Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Маслакова Н.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Маслаков Н.В. обратился в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого, определенная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей, существенно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы Маслакова Н.В., так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемой им арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца Маслакова Е.Н. заявленные требования поддержала.

Представители административного ответчика – Управления Росреестра по Тверской области – Пожаров И.В., заинтересованного лица - Администрации города Ржева – Зубкова Т.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представители административных ответчиков - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что Маслаков Н.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов бытового обслуживания, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № №, заключенного между Администрацией города Ржева и Маслаковым Н.В.

С учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года. Государственная регистрация договора аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ года, дополнительного соглашения – ДД.ММ.ГГГГ года.

Размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы в год, приложенным к договору, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, являясь арендатором, обязанным вносить арендную плату, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

В соответствии с кадастровыми справками от ДД.ММ.ГГГГ года и ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком ООО «Центр-оценка» Черкасовым И.В. отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № №, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила <данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ года № №, составленному экспертом НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет об оценке соответствует требованиям законодательства, итоговая величина рыночной стоимости может быть подтверждена и признана достоверной.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков коммерческого назначения Тверской области и г.Ржева, к которому относится объект оценки.

Оценщиком при проведении оценки учтено наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки - разрешенное использование для размещения объектов бытового обслуживания; представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных сети «Интернет» и в газете «Ржевские новости».

Оценщик при расчете рыночной стоимости земельного участка применил метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов оценщиком приведены.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Управление Росреестра по Тверской области представило письменные возражения относительно выводов оценщика, уточненные представителем Управления в судебном заседании, обоснованные отсутствием корректировок: на наличие подъезда к аналогу № 2 в виде грунтовой дороги, на местоположение в населенном пункте, на дату предложения аналогов – октябрь и ноябрь 2012 года.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик Черкасов И.В. полностью подтвердил в ходе допроса в судебном заседании.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний данного свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

Примерный перечень элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости приведен в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7.

Применительно к объекту оценки такие элементы оценщиком определены на странице 31 Отчета об оценке.

Как видно из данных перечней вид покрытия дороги, по которой осуществляется подъезд к сравниваемым земельным участкам, к числу основных характеристик, определяющих их стоимость, не отнесен. К тому же, как пояснил в судебном заседании оценщик, грунтовое дорожное покрытие имеется на большей части дорог города Ржева, включая подъезд к объекту оценки. Что касается транспортной доступности, то по этой характеристике оцениваемый участок и аналоги сопоставимы, и корректировка не требуется.

Также из показаний оценщика следует, что отсутствие корректировок по элементам сравнения: местоположение в населенном пункте и дата предложения аналогов № 1 и № 2 – октябрь и ноябрь 2012 года обусловлено отсутствием существенных различий между объектом оценки и участками-аналогами. При этом период времени с даты предложения указанных аналогов до даты оценки – 1 января 2013 года является незначительным, не повлекшим изменения цен на объекты недвижимости.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный ответчик должен был подтвердить факты, на которые он ссылался как на основания своих возражений.

Между тем, доводы административного ответчика о допущенных при проведении оценки нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности ничем не подтверждены и опровергаются положительным экспертным заключением НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», составленным в установленном законом порядке.

Доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в ходе рассмотрения дела представлено не было, ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования Маслакова Н.В. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление Маслакова Н.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова