Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Меркурий» (далее – ООО «Меркурий», Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **, общей площадью 482,2 кв.м, адрес объекта: Пермский край, Осинский район, г. Оса, ул. Октябрьская 21, равной его рыночной стоимости в размере 1397 886 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований указано, что Общество является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку спорное здание включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п. Кадастровая стоимость объекта установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости объекта на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость здания нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении по делу оценочной экспертизы.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), а также определением суда, изложенным в протоколе предварительного судебного заседания от 09.09.2019 Правительство Пермского края, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Меркурий» является собственником одноэтажного здания с кадастровым номером **, общей площадью 482,2 кв.м, адрес объекта: Пермский край, г. Оса, ул. Октябрьская, 21, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК. В названный Перечень (за № 1608) включено указанное выше спорное здание.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Таким образом, поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** составила 8101 726,70 рублей и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края».

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении здания кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 13.06.2019 № 51/О-19, составленный ИП К.. Как следует из отчета, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 здания с кадастровым номером ** составила 1 397886 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Поскольку объект оценки, как установил оценщик, используется по торговому назначению, то оценщиком объект оценки отнесен к сегменту торговых объектов.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка объектов торговой недвижимости за период 4 квартал 2017 года, в том числе, на стр. 15-21отчета приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр торговой недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, предлагаемых на территории Пермского края (за исключением г. Перми). На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, устоявшийся на рынке купли-продажи торговой недвижимости на территории Пермского края (в сопоставимых по уровню развития районах), который составил от 38,98 руб./кв.м. до 27618,87 руб./кв.м. (стр. 22 отчета). Учитывая местоположение объекта – г.Оса Пермского края – район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости (коэффициент уровня рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018, составил 0,267), его площадь (небольшая), физические характеристики (состояние удовлетворительное), оценщик делает вывод, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 29,40 руб./кв.м до 7802,46 руб./кв.м, выше среднего значения диапазона – 1338,59 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость). Также оценщик привел в отчете анализ данных о ценах предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, и указал, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае составляет от 437,57 руб./кв.м до 1473,48 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (г. Оса), вид прав (собственность), площадь (небольшая), физические характеристики (рельеф ровный) оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 227,65 руб./кв.м. до 574,66 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 % Оценщик в отчете также определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае это состав передаваемых прав, условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки, условия продажи, условия рынка (дата продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения (для ОКС), а также для земельного участка: передаваемые права, условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки, условия продажи, условия рынка (дата продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф и форма участка, коммуникации, разрешенное использование.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован затратный и сравнительный подходы, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости здания не был использован доходный подход.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 8 объектов-аналогов. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался (стр. 49-55 отчета).

Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих (торговых) объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Замечания административного ответчика в части расчета оценщиком рыночной стоимости сравнительным подходом сводятся к неправильно подобранным оценщиком аналогам, о несопоставимости их объекту оценки, занижении рыночной стоимости в результате неверно отобранных аналогов.

Вместе с тем, они не могут быть приняты судом во внимание в силу следующего.

Доводы административного ответчика о том, что не проанализированы условия продажи объектов аналогов № 4 (реализуется в рамках ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», аналога № 7 (реализуется путем продажи с публичных торгов в рамках возбужденного исполнительного производства), судом отклоняются.

Ответчиком не приведено обоснования невозможности использования данных аналогов в расчетах при определении рыночной стоимости объекта оценки. Сама по себе реализация объектов в рамках Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», равно как и в рамках Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» не свидетельствует о том, что цена реализуемых объектов заведомо ниже, чем рыночная цена аналогичных объектов, находящихся в свободной продаже. Ни положения Закона об оценочной деятельности, ни иные нормы законодательства в области оценки не содержат запрета на использование в качестве аналогов объектов, реализации которых происходит в рамках их принудительной продажи. При этом сама по себе цена аналогов не имеет какого-либо предопределяющего значения для вывода о сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки, поскольку в данном случае выборка аналогов производится исходя из количественных и качественных характеристик объектов и ценообразующих факторов.

Замечания ответчика относительно того, что оценщик выбрал не близкие объекты-аналоги объекту оценки, стоимость 1 кв.м. аналогов находится в достаточно широком диапазоне, крайние значения отличаются между собой в 2,03 раза, суд считает несостоятельными.

На стр. 46 отчета оценщиком приведены критерии формирования выборки аналогов для расчета, которыми в данном случае являются: тип объекта, назначение, площадь, местоположение, возможность идентификации кадастрового номера объекта. При этом, на стр. 47 отчета приведена выборка объектов, по каждому из которых приведено обоснование применения или отказа от применения его в качестве аналога.

Для проверки однородности выборки оценщиком использован коэффициент вариации. Согласно источнику «Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости», С., Л., коэффициент вариации – это отношение среднеквадратического отклонения скорректированных цен аналогов к их среднеарифметическому, рассчитывается в процентах, характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от их среднеарифметического. По мнению данных авторов коэффициент вариации не должен превышать 33%. Если его значение превышает данный уровень, то гипотеза о нормальности выборки не подтвердилась. Учитывая, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации скорректированных цен объектов аналогов составил 31,56 %, то условие об однородности выборки оценщиком было выполнено.

Указывая на данное замечание, какого-либо нормативного обоснования данному обстоятельству, свидетельствующему о допущенных нарушениях оценщиком норм законодательства в области оценки, административный ответчик не приводит.

Как не приводит и доводов в подтверждение недостоверности отчета в части использования оценщиком в выборке узкоспециализированных объектов (прачечная, нежилое здание с котельной). При анализе данных о ценах фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости, оценщиком были использованы данные о сделках нежилых объектов, относящихся к коммерческим, что, с учетом вида указанного недвижимого имущества не исключает возможности их анализа в общей выборке.

Приведенные Министерством в возражениях примеры анализа соотношения стоимости жилья и коммерческой недвижимости по г. Перми и г. Березники, также безусловно не свидетельствуют о неправильно произведенной оценщиком выборке объектов-аналогов для сравнения их с объектом оценки. В рассматриваемом случае приведенная Министерством информация является аналитической, т.е. не учитывает определенные особенности и характеристики объекта оценки, а равно не свидетельствует о неверно определенной его рыночной стоимости.

Кроме того, приведение в возражениях ответчиком сравнительного анализа цен коммерческой и жилой недвижимости является необоснованным, поскольку данные виды недвижимости относятся к различным сегментам рынка и не могут быть безусловно сопоставимы между собой.

Также суд учитывает, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Оценщиком, вопреки доводам административного ответчика, подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, различия по элементам сравнения между объектом оценки и объектами-аналогами, как указывалось выше, было нивелировано оценщиком путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

При этом доводы Министерства, а также приведенная выборка по объектам-аналогам, однозначно не свидетельствуют о том, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов помещения не соотносимы с объектом оценки.

На этапе определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний оценщиком был выбран метод сравнительной единицы, при выборе аналога использованы данные сборника Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) № 33, таблица 1 – «Магазины Универсальные одноэтажные», имеющий характеристики: группа капитальности I, этажность – 1, наличие подвала – без подвала, объем до 10000 куб.м., 2 территориальный пояс, фундаменты – сборные бетонные, стены – крупнопанельные из ячеистого бетона, перегородки кирпичные и деревянные, покрытия железобетонные, кровля рулонная, полы плиточные, дощатые, цементные и из релина, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение.

Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.

Согласно положениям ст. 18 ФСО № 1 затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В рамках затратного подхода оценщиком для определения рыночной цены земельного участка в составе цены ЕОН был использован метод сравнения продаж.

Применяя данных метод оценщик также выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости земельного участка достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для такого земельного участка. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался (стр. 39-41 отчета).

Указание административным истцом в возражениях на неверное определение оценщиком экономического (внешнего) устаревания, а именно использование в расчетах коэффициента уровня развития рынка недвижимости Осинского МР и абсолютного уровня развития рынка недвижимости, судом отклоняется.

Согласно п.п. г п. 24 раздела VII ФСО № 7, при применении затратного подхода в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

При этом п.п. «и» п. 24 ФСО № 7 установлено, что величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Кроме того, согласно п. 25 ФСО № 7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно определению, данному в отчете об оценке, экономическое (внешнее) устаревание представляет собой потерю стоимости, обусловленную влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе: сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, изменениями рыночных условий, в том числе положению по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, а также правовыми изменениями, относящимся к изменению законодательства, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Внешнее устаревание – потеря в стоимости, отражает зависимость рыночной стоимости объекта от уровня развития экономики территории, в которой находится оцениваемый объект. Основным фактором, влияющим на величину внешнего устаревания зданий, является их местоположение и окружение.

Административный ответчик не приводит доводов несогласия с изложенной в отчете формулировкой определения экономического (внешнего) устаревания.

Таким образом, вопреки доводам административного ответчика, исходя из изложенного, внешнее устаревание не имеет отношения к стоимости строительных материалов, работ и услуг по строительству.

Согласно содержанию анализируемого отчета об оценке в совокупности с письменными пояснениями оценщика К. к отчету, приобщенными к материалам дела в ходе рассмотрения дела по существу, расчет экономического (внешнего) устаревания произведен в соответствии с формулой, указанной ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» в письме от 10.12.2018 № АЦ-18-00091, а именно: Ив = (1-РН) х 100%, где Ив – величина экономического (внешнего) устаревания, РН – коэффициент уровня развития рынка недвижимости соответствующей территории. Коэффициент РН для уровня развития рынка недвижимости Осинского МР по состоянию на 01.01.2018 в отчете приведен (стр. 21 отчета) и составляет 0,267. Внешнее устаревание для объекта с кадастровым номером ** оценщиком рассчитано как 73,3%.

Соответственно, учитывая, что административным ответчиком не представлено доказательств не позволяющих оценщику рассчитать экономическое (внешнее) устаревание указанным в отчете способом, либо о несоответствии его требованиям ФСО, которые влекли бы безусловное признание данного расчета незаконным, как нарушающим требования Федеральных стандартов оценки, оснований для вывода о том, что оценщиком расчеты в отчете выполнены неверно, у суда не имеется. А представленные возражения административного ответчика правильных расчетов оценщика не опровергают.

В результате согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, оценщик определил такую стоимость с учетом прав на земельный участок и НДС в размере 1854 491 рубль, после чего выделил рыночную стоимость земельного участка под объектом, окончательно определив рыночную стоимость объекта без учета стоимости земельного участка и налога на добавленную стоимость.

Доводы административного ответчика о необоснованном занижении рыночной стоимости ОКС на сумму НДС, судом отклоняются.

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с включением в ее состав налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Соответственно, как вытекает из абзаца второго пункта 17 постановления Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость", в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС относительно друг друга прямо не определено в договоре и не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора, то, по общему правилу, сумма налога, предъявляемая покупателю продавцом, выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ), поэтому в отсутствие обратного предполагается наличие НДС в цене предложения.

С учетом изложенного, суд считает, что необходимая последовательность действий, установленная ФСО № 7 при составлении отчета оценщиком выполнена, иного административным ответчиком не доказано. Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным подходам и методам, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено. Соответственно, доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета в материалы дела не приложено.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание дату подачи административным истцом иска в суд - 24.07.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (нежилое здание), общей площадью 482,2 кв.м., кадастровый номер **, адрес объекта: Пермский край, Осинский район, г. Оса, ул. Октябрьская, 21, равной его рыночной стоимости в размере 1397 886 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 июля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 18.10.2019.

Судья – подпись