Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Затонской Е.А., действующей на основании ордера, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Ермакова Эдуарда Анатольевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Ермаков Э.А. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания, назначение: нежилое, площадью 297,5 кв.м, с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 696672 рубля по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. В силу положений ст.ст. 401, 402 Налогового кодекса РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого здания, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края), заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю в суд представителя не направил, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц администрация г. Березники, Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены, представителей в суд также не направили.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Ермаков Э.А. является собственником кирпичного здания центрального склада, кадастровый номер **, общей площадью 310,9 кв.м, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, договор купли-продажи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Березниковской городской Думы от 23.11.2017 N 318 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования "Город Березники", установлено, что налоговая база по налогу в отношении объектов налогообложения на территории муниципального образования "Город Березники" определяется исходя из их кадастровой стоимости. Решение вступило в силу с 01.01.2018.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 1224935,68 рублей.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований Ермаковым Э.А. представлен отчет об оценке от 14.05.2019 № 268/05.19, составленный оценщиком ИП М.. Согласно отчету рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 объекта составила 590400 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик привел анализ рынка производственно-складской недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года. Основными информационными источниками для оценщика являлись база Пермской мультилистинговой системы, база объектов недвижимости REZON, сайты объявлений Avito.ru и N1. ru, база данных ООО «АЦ «КД-Консалтинг». Кроме аналитической информации, оценщик провел мониторинг рынка купли-продажи объектов наиболее схожих с объектом оценки на территории Пермского края – в г. Березники. При этом оценщик пришел к выводу, что поскольку объект оценки находится в неудовлетворительном физическом состоянии, для такого объекта трудно найти сопоставимые продажи, у аналогов трудно определить степень физического износа и функциональность инженерного оборудования, что не позволяет произвести обоснованную корректировку на физическое состояние. Принимая во внимание результаты проведенного анализа рынка, учитывая специфику оцениваемого объекта, оценщику не представилось возможным определить информацию о ценах предложений по продаже заброшенных (в аварийном состоянии) производственных объектов, являющихся аналогами оцениваемого, в результате чего оценщик при оценке объекта применил затратный подход с применением метода учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ для определения рыночной стоимости объекта оценки. Учитывая задание на оценку и предполагаемое использование результатов оценки, оценщик отказался от определения рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, и не включил стоимость этого участка в рыночную стоимость объекта оценки.

При проведении оценки затратным подходом оценщик для расчета стоимости 1 куб.м строительного объема здания в ценах 1969 г. использовал Сборник УПВС № 33, отдел 4 «Торговые базы. Склады, хранилища. Склады одноэтажные кирпичные для промышленных товаров», таблица № 32. В процессе оценки определялись прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывался общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляют в итоге стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Доводы административного истца о необоснованном занижении рыночной стоимости объекта оценки при его оценки в рамках затратного подхода суд считает несостоятельными.

Согласно определению функционального износа, содержащегося в отчете об оценке – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Административный ответчик не приводит доводов не согласия с формулировкой оценщиком функционального износа.

Оценщиком указано, что объект оценки представляет собой промышленно-складское здание 1979 года постройки, при строительстве которого использовалась технология, предполагающая возведение капитальных стен из кирпича. Функциональный износ в данном случае заключается в том, что современные строительные технологии не предполагают такое обширное применение дорогостоящих и трудновозводимых кирпичных конструкций. Современные промышленные/складские здания представляют собой облегченные металлические несущие конструкции с относительно легкой кровлей и ограждающие конструкции из сэндвич-панелей. Затраты на строительство объекта оценки в условиях сегодняшнего рынка и его участников оправданы в лучшем случае в той части, в которой они не превышают затраты на строительство современного здания данного назначения, соответствующих объемно-планировочных параметров. В отчете оценщиком приведена формула расчета функционального износа, как отношение стоимости строительства единицы объема промышленного здания по современным технологиям к определенной уже в отчете восстановительной стоимости единицы объема объекта оценки по Сборнику УПВС № 33 (стр. 47 отчета). При этом удельная стоимость здания, построенного по современным технологиям взята с сайта организации ООО «ПК «Веста», находящегося в открытом доступе, ссылка на источник информации приведена (стр. 47-49 отчета).

Соответственно, замечания ответчика относительно неверного расчета функционального износа судом во внимание приняты быть не могут.

Доводы ответчика о том, что в рассматриваемом случае, путем применения в расчетах стоимости облегченной конструкции по современным технологиям строительства приводит к ухудшению качественных характеристик объекта оценки, какими-либо доказательствами не подтверждены. Невозможность использования при расчете функционального износа формулы, приведенной оценщиком, ответчиком не приведена, расчеты оценщика в данной части, с учетом их проверяемости и соотносимости с методом оценки в данной части, несостоятельными, по мнению суда, в отсутствие доказательств обратного, признаны быть не могут.

Не могут быть приняты во внимание и замечания ответчика в части неправильного расчета оценщиком внешнего устаревания.

Как следует из отчета об оценке, внешнее (экономическое) устаревание – снижение стоимости имущества, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Расчет оценщиком внешнего устаревания обусловлен местонахождением оцениваемого объекта вдали от центра города, а не удаленностью самого г. Березники от г. Перми.

Расчет произведен согласно справочнику оценщика недвижимости, 216 г. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов Нижний Новгород, ред. Л.А. Лейфера. Применяя корректировку 0,78, оценщик внес скидку на местоположение оцениваемого склада (удаленность от складов, расположенных в центре города).

Замечание ответчика в данной части расчетов нормативно ответчиком не обосновано и выводов оценщика не опровергает, поэтому не учитывается.

Таким образом, выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Вместе с тем, независимо от предмета исковых требований в части определения размера рыночной стоимости объекта оценки, суд полагает, что стоимость объекта оценки должна быть установлена в размере 590400 рублей, т.е. без учета НДС, при этом суд руководствуется следующим.

Министерство финансов Российской Федерации и Федеральная налоговая служба в своих письмах за 2018 год обращали внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. При этом Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагала, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества, вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится административный истец, не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Учитывая, что в расчетах оценщика при определении затрат на замещение был добавлен НДС, соответственно, он подлежит исключению из итоговой рыночной стоимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что названные доводы Министерства не свидетельствуют о том, что отчет выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Кроме того, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 08.07.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Ермакова Эдуарда Анатольевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – кирпичного здания центрального склада, назначение: нежилое, площадью 310,9 кв.м., кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости, в размере 590400 рублей по состоянию на 1 января 2018 года

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 08 июля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 23.10.2019.

Судья подпись