Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 ноября 2018 года № 6,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 01.01.2019 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 16.11.2018 года № 6, которым на основании заявления ООО «Торэкс-Хабаровск» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 013 215 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 101 321 500 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что отчет об оценке от 19.10.2018 года № 833/16-18 (составлен оценщиком ООО «Дальневосточная оценочная компания» ФИО1), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка, поскольку содержит существенные нарушения законодательства и федеральных стандартов оценки, а значит, является недостоверным. Производя характеристику рынка, оценщик анализировал рынок земельных участков под коммерческую застройку, в то время как объект оценки и объекты-аналоги относятся к земельным участкам с видом использования – под производственно-складскую застройку. Это ведет к неоднозначному толкованию содержания отчета и вводит в заблуждение, что недопустимо в силу положений статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и пункта 5 ФСО № №.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, для чего отобрал объекты-аналоги. Но использованные им аналоги сильно отличаются от объекта оценки по ценообразующим факторам: по площади, фактическому использованию, инфраструктуре, чем нарушены требования пункта 10 ФСО № 1. Учитывая, что оценке подлежал земельный участок, используемый для размещения металлургического производства, и иных земельных участков с таким видом использования на территории г.Комсомольска-на-Амуре не имеет, то оценщику надлежало расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 предусматривает, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог должен сравниваться с объектом оценки по всем ценообразующим факторам (элементам сравнения), а выявляемые различия по этим факторам корректируется с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Элементы сравнения приведены в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7. А оценщик выполнил корректировку только по трем элементам сравнения – «на дату продажи/предложение», «на местоположение», «на площадь», что недостаточно.

Производя корректировку «на площадь» оценщик применил неверную формулу, чем фактически вдвое занизил стоимость 1 кв.м., что повлекло занижение рыночной цены объекта оценки.

Производя корректировку «на дату продажи» оценщик неверно определил периоды, прошедшие с даты продажи объектов-аналогов до даты оценки, уменьшив этот период на один месяц. Производя расчет этой корректировки оценщик исходил из изменения динамики цен на производственно-складскую недвижимость населенных пунктов Хабаровского края (бег города Хабаровска) в 2011 году. Но в аналитическом обзоре «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 гг.», данные которого использовал оценщик, содержится ссылка на аналитические обзоры РСО «КРЕДО» «Рынок периферийных районов Хабаровского края и ЕАО» за 2009-2010 гг» и «Рынок периферийных районов Дальнего Востока за 2011 г», в которых приведены значения средних цен предложений на рынке купли-продаже промышленной недвижимости для населенных пунктов по группам. И исходя из критерием «удаленности и транспортной доступности» и «плотности населения» г.Комсомольск-на-Амуре отнесен к населенным пунктам группы А, в которой динамик цен на рынке предложений земельных участков для объектов, площадью более 5 000 кв.м. Существенно выше, чем учтена оценщиком.

В отчете об оценке указано, что оценщик при расчете корректировок на «местоположение» и «на назначение земельного участка», использовал, для определения размера коэффициентов корректировки, постановление Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год». При этом оценщиком оставлено без внимания, что объект оценки не находится в собственности муниципального образования, а относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Поэтому применению подлежало постановление Правительства Хабаровского края от 29.11.2010 года № 337-пр «Об установлении на 2011 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре».

При корректировке «на местоположение» оценщиком, в нарушение абзаца 7 раздела 2 Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», не учтено различие объекта оценки и объектов-аналогов в транспортной и пешеходной доступности, близости к парковкам автотранспорта и к остановкам общественного транспорта, разность в развитости инфраструктуры района, удаленности его от центра деловой активности и жизнеобеспечения.

Определяя зоны и подзоны градостроительной ценности, оценщик допустил ошибку, и неверно определил нахождение объекта-аналога № 5, указав, что он находится в 5-ой зоне градостроительной ценности, в то время как, согласно решению Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55, этот объект находится в 7-ой зоне градостроительной ценности.

Не произведена корректировка «на наличие инженерных коммуникаций», хотя наличие таких коммуникаций или их отсутствие существенно влияет на рыночную стоимость земельного участка.

В нарушение подпункта «ж» пункта 8 и пункта 12 ФСО № 3 в отчете не содержатся сведения о балансовой стоимости объекта оценки и к отчету приложены не заверенные в установленном порядке копии документов, предоставленные заказчиком.

Представители административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд провел судебное заседание в их отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ООО «ТОРЭКС-ХАБАРОВСК» ФИО2 (полномочия подтверждены доверенностью от 01.01.2019 года сроком действия до 31.12.2019 года) в судебном заседании не согласился с заявленными административным истцом требованиями, просил в их удовлетворении отказать. В своих возражениях сослался на то, что отчет об оценке земельного участка от 19.10.2018 года № 833/16-18 составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В письменных возражения административный ответчик - Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, не согласился с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В обоснование своей позиции он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, ООО «ТОРЭКС-ХАБАРОВСК» представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено, и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Исследовав материалы дела, представленные сторонами письменные доказательства, заслушав показания свидетеля ФИО1, суд пришел к таким выводам.

На основании договора аренды № от 11.07.2017 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО «ТОРЭКС-Хабаровск» владеет и пользуется на праве аренды земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: с целью использования объектов промышленности – собственных зданий и сооружений, площадь 1 013 215 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №. Срок действия договора установлен с 13.06.2017 года по 11.06.2066 года; акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 13.06.2017 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 21.07.2017 года.

На земельном участке находится 80 нежилых зданий и сооружений, принадлежащих на праве собственности ООО «ТОРЭКС-ХАБАРОВСК». Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды № от 11.07.2017 года установлена обязанность арендатора ООО «ТОРЭКС-ХАБАРОВСК» оплачивать ежеквартально арендную плату, размер которой определяется по формуле - кадастровая стоимость земельного участка х на коэффициент вида использования х повышающий/понижающий коэффициент. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года в размере 1 734 725 401,50 рубля. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

ООО «ТОРЭКС-ХАБАРОВСК» является плательщиком арендной платы, базовая ставка которой является кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, поэтому оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта аренды, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ООО «ТОРЭКС-ХАБАРОВСК» обратилось 01.11.2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, приобщив к нему отчет № 833/16-18, составленный 19.10.2018 года оценщиком ООО «Дальневосточная оценочная компания», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года составляет 101 321 500 рублей.

Заявление ООО «ТОРЭКС-ХАБАРОВСК» рассмотрено на заседании Комиссии 16.11.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 6 от 16.11.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 года в размере 101 321 500 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре, являясь арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, вправе оспорить решение Комиссии от 16.11.2018 года № 6, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058, № П/0003 от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 (заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю); заместитель председателя комиссии – ФИО4 (заместитель директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»); члены комиссии по согласованию: ФИО5 (начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края), ФИО6 (представитель Национального совета по оценочной деятельности). Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО7, а в случае её отсутствия – Никифорову М.М..

Из протокола № 21 заседания Комиссии от 16.11.2018 года следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО3 (председательствовал на заседании), членом комиссии ФИО4; протокол заседания комиссии вела секретарь Никифорова М.М.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, они представили в письменной форме свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В протоколе № 21 заседания Комиссии от 16.11.2018 года указано, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 19.10.2018 года № 833/16-18 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия, ознакомившись с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре и дав им оценку, и признала отчет соответствующим предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 19.10.2018 года № 833/16-18 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка площадью 1 013 215 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью использования объектов промышленности и нежилых помещений, находящегося по адресу: <адрес>, имеет значение 101 321 500 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости, утвержденная на туже дату, равна 1 734 725 401,50 рублю, и разница между этой стоимостью и установленной в отношении этого земельного участка рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 19.10.2018 года № 833/16-18, составленного оценщиком ООО «Дальневосточная оценочная компания» ФИО1, (его подлинник был представлен суду на обозрение), заслушав показания оценщика(опрошенного судом в качестве свидетеля), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке объекта от 19.10.2018 года № 833/16-18 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, - фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен его печатью. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 47-49, 69-71 отчета).

Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, назначение земельного участка, площадь, условия продажи, рыночные условия (время продажи), права на землю.

В ходе анализа рынка за период с 01.01.2011 года по 01.01.2012 года оценщиком выявлено 8 земельных участков, занимаемые объектами промышленности – нежилыми зданиями. Подробное описание критериев отбора объектов аналогов и характеристики выявленных объектов представлены на страницах 49-56 и в таблице 16.1. Для подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытый источник информации - портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – www/portal.rosreestr/ru.

Пункт 22 ФСО №7 предусматривает, что в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Различия в объектах-аналогах, при проведении сравнения, оценщик скорректировал применением корректировок: «на дату продаж», «на местоположение», «на площадь участка», «на назначение земельного участка». Описание примененных корректировок и произведенные расчеты представлены в Отчете (в таблице 16.2 и на страницах 64-68).

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон (от 60 руб./кв.м до 168 руб./кв.м) вошли скорректированная стоимость объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, 5 и 7, которые и использованы в дальнейшем расчете. Остальные объекты-аналоги из расчета рыночной стоимости исключены.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка, после согласования полученных результатов, по состоянию на 01.01.2012 год определена в размере 101 321 500 рублей.

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, которые несопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Положения статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В пункте 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В пунктах 10 11, подпункте «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

В отчете указано, что объект оценки – земельный участок, фактически используется для размещения объектов промышленности – нежилых зданий, находится в градостроительной зоне ПК-1 (зона производственно-коммунальных объектов I-II класса). В качестве объектов-аналогов отобраны земельные участки, занимаемые объектами промышленности – нежилыми зданиями, находящимися в градостроительных зонах, где разрешено строительство (размещение) производственно-коммунальных объектов разного класса. Остальные различия между объектом оценки и объектами-аналогами (площадь, местоположение, дата продажи, были скорректированы.

Довод административного истца о том, что оценщиком применено недостаточное количество корректировок, что при воспроизведении расчетов рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, полученные им результаты не совпадают с результатами, полученными оценщиком, и оценщиком применена неверная формула для корректировки «на площадь участка», не заслуживает, по мнению суда, внимания.

В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Пункт 14 ФСО №1 предусматривает, что в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Пункт 22 ФСО № 7 определяет, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В отчете оценщик указал, почему он применил одни корректировки и почему отказался от применения других корректировок. Оценщик указал, что корректировка «на площадь участка» необходима, так как этот элемент сравнения имеет существенное значение при определении рыночной цены объекта оценки, и привел подробный расчет. Произведенный оценщиком последовательный расчет рыночной стоимости объекта оценки, расчет корректировок показал, что рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составляет, после проверки и согласования результатов оценки, 100 рублей, следовательно, рыночная стоимость всего земельного участка площадью 1 031 215 кв.м.– 101 321 500 рублей.

Представитель административного истца не является оценщиком, поэтому его мнение о необходимости применения других корректировок и иной формулы расчета, и выполненный им расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, не могут быть признаны допустимым доказательством и приняты судом во внимание, поскольку произведен лицом, не являющимся специалистом в исследуемой области.

Не нашел своего подтверждения и довод административного истца о том, что оценщиком неправильно произведена корректировка «на дату продажи» по причине неверного определения периодов динамики цен – период сокращен на один месяц, и вследствие применения не того подхода к определению динамики цен на рынке земельных участков.

Содержание отчета об оценке свидетельствует, что предложения о продаже земельных участков, отобранных оценщиков в качестве объектов-аналогов, были опубликованы органом местного самоуправления. Производя расчет корректировки «на дату продажи» оценщик не учитывал месяц, в котором было опубликовано предложение о продаже.

Как установлено частями 12, 13, 14, 17, 19 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельные участки продаются на открытых аукционах, и начальной ценой предмета аукциона является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. По результатам аукциона по продаже земельного участка определяется цена такого земельного участка. Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не заключен, то начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета аукциона, но не более чем на тридцать процентов начальной цены предмета предыдущего аукциона. Проведение аукциона возможно не ранее, чем через тридцать дней со дня опубликования уведомления о его проведении.

Исходя из изложенного, оценщик обоснованно не учитывает календарный месяц после даты опубликования извещения о продаже земельного участка, поскольку в течение этого периода цена объекта предложения не может быть уменьшена.

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В отчете оценщик мотивировал применение избранного им метода расчета динамики изменения рыночных цен на земельные участки за исследуемый период, приведены ссылки на источники информации, приобщены их скриншоты к отчету. Представитель административного истца не является специалистом в области оценки, поэтому его субъективное мнение о применении иного метода и иных данных для корректировки «на дату продажи», является субъективным мнением и не может приниматься во внимание.

По мнению административного истца, оценщику надлежало применить корректировку «на вид права», поскольку объект оценки находится у заказчика в аренде, а оценке подлежало право собственности. Суд считает, что этот довод не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.

Исходя из целей, для которых определяется кадастровая стоимость, и для которых производилась оценка земельного участка с кадастровым номером № (Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"), право, которое подлежит оценки, является право собственности на объект, а не иное вещное право.

Не нашел своего подтверждения и довод административного истца о том, что производя корректировку «на назначение» оценщик неверно определил зону градостроительной ценности объекта-аналога № 5 – вместо 7-й зоны градостроительной ценности отнес его к 5-й зоне градостроительной ценности, в связи с чем применил неверный коэффициент.

В пункте 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В отчете указано, что отбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из вида фактического использования объекта оценки – для размещения объектов промышленности – нежилых зданий. Отобранные объекты-аналоги имеют аналогичный вид фактического использования. Разница в назначении объектов-аналогов и объекта оценки была нивелирована соответствующей корректировкой.

Производя корректировку «на местоположение» оценщик применил постановление администрации г.Комсомольска-на-амуре от 13.12.2010 года № 3829-па "Об установлении значений коэффициентов для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2011 год», которым установления значения коэффициента (Квз) по виду разрешенного использования и зонированию территории для расчета арендной платы за использование земельных участков. Постановление предусматривает для земельных участков, предназначенных для размещения сооружений промышленности, в частности, для размещения объектов промышленности – нежилых зданий, единый для 5, 6, 7, 8 зон градостроительной ценности, коэффициент 0,0255. Именно такой коэффициент применен оценщиком при расчетах.

Мнение административного истца о том, что постановление администрации г.Комсомольска-на-амуре от 13.12.2010 года № 3829-па "Об установлении значений коэффициентов для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2011 год» оценщиком применено неправомерно, а подлежало применению постановление Правительства Хабаровского края от 29.11.2010 года № 337-пр «Об установлении на 2011 год значений коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «город Комсомольск-на-Амуре», поскольку объект оценки не находится в собственности муниципального образования, по мнению суда, не заслуживает внимания, поскольку вид собственности при проведении оценки не имеет правового значения.

Довод административного ответчика о том, что при сравнении объектов-аналогов по критерию «местоположение», надлежало учитывать требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, и произвести корректировки на такие элементы сравнения, как транспортная доступность и инфраструктура, удаленность от центра деловой активности, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном применении норм материального права.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.

Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года № 765 признано недействующим.

В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона «Об оценочной детальности в Российской Федерации» разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности – Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.

Административный истец считает, что оценщику надлежало учесть наличие на оцениваемом земельном участке инженерных коммуникаций, поскольку это существенно влияет на рыночную стоимость земельного участка при заключении сделки, и произвести соответствующую корректировку рыночных цен объектов-аналогов. Давая оценку этому доводу, суд считает, что он не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.

Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса – земельного участка с находящимися на нем строениями (зданиями), инженерными сооружениями, поскольку она применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки, наличие или отсутствие на нем инженерных коммуникаций либо возможность их подведения, в данном случае значения не имеет.

Не заслуживает внимания и доводы административного истца о том, что в нарушение требований ФСО №3 к отчету приложены не заверенные в установленном законом порядке копии документов, представленных заказчиком, и отсутствует справка о балансовой стоимости объекта оценки.

Пункт 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, предусматривает, что в отчете вне зависимости от вида объекта оценки должны содержаться следующие сведения: описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии).

Содержание отчета об оценки свидетельствует, что в нем содержится описание объекта оценки с указанием перечня документов, которые использованы оценщиком для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, и к отчету приобщены эти документы (в копиях, заверенных заказчиком). Наличие справки о балансовой стоимости не является обязательным, она предоставляется оценщику при наличии. А арендатор объекта оценки – земельного участка, не имеет такого документа, поскольку объект недвижимости учтен на балансе собственника.

Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет № 833/16-18 от 19.10.2018 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 16 ноября 2018 года № 6 отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 марта 2019 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская