Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей : административного истца Каримудинова К. М. – Поляковой Н. И., административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Сахаровой В. Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Каримудинова К. М. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец - Каримудинов К. М. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельных участков :

- с кадастровым номером … :2500 из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 2 491 084 кв. м., разрешенное использование : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 5 729 000 рублей по состоянию на 05 августа 2019 года;

- с кадастровым номером …:2490 из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 5 555 654 кв. м., разрешенное использование : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 11 778 000 рублей по состоянию на 29 июля 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанные земельные участки принадлежит ему на праве собственности на основании договоров купли-продажи от 25 мая 2020 года и от 16 января 2020 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи регистрации № … от 09 июня 2020 года и № … от 21 января 2020 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 апреля 2021 года № … и № … по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в следующих размерах : с кадастровым номером …:2500 в размере 19 274 762, 45 рублей по состоянию на 05 августа 2019 года; земельного участка с кадастровым номером …:2490 в размере – 42 986 872, 83 рублей по состоянию на 29 июля 2019 года.

Считая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчету об оценке № … от 19 апреля 2021 года рыночная стоимость спорных земельных определена : с кадастровым номером …:2500 в размере 5 729 000 рублей по состоянию на 05 августа 2019 года, с кадастровым номером …:2490 в размере 11 778 000 рублей по состоянию на 29 июля 2019 года.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 31 мая 2021 года с согласия представителя административного истца к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с исключением из числа заинтересованных лиц.

В судебном заседании 13 августа 2021 года с согласия представителя административного истца к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество».

В судебном заседании представитель административного истца Каримудинова К. М. – Полякова Н. И. уточнила заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков : с кадастровым номером …:2500 в размере 6 568 000 рублей по состоянию на 05 августа 2019 года, с кадастровым номером …:2490 в размере 13 910 000 рублей по состоянию на 29 июля 2019 года, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Сахаровой В. Э. в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просила отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена верно.

Административный истец Каримудинов К. М. в судебное заседание не явился, представив заявление с просьбой о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

Представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации Грачевского муниципального округа Ставропольского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …:2500, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, категорией земель : земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2 491 084 кв. м., кадастровой стоимостью 21 896 628, 36 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:2490, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, категорией земель : земли сельскохозяйственного назначения, площадью 5 555 654 кв. м., кадастровой стоимостью 48 834 198, 66 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных земельных участков внесены в ЕГРН 30 декабря 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 30 декабря 2020 года № 1169 (том 1 л. д. 100-103).

От заинтересованного лица - администрации Грачевского муниципального округа Ставропольского края поступило ходатайство с просьбой о рассмотрении данного административного дела в отсутствие представителя администрации и принятии решения на усмотрение суда (том 1 л. д. 117-118).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца и административного ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 13 июля 2020 года № 114-ФЗ) для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Нормами указанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Более широко условия определения кадастровой стоимости приведены в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, в частности, в пункте 3 которого, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость, как таковая, представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельных участков.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:2500, …:2490 затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку земельный налог за находящиеся у Каримудинова К. М. в собственности спорные земельные участки рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из взаимосвязанного толкования приведенных положений части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административному истцу Каримудинову К. М. на праве собственности принадлежат :

- земельный участок с кадастровым номером …:2500, категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, площадью 2 491 084 кв. м., расположенный по адресу: …, на основании договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25 мая 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 21 апреля 2021 года № …, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 апреля 2021 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 09 июня 2020 года (том 1 л. д. 14-18, 24-27, 125-127);

- земельный участок с кадастровым номером …:2490, категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, площадью 5 555 654 кв. м., расположенный по адресу: …, на основании договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16 января 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 21 апреля 2021 года № …, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 апреля 2021 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 21 января 2020 года (том 1 л. д. 20-23, 28-31, 128-130).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2015 года.В соответствии с ранее действовавшим пунктом 9 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (в редакции от 29 июля 2017 года) «О государственной кадастровой оценке» после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 апреля 2021 года № … и № … на основании актов об утверждении кадастровой стоимости от 06 августа 2019 года и от 29 июля 2019 года, соответственно, кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена : с кадастровым номером …:2500 в размере – 19 274 762, 45 рублей по состоянию на 05 августа 2019 года, с кадастровым номером …:2490 в размере - 42 986 872, 83 рублей по состоянию на 29 июля 2019 года. Сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 06 августа 2019 года и 29 июля 2019 года, соответственно (том 1 л. д. 13, 19).

В соответствии с частью 3 статьи 24 ныне действующего Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2019 года № 1183 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2020 году проведена государственная кадастровая оценка следующих категорий земель на территории Ставропольского края: земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель водного фонда, земель лесного фонда, земель запаса.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 30 октября 2020 года № 1169 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2020 года, которые внесены в государственный кадастр недвижимости 30 декабря 2020 года.

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в ред. от 03 июля 2016 года) при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения).

Как разъяснено в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что в настоящее время срок уплаты земельного налога за спорные земельные участки за предыдущий период на момент обращения истца в суд не истек, к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорных земельных участков, а, значит, у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.

В силу изложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении спорных земельных участков затрагивает права и обязанности Каримудинова К. М., как собственника имущества и налогоплательщика, и дает последнему право на пересмотр результатов определения их кадастровой стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Полагая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику - ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» для определения их рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке № … от 19 апреля 2021 года, выполненному ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО», рыночная стоимость спорных земельных участков составила : с кадастровым номером …:2500 в размере 5 729 000 рублей по состоянию на 05 августа 2019 года, с кадастровым номером …:2490 в размере 11 778 000 рублей по состоянию на 29 июля 2019 года (том 1 л. д. 32-75).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных земельных участков и установления юридически значимых обстоятельств определением Ставропольского краевого суда от 31 мая 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ТАИС» (том 1 л. д. 138-141).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 23 июня 2021 года рыночная стоимость спорных земельных участков составила: с кадастровым номером …:2500 по состоянию на 05 августа 2019 года – 6 568 000 рублей, с кадастровым номером …:2490 по состоянию на 29 июля 2019 года – 13 910 000 рублей (том 2 л.д. 3-63).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 23 июня 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом по материалам административного дела № 3а-620/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

Объектами экспертизы являлись :

Исследование проведено экспертом с учетом того, что объекты оценки находятся в собственности, расположены за пределами населенного пункта (более 1 км от границы), по форме и рельефу полностью пригодны для использования по целевому назначению, имеют транспортную доступность пригородным, личным и служебным транспортом, подъездные пути частично с твердым, частично с гравийно-грунтовым покрытием в удовлетворительном состоянии, используются для сельскохозяйственного производства, в частности, кормовых угодий, по составу земли преимущественно относятся к пастбищам, риск затопления территории отсутствует, вблизи объектов оценки не располагаются предприятия, дающие вредные выбросы в атмосферу, состояние окружающей среды хорошее. Оценка земельного участка произведена как свободного от застройки, без коммуникаций.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования за период с 29 июля 2018 года по 05 августа 2019 года, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже таких земельных участков в сельскохозяйственных районах Ставропольского края. Также экспертом произведен анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – сельскохозяйственного назначения, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорных земельных участков путем сведения результатов, полученных в рамках доходного подхода методом капитализации земельной ренты и в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж, который включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым. В качестве единицы сравнения в рамках сравнительного подхода принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка. Отказ от применения затратного подхода экспертом подробно мотивирован в исследовательской части заключения.

Объекты-аналоги для расчета в рамках сравнительного подхода выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из 22 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке, экспертом выбрано 3 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : земельные участки имеют сельскохозяйственное назначение, преимущественно пашня, аналог № 1 расположен в … районе Ставропольского края и находится в собственности, аналоги № 2 и № 3 расположены в … районе Ставропольского края и находятся в долгосрочной аренде.

При расчете рыночной стоимости спорных объектов оценки в рамках сравнительного подхода экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующих таблиц (том 2 л. д. 43-45, 48-50) следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на передаваемые права, на планетарное расположение, на масштабность, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от их применения, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м определена экспертом в размере – 2, 58 рублей (для объекта оценки с кадастровым номером …:2500), в размере 2, 39 рублей (для объекта оценки с кадастровым номером …:2490).

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода экспертом применен метод капитализации земельной ренты, при этом экспертом рассчитана среднеотраслевая рентабельность сельскохозяйственного производства через урожайность и рыночную стоимость культур, преобладающих для выращивания в рассматриваемом регионе, с учетом затрат на возделывание и уборку соответствующих культур. Для определения коэффициента капитализации использовался экспертный метод (по данным участников рынка, публикуемым в открытых источниках).

Результаты согласования полученных расчетов в отношении спорных земельных участков сведены в таблицу на странице 54 экспертного заключения и рыночная стоимость спорных земельных участков составила : с кадастровым номером …:2500 – 6 568 000 рублей, с кадастровым номером …:2490 - 13 910 000 рублей.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами …:2500, …:2490 с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

С учетом изложенного, а также выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 23 июня 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете об оценке № … от 19 апреля 2021 года данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:2500, …:2490, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

Содержание заключения эксперта № … от 23 июня 2021 года свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорных земельных участков не является произвольным; при оценке объектов эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объектах оценки; описание технических характеристик объектов оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, расчеты, произведенные на основе результатов, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов, объективно отражают рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 05 августа 2019 года и 29 июля 2019 года, соответственно; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 приведенного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц. Поэтому обращение Каримудинова К. М. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с указанными положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов.

С учетом изложенного, а также того, что иных надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных земельных участков является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось, суд полагает, что административный истец представил надлежащие доказательства в обоснование своих исковых требований, а потому его требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:2500, …:2490, находящихся в собственности, в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Каримудинова К. М. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:2500, категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, площадью 2 491 084 кв. м., расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости – 6 568 000 рублей по состоянию на 05 августа 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:2490, категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования : для сельскохозяйственного производства, площадью 5 555 654 кв. м., расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости – 13 910 000 рублей по состоянию на 29 июля 2019 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков считать дату обращения административного истца Каримудинова К. М. в Ставропольский краевой суд – 26 апреля 2021 года.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:2500, …:2490 учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

В окончательной форме решение суда принято 23 августа 2021 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.