Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АвтоБизнесЦентрГрупп» к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ООО «АвтоБизнесЦентрГрупп» просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства,- площадки для временного хранения и парковки грузовых и легковых автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 292 000 руб. по состоянию на 26 июля 2018г.; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 292 000 руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка. Арендная плата исчисляется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области по доверенности ФИО3 оставила разрешение административных исковых требований на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.

Представитель заинтересованного лица МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля» по доверенности ФИО5 возражал против удовлетворения административных исковых требований.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно заявленных требований не изложены.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, представителей заинтересованных лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно части 1 ст. 245, статьи 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка, что подтверждается договором аренды от 24.07.2009г., дополнительным соглашением к этому договору, расчетом арендной платы.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно представленному расчету арендная плата за земельный участок определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Поэтому суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 26 июля 2018г. филиалом ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в Ярославской области.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 24.09.2018г. №12111\02\18 оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26.07.2018г. в размере 3 292 000 руб.

Согласно статье 59, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщики проанализировали рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использованы сравнительный и доходный подходы. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного подхода, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным и доходным подходами, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не являются основанием для критической оценки выводов, изложенных в отчете.

Свидетель ФИО1 – специалист ООО «Ярэксперт», принимавшая участие в составлении отчета, в суде подтвердила выводы, изложенные в отчете.

Показания свидетеля ФИО1 и содержание отчета позволяют сделать вывод о достоверности определения рыночной стоимости земельного участка.

Доводы о том, что коэффициент вариации по полученной оценщиками выборки объектов-аналогов составляет более 33%, не могут быть приняты во внимание.

Законодательством об оценочной деятельности не предусмотрено такого понятия как «коэффициент вариации». Выводы департамента основаны на предложенных ценах объектов продажи, использованных в качестве аналогов. Между тем федеральные стандарты оценки не относят цену продаж к основным ценообразующим факторам.

Содержание отчета позволяет сделать вывод о том, что оценщиками подобрано и оценено достаточное количество аналогов с известными ценами предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Оценщиками описаны объем доступных им рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

В связи с этим указанные возражения департамента не могут расцениваться как обоснованные.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Таким образом, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщикам и проверенная ими информация. В связи с этим неиспользование оценщиками информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, иным оценщикам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Замечания относительно объекта аналога № 2 также не могут быть приняты во внимание.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, в качестве элемента сравнения может использоваться состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.

Вместе с тем по имеющимся сведениям об объекте-аналоге № 2, в том числе, представленным департаментом имущественных и земельных отношений, невозможно определить параметры объекта незавершенного строительства, что, в свою очередь, не позволяет сделать вывод о состоянии объекта, соотношения площади земельного участка и площади застройки. В связи с этим не оснований для утверждения о необоснованности отказа от корректировки на объект капитального строительства.

В целом анализ отчета позволяет сделать вывод о том, что требования законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки оценщиком выполнены, в связи с чем оснований для утверждения о несоответствии отчета оценки требованиям федеральных стандартов оценки, не имеется.

Оценщиками применены сравнительный и доходный подходы. Результаты сравнительного и доходного подходов сопоставимы. Замечаний относительно вывода о размере рыночной стоимости объекта оценки, определенной доходным подходом, не имеется.

Сопоставимость результатов определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами свидетельствует об объективности установленной в отчете рыночной стоимости объекта оценки.

В силу изложенного возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не являются основанием для критической оценки отчета.

Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы оценщика лицами, участвующими в деле, не представлены. Поэтому оснований не доверять этим выводам не имеется.

С учетом изложенного суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка заявителя.

Тем самым, размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении этого объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по настоящему делу является – 23 октября 2018г.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства,- площадки для временного хранения и парковки грузовых и легковых автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 292 000 руб. по состоянию на 26 июля 2018г.

Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 292 000 руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – 23 октября 2018г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда.

Судья: В.С. Преснов