Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ООО «Финансово-строительная компания» Баяндиной К.В., представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Агафоновой Т.А., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания» (далее также – ООО «ФСК», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости: здания торгового центра, назначение: нежилое, этажность: 5, общей площадью 8089,9 кв. м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 325601694 (триста двадцать пять миллионов шестьсот одна тысяча шестьсот девяносто четыре) рубля 92 копейки по состоянию на 1 января 2018 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** определена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 г. № СЭД-31-02-2-2-1323 и составляет 371530561,00 рубль по состоянию на 1января 2018 г. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что подтверждается отчётом об оценке, согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 325601694,92 рубля, чем нарушаются его права в осуществлении предпринимательской деятельности, поскольку это влечёт увеличение размера налоговых платежей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ФСК» Баяндина К.В., действующая на основании доверенности, на удовлетворении административного искового заявления настаивала.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Агафонова Т.А., действующая на основании доверенности, просила отказать в удовлетворении административного иска по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Заслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершённого строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землёй, является государственным кадастровым учётом недвижимого имущества (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно пунктам 1, 4, 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, виде или видах разрешённого использования земельного участка, здания, сооружения, помещения; назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником здания торгового центра, назначение: нежилое, этажность: 5, общей площадью 8089,9 кв. м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 8).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** утверждена на основании приказа Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края акта № СЭД-31-02-2-2-1323 от 25 октября 2018 г. и составляет 371530560,98 рублей по состоянию на 1 января 2018 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 10).

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс РФ) на территории Российской Федерации установлен среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем определено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса РФ, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац второй пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 данного Кодекса.

Объектами налогообложения для российских организаций признаётся движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учёта, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Налогового кодекса РФ (статья 374 названного Кодекса).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утверждённая в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).

Законом Пермского края от 13 ноября 2017 г. № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае», начиная с января 2018 года на территории Пермского края установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них (пункт 1 части 1 статьи 2 названного Закона).

Постановлением Правительства Пермского края от 29 ноября 2018 г. №756-п «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» определён Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год. В данный Перечень включено здание с кадастровым номером **, находящееся по адресу: **** (№4245).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее ООО «Финансово-строительная компания» на праве собственности недвижимое имущество является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.

Согласно положениям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1). Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определённой в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьёй 16 этого Федерального закона (часть 4). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Поскольку административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, проверка достоверности установленной в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, равно как и законность акта об её утверждении, предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

Административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пермского края не обращался.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований ООО «ФСК» представило отчёт об оценке № 07-1/19-Т от 15 января 2019 г., составленный обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Тереза».

Согласно представленному административным истцом отчёту об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 325601694,92 рубля.

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт.

Оценив отчёт об оценке, составленный ООО «Оценочная компания «Тереза», в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчёт соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик ООО «Оценочная компания «Тереза» Б., проводивший оценку объекта оценки, является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включен в реестр СРО 21 декабря 2015 г. за № 1884, гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «РЕСО-Гарантия».

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. В отчёте объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

На все замечания относительно отчёта об оценке от 15 января 2019 г. № 07-1/19-Т, представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения в отзыве, в котором в частности указано, что оценщиком корректировка проводилась не на активность автомобильного движения по автодороге, а на расположение относительно «красной линии» улицы. Представитель административного истца приводит обоснованные возражения о том, что корректировка расположения объектов относительно автодорог и корректировка на «красную линию» - это разные корректировки по смыслу и содержанию. Корректировка на «красную линию» учитывает важный ценообразующий фактор – пешеходный трафик (основная масса покупателей торговых точек). При составлении отчёта оценщик использовал объекты-аналоги, которые максимально приближены по своим характеристикам к объекту оценки, объекты-аналоги находятся в центральном районе города, а значит, на территории с высоким трафиком.

Также обоснованными являются возражения представителя административного истца о том, что определение состояния объекта только по году постройки и сроку жизни не характеризует реальное техническое состояние здания, так как не при этом учитываются реконструкции, капитальные и текущие ремонты, которые увеличивают срок эксплуатации здания и его конструктивных элементов. Со ссылкой на нормативно-технический документ - «Методика определения физического износа гражданских зданий», на справочник оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А., 2017 г., представитель административного истца верно указывает на то, что, так как все объекты-аналоги эксплуатируются, находятся в состоянии после реконструкции или капитального ремонта, отсутствуют внешние признаки нарушения несущих (капитальных) конструкций, то оценщиком правомерно принято физическое состояние объектов как «хорошее».

Нельзя признать обоснованными возражения административного ответчика о том, что определение стоимости объекта оценки должно осуществляться путем её сравнения со средней ценой предложений продажи аналогичных объектов недвижимости, поскольку в данном случае не учитываются иные параметры оценки (местоположение, площадь, состояние, класс и др.). Термин «средняя цена предложения» не идентично понятию «рыночная стоимость», которое установлено Законом об оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки обязывают оценщика использовать для определения стоимости объекта оценки реальные цены предложений или сделок, а не среднюю рыночную стоимость. Средняя рыночная стоимость используется в качестве инструмента массовой оценки кадастровой стоимости, тогда как определение рыночной стоимости носит индивидуальный характер.

Ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** судом оставлено без удовлетворения, поскольку при разрешении настоящего административного дела предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного здания, однако лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу экспертизы, не приведены доводы и не представлены доказательства, подтверждающие как порочность отчёта об оценке № 07-1/19-Т от 15 января 2019 г., так и свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем она была определена оценщиком ООО «Оценочная компания «Тереза» Б. при производстве оценки.

Кроме того суд учитывает, что на отчёт об оценке № 07-1/19-Т получено положительное экспертное заключение Экспертного совета Ассоциации «СРОО «Экспертный совет» от 17 июня 2019 г. № ЭП-290519/2-П.

Анализ отчёта об оценке № 07-1/19-Т, положительного экспертного заключения № ЭП-290519/2-П, имеющегося в материалах дела письменного отзыва представителя ООО «ФСК» на возражения Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края позволяет прийти к однозначному выводу об отсутствии оснований для назначения по делу экспертизы, которые приведены в части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона административным ответчиком не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных пояснениях административного ответчика, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 325601694,92 рубля по состоянию на 1 января 2018 г. на основании отчёта об оценке от 15 января 2019 г. № 07-1/19-Т, в связи с чем исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи ООО «ФСК» заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в Пермский краевой суд – 17 июля 2019 г.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения по налогу на имущество организаций на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания», поданное 17 июля 2019 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: здания торгового центра, назначение: нежилое, этажность: 5, общей площадью 8 089,9 кв. м, с кадастровым номером **, по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 325 601 694 (триста двадцать пять миллионов шестьсот одна тысяча шестьсот девяносто четыре) рубля 92 копейки по состоянию на 1 января 2018 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно статье 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 18 сентября 2019 г.

Решение в законную силу не вступило.

Судья – подпись