООО «АмурОценка» от 1 июня 2021 г. № 041-21.

Вместе с тем судом учитывается, что при подготовке скорректированного отчета ООО «АмурОценка» замечания, отраженные в заключении эксперта, в полном объеме устранены не были. В частности, понижающая корректировка на рельеф в размере 19 % оценщиком применена ко всем аналогам. Однако из текста ряда объявлений достоверно установить рельеф объектов-аналогов и необходимость применения соответствующей корректировки, не представляется возможным. В обоснование того, что объекты-аналоги по форме и рельефу полностью пригодны для капительного строительства и использования по целевому назначению и разрешенному использованию, в отчете содержится ссылка на информацию, представленную продавцами, однако какие-либо сведения, подтверждающие получение соответствующей информации от продавцов (в частности, телефонограммы и т.д.), в отчете отсутствуют, что не отвечает принципу проверяемости информации, используемой в отчете.

Кроме того, в отчете отсутствует указание и подтверждающие материалы, расчеты относительно того, каким образом определена площадь оврага в размере 30 % от площади участка, корректировка на рельеф применена в отношении всего земельного участка, площадь которого составляет 15000 кв.м., при этом не обоснована невозможность использования по назначению части земельного участка, не занятой оврагом, наличие других существенных недостатков, делающих земельный участок менее пригодным для строительства и использования, не подтверждено. Не обоснован отказ от использования части объектов-аналогов, в частности, имеющих более высокую стоимость 1 кв.м. Ссылаясь на несопоставимость объектов-аналогов с объектом оценки, оценщик не приводит в отчете в чем она заключается. При этом из пояснений допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля оценщика Ф.И.О.7 установлено, что при определении сопоставимости объектов-аналогов по ценообразованию ею в качестве ценообразующего фактора использовалась стоимость земельных участков, которая как было указано выше, не относится к ценообразующим факторам, а, следовательно, выводы оценщика о неприменении объектов-аналогов с более высокой стоимостью являются необоснованными, основаны на неверном понимании факторов ценообразования. Указанные недостатки безусловно влияют на итоговую рыночную стоимость объекта-оценки, которая значительно ниже установленной по результатам проведенной судебной экспертизы, в связи с чем указанный отчет также не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г.

Каких-либо иных, допустимых доказательств, подтверждающих недостоверность установленной в ходе проведения судебной экспертизы величины рыночной стоимости объектов оценки, неправильность произведенных расчетов, а также недостоверность использованной экспертом информации как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, суду не представлено. Ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

При этом само по себе несогласие той или иной стороны с заключением эксперта при отсутствии надлежащего обоснования не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством, поскольку это противоречит задачам и принципам административного судопроизводства.

При таких обстоятельствах оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, в связи с чем признается судом надлежащим доказательством, подтверждающим несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности изначально представленного административным истцом в обоснование заявленных требований отчета ООО «АмурОценка», а также рыночную стоимость рассматриваемого земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.

В связи с изложенным, оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 4 616 000 242 рублей судом не усматривается.

Вместе с тем в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

С учетом изложенного и принимая во внимание, что установленная в заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. меньше установленной на ту же дату кадастровой стоимости земельного участка, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> равной его рыночной стоимости в размере 8 242 749 рублей по состоянию на 1 января 2020 г.

Рассматривая требования представителей ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» о взыскании с административного истца понесенных учреждением расходов на проведение судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к числу которых относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (п. 1 ст. 106 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что на основании платежного поручения от 29 июля 2021 г. № 355 ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» на депозитный счет Амурского областного суда была внесена подлежащая выплате эксперту денежная сумма в размере 15000 рублей, которая на основании заявления эксперта от 25 января 2022 г. и счета на оплату от 25 января 2022 г. № 110 платежным поручением от 7 февраля 2022 г. № 232622 была перечислена эксперту Ф.И.О.8

Согласно п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Выявленные Конституционным Судом Российской Федерации особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как ранее указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Следовательно, с учетом объективной специфики данной категории дел и приведенных выше правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов следует оценить соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке, и с учетом указанных обстоятельств, определить свидетельствует ли это об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости, и как следствие, влечет ли это нарушение прав административного истца.

Из материалов дела следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> в размере 8 594 010 рублей превышает его рыночную стоимость в размере 8 242 749 рублей в 1,04 раза (на 4,26 %), что свидетельствует о том, что допущенное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его экономически обоснованной рыночной стоимостью не является существенным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, и не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости.

Следовательно, решение суда по настоящему административному делу не может расцениваться как постановленное против административных ответчиков, которыми нарушения прав административного истца при определении кадастровой стоимости земельного участка не допущено, и в силу приведенного правового регулирования судебные расходы, понесенные по настоящему делу административным ответчиком, подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 15000±86 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8 242 749 (восемь миллионов двести сорок две тысячи семьсот сорок девять) рублей по состоянию на 1 января 2020 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 июня 2021 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Взыскать с Волковой Любови Федоровны в пользу ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 15000 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д.57а) через суд первой инстанции, то есть через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.О. Хробуст

Решение в окончательной форме принято 21 марта 2022 г.

Председательствующий судья Н.О. Хробуст

УИД 28OS0000-01-2021-000083-31

Дело № 3а-5/2022