Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-624/2017 по административному исковому заявлению ООО «Самара Мехзавод Центр» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителей ООО «Самара Мехзавод Центр» ФИО2, ФИО3,

у с т а н о в и л:

ООО «Самара Мехзавод Центр» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения, просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 199 153 359,01 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником вышеуказанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 353 440 141,32 руб. Рыночная стоимость вышеуказанного объекта определена отчетом об оценке, выполненным ООО «НПО «<данные изъяты>» в размере 199 153 359,01 руб. /без НДС/, что значительно ниже его кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости нежилого здания нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим просит его требование удовлетворить и установить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке.

В судебном заседании представители административного истца поддержали уточненное требование в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о.Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Самарской области в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований, если дополнительные доказательства достоверности рыночной стоимости не будут представлены.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении требований.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, пояснения оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ООО «Самара Мехзавод Центр» требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Спорный объект недвижимости включен в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2017 год, утвержденный приказом Министерства имущественных отношений Самарской области №1907 от 14.11.2016 года.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011 года в размере 353 440 141,32 руб.

ООО «Самара Мехзавод Центр», являясь собственником нежилого здания, не согласилось с его кадастровой стоимостью и обратилось для определения его рыночной стоимости в ООО «НПО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: № по состоянию на 06.06.2011 года составляет без учета НДС 199 153 359,01 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключений № от ДД.ММ.ГГ.., выполненное НП СРО «<данные изъяты>» подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и 17.04.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Самара Мехзавод Центр» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что: 1) мнения экспертов, приведенные оценщиком в отчетах для определения значения факторов стоимости, не подтверждены рыночными данными; 2) расчет стоимости доходным подходом содержит расчет ставки капитализации произведен оценщиком на основе собственного мнения оценщика о состоянии рынка и рисках на нем, экспертное мнение по факторам риска не подтверждено рыночными данными.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В отчете приведено сведение о применяемых стандартах, о принятых при проведении оценки допущениях, сведения о заказчике и об оценке. Оценщик описал объект оценки, количественные и качественные характеристики объектов оценки, его местоположение, провел анализ достаточности и достоверности информации, сделал вывод о наиболее эффективном использовании, провел анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

Исходя из предполагаемого использования результатов оценки, оценка объекта производилась оценщиком из фактического использования объекта- здания автосалона со станцией техобслуживания.

Расчет стоимости земельного участка оценщик произвел методом сравнения продажи в рамках сравнительного подхода, в результате которого рыночная стоимость земельного участка составила 14 334 530 руб..

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал доходный и затратный подходы.

В рамках доходного подхода с применением метода капитализации дохода оценщик определил основные этапы оценки недвижимости: определение потенциального валового дохода, определение потерь от недозагрузки и неплатежей, определение действительного валового дохода, определение операционных расходов, определение чистого операционного дохода, определение ставки капитализации, определение рыночной стоимости объекта недвижимости по формуле.

Методика расчета рыночной стоимости указанным методом воспроизведена на страницах № отчета, в результате которого рыночная стоимость объекта недвижимости определена без учета НДС в размере 187 333 591,04 руб..

В рамках затратного подхода оценщик выполнил расчет затрат на создание объектов капитального строительства, определил прибыли предпринимателя, определил износ и устаревания, определил стоимость объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Методика определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта в рамках затратного подхода приведена на страницах № и составила без учета НДС 210 973 126,98 руб., а после согласования полученных после применения двух методов результатов итоговая величина рыночной стоимости объекта с кадастровым номером: № определена в размере 199 153 359,01 руб.

В связи с замечанием комиссии о том, что в отчетах используется экспертное мнение, не подтвержденное анализом рынка, суд отмечает, что

привлечение специалистов обусловлено необходимостью формирования значений степеней влияния на рыночную стоимость объектов со стороны ценообразующих факторов, не имеющих числовых выражений. Поскольку рыночная информация характеризуется уровнем цен, то на предмет соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям оценщиком выполнено математическое обоснование, в результате которого оценщиком был сделан вывод о том, что скорректированные цены аналогов не противоречат условиям рынка.

Относительно замечания комиссии о нарушении оценщиком п.23 «в» ФСО №7 в части расчета ставки капитализации, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 23 «б» ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

В рассматриваемом отчете оценщик применил метод капитализации по расчетным моделям, регламентированный пунктом 23 «д» ФСО №7, согласно которого метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Из пояснения оценщика ФИО1 следует, что расчет ставки капитализации произведен ею по формуле Гордона.

Для расчета ставки дисконтирования была выбрана модель кумулятивного построения, по которой ставка дисконтирования рассчитана как сумма безрисковой ставки и премий за риск инвестирования средств в объект недвижимости. Обоснованность введенных корректировок на основании экспертного мнения проверено математическим обоснованием.

Иных замечаний к отчету об оценке сторонами не приведено, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого здания, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимого имущества и его рыночной стоимостью вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости, проведенной методом массовой оценки, не учитывались индивидуальные особенности объекта оценки, в то время как при определении рыночной стоимости эти особенности были учтены.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 199 153 359,01 руб.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 17.04.2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «Самара Мехзавод Центр» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 199 153 359,01 руб.

Датой обращения ООО «Самара Мехзавод Центр» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 17.04.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина