Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЮККО» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «ЮККО» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 655 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 2 215 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ООО «ЮККО» на праве собственности принадлежит вышеуказанный земельный участок. Установленная в отношении данного земельного участка приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость (9 632 208,40 рублей), значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 15 июня 2021 года №15290/21, подготовленного оценщиком ООО «Ярэксперт». Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка, превышающая его рыночную стоимость, нарушает права и обязанности Общества как собственника данного объекта и плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Судом исключен из числа заинтересованных лиц департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и привлечен к участию в деле в качестве административного ответчика.

Представитель административного истца ООО «ЮККО» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на административный иск исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца; представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области поступил отзыв, в котором указано, что в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18 октября 2016 года № п/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав», с 1 января 2017 года филиал осуществляет действия, связанные с ведением Единого государственного реестра прав в части, внесения, загрузки сведений, поступивших для осуществления государственного кадастрового учета или для внесения в ЕГРН, ведения реестровых дел объектов реестра границ, реестровых дел объектов недвижимости, книг учета входящих документов, ведения книг учета арестов, обременений, запрещений недвижимого имущества и иных полномочий, предусмотренных вышеуказанным приказом. Полномочия по утверждению кадастровой стоимости объектов недвижимости на орган кадастрового учета не возложены. Также в отзыве содержится ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Администрация города Переславля – Залесского Ярославской области, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 15 655 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 сентября 2021 года.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года № 20-н и по состоянию на 01 января 2019 года составляет 9 632 208,40 рублей.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение Переславль-Залесской городской Думы от 25 октября 2018 года №90 «Об установлении земельного налога на территории городского округа город Переславль-Залесский»). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с положениями статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 15 июля 2021 года №15290/21, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 215 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Возражая против удовлетворения исковых требований, административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что отчет содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая отчет ООО «Ярэксперт» от 15 июля 2021 года №15290/21 по правилам статьи 84 КАС РФ, учитывая пояснения оценщика ФИО2, допрошенной судом в качестве свидетеля, суд считает представленный административным истцом отчет допустимым доказательством.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки. Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3. В отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Заявляя возражения относительно отчета ООО «Ярэксперт», административный ответчик указал на то, что оценщиком необоснованно отклонен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Суд не находит оснований согласиться с данным замечанием.

В соответствии с пунктом 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщиком учитывается, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (подпункт «в» пункта 22 ФСО №7).

В судебном заседании оценщик Григорьева Л.А. пояснила, что поиск объектов-аналогов осуществлялся в диапазоне «1 - 2,5 га» с учетом площади объекта оценки 15 655 кв.м. Было отобрано 5 объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом оценки, что является достаточным. В случае отсутствия или недостаточного количества аналогов из диапазона «1 - 2,5 га», оценщик рассматривает интервал «2,5 - 5 га» и так до момента, пока не сформируется выборка из достаточного количества аналогов. Использование объектов-аналогов, находящихся в диапазоне «2,5 - 5 га» при достаточном количестве объектов-аналогов в диапазоне «1 - 2,5 га», нецелесообразно, так как повлечет введение дополнительных корректировок и может привести к погрешностям при проведении расчетов и определении итоговой стоимости.

Таким образом, оценщиком при составлении отчета требования Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки соблюдены.

Доводы административного ответчика относительно того, что оценщик описывает не весь объем доступных рыночных данных, а именно не принят во внимание объект, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, отклоняются судом.

Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений, для расчета рыночной стоимости объектов оценки также было использовано достаточное количество объектов-аналогов, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований подпункта «д» пункта 11 ФСО № 7. Доказательств того, что исследованного оценщиком объема рынка и использованных аналогов в расчетах было недостаточно, материалы дела не содержат.

В силу пункта 11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно пояснениям оценщика ФИО2 в представленном объявлении о продаже земельного участка с кадастровым номером 76:18:010822:39 отсутствует дата публикации и адресная строка, по которой можно идентифицировать данное объявление

В связи с изложенным, замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не могут расцениваться, как опровергающие выводы, изложенные в отчете.

Таким образом, отчет ООО «Ярэксперт» соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета ООО «Ярэксперт», суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Дополнительного возложения на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области обязанности по внесению изменении кадастровой стоимости на основании решения суда не требуется. С учетом положений части 1 статьи 16 КАС РФ, вступившие в законную силу судебные акты (решения, судебные приказы, определения, постановления) по административным делам, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 23 августа 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 655 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 2 215 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 23 августа 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина