Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-625/2017 по административному исковому заявлению ООО «ТЦ Центр» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной рыночной стоимости,

с участием представителей ООО «ТЦ «Центр» ФИО2, ФИО3,

у с т а н о в и л:

ООО «ТЦ Центр» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения, просило установить кадастровую стоимость нежилых зданий равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года: в отношении нежилого здания с кадастровым номером: № - в размере 64 070 201, 76 руб., в отношении нежилого здания с кадастровым номером: № - в размере 11 102 164,49 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником вышеуказанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: № определена в размере 179 202 988,65 руб., нежилого здания с кадастровым номером: №- в размере 42 088 899, 94 руб. Рыночная стоимость вышеуказанных объектов определена отчетами об оценке, выполненными ООО «НПО «<данные изъяты>» в отношении объекта с кадастровым номером: № в размере 64 070 201,76 руб./ без НДС/, объекта с кадастровым номером: № – в размере 11 102 164, 49 руб./ без НДС/, что значительно ниже их кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости нежилых зданий нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим просит его требования удовлетворить и установить кадастровую стоимость нежилых зданий равной рыночной стоимости, определенной отчетами об оценке.

В судебном заседании представители административного истца поддержали уточненные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о.Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, пояснения оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ООО «ТЦ Центр» требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Спорные объекты недвижимости включены в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2017 год, утвержденный приказом Министерства имущественных отношений Самарской области №1907 от 14.11.2016 года.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером: №., расположенном по адресу: <адрес>; о нежилом здании с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость нежилых зданий определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011 года в отношении объекта с кадастровым номером: № в размере 179 202 988,65 руб., в отношении объекта с кадастровым номером: № – в размере 42 088 899,94 руб..

ООО «ТЦ Центр», являясь собственником вышеуказанных нежилых зданий, не согласилось с их кадастровой стоимостью и обратилось для определения его рыночной стоимости в ООО «НПО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: № по состоянию на 06.06.2011 года составляет без учета НДС 64 070 201, 76 руб.

Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: № определена по состоянию на 06.06.2011 года в размере 11 102 164,49 руб. /без учета НДС/.

На данные отчеты получены положительные экспертные заключения № и № от ДД.ММ.ГГ.., выполненные НП СРО «<данные изъяты>» подтвердившие соответствие отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившие величины стоимости объекта оценки, определенные оценщиком в отчетах.

Истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и 17.04.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области № и № от ДД.ММ.ГГ. заявления ООО «ТЦ Центр» о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объектов недвижимости отклонено.

В своих решениях Комиссия указала, что: 1) мнения экспертов, приведенные оценщиком в отчетах для определения значения факторов стоимости, не подтверждены рыночными данными; 2) расчет стоимости доходным подходом содержит расчет ставки капитализации произведен оценщиком на основе собственного мнения оценщика о состоянии рынка и рисках на нем, экспертное мнение по факторам риска не подтверждено рыночными данными; 3) отсутствует описание сегмента рынка объекта оценки, оценщик анализирует выбранные им аналоги, в то время как на рынке их существенно больше.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., на дату определения кадастровой стоимости нежилых зданий.

Отчеты об оценке выполнены в соответствии с заданием на оценку и содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В отчетах приведены сведения о применяемых стандартах, о принятых при проведении оценки допущениях, сведения о заказчике и об оценке. Оценщик описал объекты оценки, количественные и качественные характеристики объектов оценки, их местоположение, провел анализ достаточности и достоверности информации, сделал вывод о наиболее эффективном использовании, провел анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал доходный и затратный подходы.

Исходя из предполагаемого использования результатов оценки оценка объектов производилась оценщиком из фактического использования объектов- здания автосалона со станцией техобслуживания /страница № отчета №/ и здания автосервиса /страница № отчета №/.

Расчет стоимости земельного участка оценщик произвел методом сравнения продажи в рамках сравнительного подхода, в результате которого рыночная стоимость земельного участка в рамках отчета № определена в размере 6 095 618 руб., а по отчету № – в размере 1 625 517,83 руб.

Методика расчета рыночной стоимости в рамках доходного подхода воспроизведена на страницах № отчета №, в результате которого рыночная стоимость объекта с кадастровым номером: № определена без учета НДС в размере 62 356 089,58 руб..

Методика определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта в рамках затратного подхода приведена на страницах № и составила без учета НДС 65 784 313,95 руб., а после согласования полученных результатов итоговая величина рыночной стоимости объекта с кадастровым номером: № определена в размере 64 070 201,76 руб.

Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода объекта с кадастровым номером: № произведен на страницах № отчета №, в результате которого рыночная стоимость объекта с кадастровым номером: № определена без учета НДС в размере 12 770 733,10 руб..

Методика определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта в рамках затратного подхода приведена на страницах № и составила без учета НДС 9 433 595,89 руб., а после согласования полученных результатов итоговая величина рыночной стоимости объекта с кадастровым номером: № определена в размере 11 102 164,49 руб..

В связи с замечанием комиссии о том, что в отчетах используется экспертное мнение, не подтвержденное анализом рынка, суд отмечает, что

привлечение специалистов обусловлено необходимостью формирования значений степеней влияния на рыночную стоимость объектов со стороны ценообразующих факторов, не имеющих числовых выражений. Поскольку рыночная информация характеризуется уровнем цен, то на предмет соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям оценщиком выполнено математическое обоснование, в результате которого оценщиком был сделан вывод о том, что скорректированные цены аналогов не противоречат условиям рынка.

Относительно замечания комиссии о нарушении оценщиком п.23 «в» ФСО №7 в части расчета ставки капитализации, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 23 «б» ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

В рассматриваемом отчете оценщик применил метод капитализации по расчетным моделям, регламентированный пунктом 23 «д» ФСО №7, согласно которого метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Из пояснения оценщика ФИО1 следует, что расчет ставки капитализации произведен ею по формуле Гордона.

Для расчета ставки дисконтирования была выбрана модель кумулятивного построения, по которой ставка дисконтирования рассчитана как сумма безрисковой ставки и премий за риск инвестирования средств в объект недвижимости. Обоснованность введенных корректировок на основании экспертного мнения проверено математическим обоснованием.

Замечание комиссии о том, что анализ рынка недостаточен и что оценщик использовал лишь часть рыночных данных, судом отклоняются, поскольку оценщик исходил из принципа достаточности собранной рыночной информации.

Иных замечаний к отчету об оценке сторонами не приведено, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых зданий, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорных объектов недвижимого имущества и их рыночной стоимостью вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости, проведенной методом массовой оценки, не учитывались индивидуальные особенности объекта оценки, в то время как при определении рыночной стоимости эти особенности были учтены.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительные экспертные заключения подтверждают соответствие отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждают величины рыночной стоимости, определенные отчетами об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчеты об оценке выполнены в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величины рыночной стоимости, определенные отчетами об оценке, являются достоверными.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилых зданий по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 64 070 201,76 руб. - в отношении объекта с кадастровым номером: № и в размере 11 102 164,49 руб. - в отношении объекта с кадастровым номером: №.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 17.04.2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ООО «ТЦ Центр» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 64 070 201, 76 руб.

Датой обращения ООО «ТЦ Центр» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 17.04.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина