Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,

установил:

администрация города Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 22 декабря 2020 года №95, от 22 декабря 2020 года № 97 в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …., …. в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО «Деловой партнер» от 17 декабря 2020 года № 00508.

В обоснование требований административный истец указал, что решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 декабря 2020 года № 95, № 97 определена кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ….. в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика - 20 700 000 рублей, объекта капитального строительства с кадастровым номером ….. в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика - 24 200 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером …., расположенного по адресу: ….., составляет - 35 391 226,28 рублей.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером …., расположенного по адресу: ….., составляет - 48 584 255,02 рублей.

Решения комиссии вынесены 22 декабря 2020 года, основанием для вынесения указанных решений является отчет об оценке от 17 декабря 2020 года № 00508. Ознакомление с отчетом возможно только после его опубликования на официальном сайте Росреестра, а именно в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Однако отчет своевременно опубликован не был, что подтверждается скриншотами от 12 марта 2021 года.

Согласно п. 1 ст. 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

В соответствии с абз. 39 ст. 24.18 Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган регистрации прав копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет: отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость, в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке; сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.

Также администрацией города Ставрополя неоднократно направлялись письма в Управление Росреестра по Ставропольскому краю и Министерство имущественных отношений Ставропольского края о предоставлении доступа к отчетам, однако отчет был опубликован лишь 02 апреля 2021 года.

Таким образом, администрация города Ставрополя не могла изучить содержание отчета для принятия обоснованного решения об обжаловании оспариваемых актов и узнала о нарушении своих прав только 02 апреля 2021 года.

Администрация города Ставрополя считает, что отчет от 17 декабря 2020 года № 00508 об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Закона №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

При определении стоимости объекта оценки № 1, 2 сравнительным подходом, указывается, что объект-аналог № 3 (Ленинский район) согласно скриншотам объявлений о продаже находится в другом районе города Ставрополя по сравнению с объектами оценки (Промышленный район). В отчете не проводится анализ возможных различий между этими районами, и в последующем не применяется корректировка на локальное местоположение.

В отчете указано, что оцениваемые здания находятся в хорошем физическом состоянии. При этом, оценщиком не указывается, каким образом им, не имея специальных познаний в области строительства, определено физическое состояние объектов. Вместе с тем, оценщиком указывается, что все объекты-аналоги имеют хорошее состояние, однако в скриншотах объявлений данной информации не имеется. Технические паспорта объектов аналогов также не исследовались, в связи с чем, невозможно достоверно установить технические и физические характеристики объектов аналогов.

При определении стоимости зданий сравнительным подходом оценщик не учел, что объект-аналог № 1 продается вместе с арендаторами, что может значительным образом влиять на стоимость объекта, а также на спрос.

Кроме того, оценщиком подобраны объекты-аналоги, несопоставимые с объектами оценки по площади (объект оценки № 1 - 1 085,6 кв.м, объект оценки №2 - 1 266,3 кв.м, объект аналог № 2 - 851 кв.м, объект аналог № 3 - 600 кв.м.).

На стр. 75, 80 отчета оценщик вычисляет из стоимости объекта налог на добавленную стоимость - 20% (далее - НДС).

Согласно ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно п. 3.3 ССО РОО 2-01-2010 «Рыночная стоимость как база оценки» рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов (Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков).

Таким образом, определение рыночной стоимости не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента. Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком, и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником или покупателем объекта оценки.

В заключении оценщика не указано, входит ли в стоимость объектов- аналогов НДС. Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 143 налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются: организации; индивидуальные предприниматели; лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

В отчете об оценке не указано являются ли продавцы объектов-аналогов плательщиками НДС.

В ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Таким образом, вычисление НДС из стоимости объекта необоснованно, его вычисление снижает стоимость, подлежащего оценке объекта недвижимости на 20%.

Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

На стр. 55 - 59 отчета описывается, в каких случаях оценщик использует для определения стоимости объекта затратный подход, однако не обосновывает в связи с чем он отказывается от его применения, не смотря на содержание в отчете об оценке раздела «Обоснование отказа от затратного подхода».

Учитывая вышеизложенное, администрация считает, что положенный в основу решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 22 декабря 2020 года № 95, № 97 отчет об оценке стоимости объектов недвижимого имущества является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решения комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной стоимости - незаконными и подлежащими отмене.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость рассматриваемых объектов недвижимого имущества не является завышенной, учитывая их назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца Ш.Д.Ю. поддержал заявленные в административном иске требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ГБУ СК Ставкрайимущество С.В.Э. просила принять законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что Г.Г.Г. на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: с кадастровым номером ……, площадью 1 085.6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торгово-офисное, количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), местоположение: ….., дата и номер государственной регистрации права: 03 ноября 2017 года, ……;

с кадастровым номером ……, площадью 1 266.3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: объект общественного питания, количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), местоположение: ….., дата и номер государственной регистрации права: 03 ноября 2017 года, …...

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером ….. составляла 35 391 226,28 рублей, объекта капитального строительства с кадастровым номером …… - 48 584 255,02 рублей.

На заседании, проведенном 22 декабря 2020 года, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края рассмотрены поступившие 18 декабря 2020 года заявления Г.Г.Г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …., ….., поданные на основании установления по состоянию на 01 января 2019 года рыночной стоимости указанных объектов в размере 20 700 000 рублей и 24 200 000 рублей соответственно, определенной в отчете об оценке ООО «Деловой партнер» от 17 декабря 2020 года № 00508.

В результате рассмотрения заявлений комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….. от кадастровой стоимости, определенной в размере 35 391 226.28 рублей, отраженной в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, на 41.51% (решение № 95), объекта недвижимости с кадастровым номером ….. от кадастровой стоимости, определенной в размере 48 584 255.02 рублей, на 50.19% (решение № 97).

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами.

По результатам рассмотрения комиссия решила удовлетворить заявления.

В соответствии с представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …… в размере 20 700 000 рублей утверждена на основании акта № 95 от 22 декабря 2020 года, 04 марта 2021 года соответствующие сведения внесены в ЕГРН (выписка от 20 мая 2021 года № КУВИ-002/2021-58918096);

кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ……. в размере 24 200 000 рублей утверждена на основании акта № 97 от 22 декабря 2020 года, 04 марта 2021 года соответствующие сведения внесены в ЕГРН (выписка от 20 мая 2021 года № КУВИ-002/2021-59045135).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 20 июля 2020 года № 762 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке (п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из оспариваемых решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 22 декабря 2020 года следует, что поступившие 18 декабря 2020 года заявления рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии: М.Е.А. (заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), С.В.А. (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: К.К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), В.Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», С.Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия»), И.И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков»), В.О.В. (начальник юридического отдела Союза «Торгово-промышленная палата Ставропольского края»), М.П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», член общественной палаты Ставропольского края, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа, секретарь комиссии М.К.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «за», что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемые решения Комиссии приняты полномочным органом, с соблюдением порядка принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что кадастровая стоимость объектов капитального строительства, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Оспариваемыми решениями комиссии снижена кадастровая стоимость объектов недвижимости, указанных в иске, что повлечет за собой уменьшение поступлений налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, административный истец вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в суд 11 мая 2021 года. Решения Комиссии, оспариваемые административным истцом, состоялись 22 декабря 2020 года.

Положенный в основу принятых комиссией решений отчет об оценке ООО «Деловой партнер» от 17 декабря 2020 года №00508 опубликован в установленном порядке 02 апреля 2021 года. В связи с чем, администрация г. Ставрополя не смогла до указанной даты изучить содержание отчета для принятия обоснованного решения об обжаловании оспариваемых актов и узнала о нарушении своих прав только 02 апреля 2021 года.

С учетом изложенного, по мнению суда, административное исковое заявление поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определением краевого суда от 14 июля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Независимая Экспертно-Консультационная служба» (АНО «НЭКС»).

Согласно выводам заключения эксперта АНО «НЭКС» № 146/10/21Э от 11 октября 2021 года при составлении отчета об оценке ООО «ДЕЛОВОЙ ПАРТНЕР» № 00508 от 17 декабря 2020 года об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номами …., ….., не допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости. Нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не выявлены в исследуемом Отчете об оценке. Ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, определены верно.

В целях устранения сомнений в обоснованности заключения эксперта АНО «НЭКС» № 146/10/21Э от 11 октября 2021 года, на основании определения от 13 декабря 2021 года назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта ООО ОК «Эксперт» № 165-21-ОК от 21 января 2022 года при составлении отчета об оценке от 17 декабря 2020 года №00508, составленного оценщиком ООО «Деловой партнер допущены нарушения требований, предъявляемых к форме и содержанию отчета, а также иные нарушения Федеральных стандартов оценки.

В отчете об оценке допущены иные нарушения, которые повлияли на итоговый результат стоимости. Нарушений, связанных с описанием объекта оценки не установлено.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, учтены не в

полном объеме.

Ошибок при выполнении математических действий не выявлено.

Объекты-аналоги подобраны корректно с учетом местоположения объекта, целевого использования и наличия ограничений по целевому использованию, физических характеристик объекта, объема передаваемых прав.

Информация, использованная оценщиком, является недостаточной, проверяемой и достоверной по основаниям, указанным в пункте 42 Таблицы № 1 заключения эксперта.

Отчет об оценке от 17 декабря 2020 года №00508, выполненный оценщиком ООО «Деловой партнер» А.М.Ш., не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Часть из допущенных нарушений в отчете об оценке от 17 декабря 2020 года №00508, составленном оценщиком ООО «Деловой партнер», повлияли на итоговый результат стоимости.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

Эксперт установил, что при проведении анализа ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости (при продаже), аналогичных объектам оценки (стр. 215 Том 1 административного дела), не проанализированы такие ценообразующие факторы как: этажность и расположение относительно красной линии. При этом, в отчете отмечено: «Остальные факторы являются второстепенными и не имеют статистически достоверного влияния на цену предложения коммерческой недвижимости». Отсутствие анализа всех факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, послужило следствием невнесения корректировки на этажность к ценам аналогов в рамках сравнительного подхода.

В рамках отчета об оценке в нарушение п. 28 ФСО № 7 в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, не объяснены расхождение промежуточных результатов, а итоговый результат оценки недвижимости определен без соответствующего анализа.

Отчет об оценке вводит в заблуждение в части учета такого ценообразующего параметра как «этажность». Так, при определении стоимости в рамках сравнительного подхода, цены аналогов, имеющих отличную от объектов оценки этажность, не скорректированы на этажность (стр. 235 и 240 Том 1 административного дела), при этом в рамках доходного подхода (стр. 256 и 265 Том 1 административного дела) различия в этажность учтены.

В соответствии с данными, например. Справочника оценщика недвижимости - 2018 «Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода», под ред. Лейфера А.А. стр. 2016 цены объектов коммерческих объектов зависят от этажности/структуры площадей в разрезе этажей.

Игнорирование влияния ценообразующего параметра в одном подходе и его учет его в другом, вводит в заблуждение пользователей Отчета об оценке.

Данное нарушение влияет на итоговую стоимость, поскольку в случае учета «этажности» в рамках сравнительного подхода, цены аналогов подлежали корректировке по данному параметру, и, как следствие, итоговый результат стоимости изменился.

В рамках доходного подхода при определении арендной ставки неверно идентифицирован класс конструктивных систем аналога №2. Так, в Отчете (стр. 248 Том 1 административного дела) указано, что данный аналог имеет «КС-1», что является ошибочным, поскольку в соответствии с фотоматериалами этого объекта сравнения, класс конструктивных систем аналог №2 - КС-6 (легкие быстровозводимые здания).

Неверная идентификация класса конструктивных систем аналога №2 привела к отказу от внесения поправки на «материал стен». Например, в соответствии с данными Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиэлт быстровозводимые здания, стоят в среднем на 22% дешевле аналогичных, капитальных объектов.

Данное нарушение оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

В Отчете об оценке при определении стоимости из результатов сравнительного подхода (стр. 238 и 243 Том 1 административного дела) и из результатов доходного подхода (в ходе определения арендной ставки) (стр. 257 и стр. 265 Том 1 административного дела) вычтен НДС (20%).

В Методических рекомендациях по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости Стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации «Русское общество оценщиков» СПОД РОО 04-111-2020 (далее «Стандарты СРО РОО») содержатся разъяснения для оценщиков-членов СРО РОО по учету НДС.

Так, в соответствии с п. 4.5 и 4.6 стандартов РОО «Для корректного формирования итоговой величины стоимости рекомендуется при наличии НДС в ценах предложений аналогов, ставок аренды, операционных расходах и инвестиционных (строительных) затратах исключать НДС из их значений и все дальнейшие расчеты проводить на основе величин, не включающих НДС. В случае, если информация о ценах аналогов или ставках арендной платы не имеет указания на наличие или отсутствие НАС, оценщик может основываться на допущении о наличии или отсутствии НДС с учетом типичных условий оферт по аналогичным объектам, установленным в рамках анализа рынка.

Ни в тексте публикаций аналогов, ни в допущениях, на которых основывалась оценка (стр. 171-172 Том 1 административного дела), не содержится допущения о наличии или отсутствии НДС с учетом типичных условий оферт по аналогичным объектам, установленным в рамках анализа рынка.

Таким образом, отчет об оценке нарушает п. 5 ФСО №3, поскольку не изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки.

Судить о степени влияния данного нарушения на итоговую стоимость не представляется возможным ввиду отсутствия в отчете информации, существенной с точки зрения стоимости.

Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости в отношении спорных объектов является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решения комиссии от 22 декабря 2020 года № 95, 97 в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в Едином государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …… в размере 35 391 226.28 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером …… в размере 48 584 255.02 рублей.

При этом, из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …… в размере 20 700 000 рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от 22 декабря 2020 года № 95, и кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …… в размере 24 200 000 рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от 22 декабря 2020 года № 97.

Определяя дату, с которой подлежит применению восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости, заявленного в иске, суд приходит к выводу о том, что восстановленная кадастровая стоимость подлежит применению с даты начала применения Приказа, то есть с 01 января 2020 года.

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения ООО «Аналитик менеджмент групп» (ранее ООО ОК «Эксперт») поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу повторной судебной экспертизы в размере 90 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Как разъяснено в абзаце шестом пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об оспаривании решения Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счёт казны Российской Федерации.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28 мая 2019 года № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» определено, что органы Федерального казначейства наделены полномочиями по организации исполнения исполнительных документов, предусматривающих взыскание денежных средств с казённых учреждений, имеющих лицевые счета в органах Федерального казначейства, и с главных распорядителей бюджетных средств, в чьём ведении находятся указанные юридические лица, при недостаточности лимитов бюджетных обязательств, доведённых казённым учреждениям для исполнения их денежных обязательств (пункт 7 статьи 161 БК РФ), - за счёт средств соответствующего бюджета (статьи 242.3 - 242.6 БК РФ). Имущественные требования подлежат удовлетворению с выступающих самостоятельно в суде в качестве ответчиков казённых учреждений, осуществляющих свою деятельность за счёт средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации и обеспечивающих исполнение денежных обязательств (пункты 2, 8, 9 статьи 161 Кодекса), а также с главных распорядителей бюджетных средств, в чьём ведении находятся эти учреждения, поэтому в резолютивной части судебных актов не содержится указания о взыскании денежных сумм за счёт казны публично-правового образования.

Порядок исполнения судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации установлен бюджетным законодательством и не может быть произвольно определён судом при изложении резолютивной части судебного акта (пункт 13);

если заявленный иск к казенному учреждению (органу государственной власти, государственному или муниципальному органу) по его денежным обязательствам удовлетворен, то судебные расходы тоже подлежат взысканию непосредственно с указанного ответчика и исполнение судебного акта осуществляется за счет средств соответствующего бюджета, а не за счет казны публично-правового образования.

в случае удовлетворения требований физических и юридических лиц об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, обязанность по возмещению судебных расходов возлагается судом непосредственно на орган власти, организацию, чьи решение, действия (бездействие) оспаривались. При этом подтверждённое судебным актом требование о возмещении судебных расходов также исполняется за счёт средств соответствующего бюджета, а не за счёт казны публично-правового образования (пункт 23).

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО «Аналитик менеджмент групп» судебных расходов по оплате повторной судебной экспертизы в размере 90 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решений комиссии - удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 22 декабря 2020 года № 95 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….. в размере равном рыночной стоимости 20 700 000 рублей, установленной в отчете об оценке ООО «Деловой партнер» № 00508 от 17 декабря 2020 года.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 22 декабря 2020 года № 97 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …… в размере равном рыночной стоимости 24 200 000 рублей, установленной в отчете об оценке ООО «Деловой партнер» № 00508 от 17 декабря 2020 года.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …. в размере его рыночной стоимости 20 700 000 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ….. в размере его рыночной стоимости 24 200 000 рублей.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …., площадью 1 085.6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торгово-офисное, количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), местоположение: ….., в размере 35 391 226.28 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ….., площадью 1 266.3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: объект общественного питания, количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), местоположение: ….., в размере 48 584 255.02 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами ….., ……, применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 01 января 2020 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аналитик менеджмент групп» расходы на проведение повторной судебной экспертизы в размере 90 000 рублей, путем перечисления на банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью «Аналитик менеджмент групп», ООО «АМАНЕЙДЖ»

Юридический адрес: 355035 Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 1-я Промышленная, 3а, помещение № 28

Фактический адрес: 355035 Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 1-я Промышленная, 3а, помещение № 28

Телефон 8 800 77 00 126, 66 95 98, 8 968 266 95 98, e-mail: amanagegroup@mail.ru

ОГРН 1092635000941 от 02.02.2009

ИНН 2635121918

КПП 263501001

БИК 044525092

Кор./счет 30101810645250000092

Рас./счет 40702810070010022496

Банк: Московский филиал АО КБ «Модульбанк»

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.02.2022 года.

Председательствующий судья М.М. Товчигречко