Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Книжный магазин «Знание» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Книжный магазин «Знание» (далее - ООО «Книжный магазин «Знание», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 1596 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 10 915 000 рублей по состоянию на 01.01.2019.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, соответственно, плательщиком земельного налога. Кадастровая стоимость данного земельного участка, определенная по состоянию на 01.01.2019, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 20.04.2020, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г. Перми.

В ходе рассмотрения дела по существу административным истцом подано уточненное административное исковое заявление, согласно которому истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2019 равной рыночной в размере 12 817 000 рублей. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости указанного объекта представил новый отчет об оценке № 016/1/2020 от 16.04.2020, выполненный оценщиком ООО «Пермский центр оценки» Г.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в суд представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на уточненных исковых требованиях настаивает.

Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направил, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленных в уточненном административном исковом заявлении требований.

Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю), Администрация г. Перми о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, правовую позицию по заявленным требованиям не высказали.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Из материалов дела следует, что ООО «Книжный магазин «Знание» является собственником земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 1596 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под пристроенную часть магазина и благоустройство территории, расположенного по адресу: ****. Данное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, ООО «Книжный магазин «Знание» вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30.06.2015 № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость спорного участка определена по состоянию на 01.01.2019 приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 21 579 697,24 рублей.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных (уточненных) исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке № 016/1/2020 от 16.04.2020, выполненный оценщиком ООО «Пермский центр оценки» Г. Как следует из отчета, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2019 составила 12 817 000 рубля.

Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2019, рыночная стоимость спорного участка также подлежит определению по состоянию на 01.01.2019.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Анализируя отчет об оценке, суд установил, что оценщик Г. является членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, включен в реестр 04.05.2007 за регистрационным номером **. Оценщик имеет необходимое образование в области оценки: диплом о профессиональной переподготовке ** № **, выданный 10.08.2001 Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. В. Плеханова по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), регистрационный номер **; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 23.11.2017 по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 29.10.2019 СПАО «РЕСО-Гарантия» со сроком действия с 01.11.2019 по 31.10.2020.

Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельного участка (под пристроенную часть магазина и благоустройство территории), оценщиком сделан вывод о том, что объект оценки представляет собой участок под строительство объектов коммерческой недвижимости (торгово-офисного назначения). Таким образом, оценщиком он отнесен к сегменту рынка земельных участков – участки под коммерческую недвижимость торгово-офисного назначения.

В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков под размещение нежилых объектов коммерческого назначения (то есть того сегмента рынка, к которому отнесен спорный земельный участок) на территории г. Перми за 4 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования (под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство), с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Используя информацию ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по г. Перми, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения в 1-3 зонах престижности, составляет от 2 582 руб./кв.м. до 20 101 руб./кв.м., средняя цена земельного участка во 2 зоне престижности составляет 7 989 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (2 зона престижности коммерческой недвижимости), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 4 885 руб./кв.м. до 17 250 руб./кв.м., без учета ценообразующих факторов

При составлении отчета оценщик определил основные факторы, влияющие на цены земельных участков коммерческого назначения: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение (в том числе расположение относительно красной линии крупных автодорог), площадь, рельеф, коммуникации, разрешенное использование.

При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Оценщиком при выборе объектов сравнения проанализированы данные по предлагаемым на продажу объектам в течение 2017-2018 г.г. на рынке недвижимости Пермского края по материалам открытой периодической печати, предложений риэлторских фирм, материалам сети Интернет.

Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, зона коммерческой привлекательности, локальное расположение, тип объекта, сегмент рынка улучшений) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для оцениваемого участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий продажи, времени продажи, местоположения, площади, расположения относительно «красной линии», наличия коммуникаций сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Г. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось, напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с уточненными исковыми требованиями.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 27.02.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Книжный магазин «Знание» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 1596 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под пристроенную часть магазина и благоустройство территории, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 12 817 000 рублей по состоянию на 01.01.2019.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 27.02.2020.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28.05.2020.

Судья подпись