Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Основа» Юналиевой Р.Ф., действующей на основании доверенности от 08 февраля 2021 года, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Симакиной О.А., действующей на основании доверенностей от 11 декабря 2020 года № 22, представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования «Город Саратов» Полянского Г.Ю., действующего на основании доверенности от 19 июля 2021 года № 01-08/102, заинтересованного лица Подсобляева И.С.. действующего также в качестве представителя заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Аваллон»,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Основа» (далее – ООО «Основа») к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец (с учётом изменения требований) просит признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки»
№ от 16 июня 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 54 011 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 28 377 000 рублей по состоянию на
01 марта 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что является арендатором данного земельного участка.

Актом об утверждении кадастровой стоимости от 06 февраля 2020 года
№ 20-2020 утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 04 февраля 2020 года в размере 89 919 673 рублей 24 копеек.

Установленная кадастровая стоимость указанного выше земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося арендатором земельного участка, вынужденного оплачивать арендные платежи в большем размере.

18 мая 2021 года ООО «Основа» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от
12 мая 2021 года № 2021/03/10КС, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Аваллон» (далее – ООО «Аваллон»).

Полагал названное решение незаконным и необоснованным, нарушающим права административного истца на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, одновременно просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным основаниям.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что оспариваемое решение принято в соответствии с установленным порядком и не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, а отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Также представитель административного ответчика просил исключить заключение эксперта ООО «Независимая оценочная компания» ФИО7 из числа доказательств в связи с допущенными экспертом нарушениями законодательства об оценочной деятельности и назначить по делу повторную экспертизу. Кроме того, представитель административного ответчика считал, что производство по делу должно быть приостановлено до рассмотрения частной жалобы на определение суда о назначении по делу судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебном заседании поддержал позицию административного ответчика.

Заинтересованное лицо Подсобляев И.С., являющийся также директором заинтересованного лица ООО «Аваллон», в судебном заседании поддержал позицию административного истца.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки в судебное заседание не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованного лица администрации муниципального образования «Город Саратов», заинтересованного лица Подсобляева И.С., представляющего также интересы заинтересованного лица ООО «Аваллон», допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Как следует из материалов дела, ООО «Основа» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью
54 011 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том № 1 листы дела № 14-33).

18 мая 2021 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 12 мая 2021 года № 2021/03/10КС, выполненный оценщиком ООО «Аваллон» Подсобляевым И.С., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью
54 011 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 марта
2021 года определена в размере 28 377 000 рублей (том № 1 листы дела № 34-108, 165).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 16 июня 2021 года
№ ООО «Основа» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку выполненный расчёт стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, а именно: в таблице 9.3.2 «Таблица корректировок аналогов для земельного участка корректировка инженерно-геологические условия к цене предложения объекта-аналога № 3 в размере 27% введена на основании данных справочника оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А., в то время как на дату оценки выпущен справочник оценщика недвижимости 2020 года под редакцией Лейфера Л.А. и использование более «старого» справочника не корректно. На основании изложенного бюджетным учреждением сделан вывод о том, что данный отчёт вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов (не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299 (том № 1 лист дела № 167).

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО1 подтвердила указанные основания для принятия оспариваемого решения.

Таким образом, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Вместе с тем статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федеральный закон № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона
№ 135-ФЗ).

В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке
№КС от <дата>, выполненного оценщиком ООО «Аваллон» Подсобляевым И.С., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно экспертному заключению № 2021/09/02ЭЗ от 07 октября 2021 года эксперта-оценщика ФИО7, осуществляющего свою деятельность в ООО «Независимая оценочная компания», в которое назначена судебная экспертиза, отчёт №КС от <дата> об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Аваллон» Подсобляевым И.С., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Отчёт об оценке не допускает неоднозначного толкования полученных результатов; информация, изложенная в отчёте и существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена, содержит полные и достоверные сведения; расчётные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки – отсутствуют.

Эксперт ООО «Независимая оценочная компания» ФИО7, составивший заключение, является членом является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (далее – МСНО-НП «ОПЭО»), что подтверждается свидетельством от 31 декабря 2008 года № 00030, является членом Экспертного совета МСНО-НП «ОПЭО», что подтверждается протоколом общего собрания членов МСНО-НП «ОПЭО» от 20 июля 2020 года, ответственность его застрахована в САО «ВСК» эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 06 сентября 2021 года (том № 1 листы дела № 176-181, том № 2 листы дела № 21-30).

Заключение эксперта ООО «Независимая оценочная компания» ФИО7 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Доводы представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о недопустимости данного доказательства являются необоснованными, поскольку заключение эксперта содержит дату составления и номер экспертного заключения – подпункт «а» пункта 16 ФСО № 5 (том № 2 лист дела № 2). Расчёт рыночной стоимости объекта оценки экспертом не проводился, так как под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта в отношении отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 4 ФСО № 5). Заключение эксперта содержит мотивированные выводы относительно результатов проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, результатов проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчёте расчёта стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам (подпункты «з» и «и» пункта 16 ФСО № 5). Заключение эксперта является положительным, поскольку содержит вывод о соответствии отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте (пункт 17 ФСО № 5). Также суду представлен полис страхования ответственности юридического лица ООО «Независимая оценочная компания» от 04 декабря 2020 года № 20560В4001015.

Иные доводы представителя административного ответчика о несоответствии экспертного заключения положениям ФСО № 3 и ФСО № 7 основаны на неправильном толковании положений законодательства об оценочной деятельности, поскольку приведённые ответчиком нормы устанавливают требования к порядку проведения оценки недвижимости и к отчёту об оценке. Экспертом по настоящему делу проводилась экспертиза отчёта об оценке. Порядок проведения такой экспертизы регламентирован ФСО № 5, требования которого экспертом соблюдены.

При таких обстоятельствах, оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательством (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) у суда не имеется.

Также суд не усматривает, предусмотренных статьёй 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы.

То обстоятельство, что Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года № 3214-р утверждён перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, в который вошли, в том числе, судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости, также не может служить основанием для назначения повторной экспертизы, поскольку судебная экспертиза по настоящему делу была проведена до издания данного Распоряжения, которое не распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о невозможности рассмотрения настоящего административного дела до рассмотрения частной жалобы на определение судьи от 02 ноября 2021 года о возвращении частной жалобы административного ответчика на определение суда от 16 сентября 2021 года о назначении экспертизы, основаны на ошибочном толковании положений статьи 190 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 44 постановления от 11 июня 2020 года № 5 «О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции», возражения в определения о назначении экспертизы могут быть включены в апелляционную жалобу на решение суда.

Оценив отчёт №КС от 12 мая 2021 года и заключение эксперта №ЭЗ от 07 октября 2021 года по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд приходит к следующему.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.

Оценщик ООО «Аваллон» Подсобляев И.С., составивший отчёт, является членом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «СОЮЗ», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 22 июля 2020 года № С-0669, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 04 апреля 2018 года № 009156-1, ответственность его застрахована в СПАО «РЕСО-Гарантия». Ответственность ООО «Аваллон» застрахована в СПАО «РЕСО-Гарантия».

Оценщиком при составлении отчёта применен сравнительный подход при расчёте стоимости объекта оценки, отказ от доходного и затратного подходов мотивированно обоснован.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведены в отчёте, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: условия сделки, дата заключения сделки/ предоставления информации, местоположение, местоположение в пределах города, расположение относительно автомагистрали, разрешенное использование, передаваемые права, общая площадь, улучшения на земельном участке, наличие железнодорожной ветки, доступные коммуникации, инженерно-геологические условия, стоимость аналога.

Поиск информации производился в сети Интернет и периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.

Для сравнения оценщик выбрал четыре объекта-аналога, расположенные в городе Саратове на окраине города, локальные промышленной зоне, на <адрес> горе. Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил скриншоты объявлений со страниц сайта, представил карту местоположения объекта оценки и объектов-аналогов.

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Оценщиком применены корректировки на передаваемые права, дату заключения сделки, цену предложения, расположение относительно автомагистрали, общую площадь, на наличие железнодорожной ветки, инженерно-геологические условия.

При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объектов оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона № 135-ФЗ).

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 марта 2021 года определено в размере 28 377 000 рублей.

Относительно применения оценщиком корректировки на инженерно-геологические условия необходимо отметить, что объект-аналог № 3, расположенный по адресу: <адрес>, участок б/н, с кадастровым номером №, имеет изъян рельефа (склон), что подтверждается представленным суду фрагментом выкопировки из плана города Саратова, следовательно, оценщик обосновано применил повышающую корректировку на инженерно-геологические условия.

Справочник оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки, под редакцией Лейфера Л.А. не содержит корректировки на инженерно-геологические условия, применительно к сегменту рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (том № 1 листы дела № 143-144).

При таких обстоятельствах, оценщик вправе был применить повышающую корректировку в размере 27%, исходя из данных, размещенных в справочнике оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А., либо в размере 22% исходя из данных ресурса СтатРиелт.

При этом, следует отметить, что на ресурсе СтатРиелт корректировка на инженерно-геологические условия приведена для всех земельных участков, без разделения на сегменты рынка (том № 1 лист дела № 72), тогда как в справочнике оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А. такая корректировка имеется именно для того сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки (том № 1 лист Дела № 73).

Суд соглашается с выводом оценщика ООО «Аваллон» Подсобляева И.С. о применении повышающей корректировки на инженерно-геологические условия в размере 27%, так как она относится к сегменту рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, имеет большее значение, и не привела к необоснованному занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Также суд учитывает, что исходя из положений статьи 14 Федерального закона № 135-ФЗ, пунктов 22, 25 ФСО № 7, окончательный выбор той или иной корректировки осуществляется оценщиком с учётом конкретных параметров объекта оценки и аналогов. При этом, положений исключающих возможность применения оценщиком справочника за 2018 год только по тому основанию, что имеется справочник за 2020 год, который не содержит необходимой корректировки, законодательство об оценочной деятельности не содержит.

Также оценщик проанализировал все ценообразующие факторы, включая транспортную доступность объекта оценки и объектов-аналогов. Достаточных оснований сомневаться в выводе оценщика о хорошей транспортной доступности объекта-аналога №, расположенного по адресу: <адрес>, суд не усматривает. Доказательств обратному, суду административными ответчиками не представлено.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что отчёт № 2021/03/10КС от 12 мая 2021 года составлен с использованием полных и достоверных сведений, без нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Расчётных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, оценщиком не допущено.

Учитывая, что в соответствии с частью 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ все недостатки, выявленные государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в ходе рассмотрения заявления ООО «Основа» об установлении рыночной стоимости, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости, своего подтверждения не нашли, отчет оценщика ООО «Аваллон» Подсобляева И.С. № 2021/03/10КС от 01 марта 2021 года соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» не имелось оснований для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», результатом оспаривания решения бюджетного учреждения может являться признание судом решения бюджетного учреждения не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

При таких обстоятельствах решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки»
№ от 16 июня 2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости должно быть признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

Поскольку административным истцом одновременно заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, при этом отчёт оценщика ООО «Аваллон» Подсобляева И.С. № 2021/03/10КС от 12 мая 2021 года соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, исходя из указанного отчёта равной его рыночной стоимости в размере 28 377 000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 18 мая 2021 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Основа» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2021/000151 от
16 июня 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 54 011 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере
28 377 000 рублей по состоянию на 01 марта 2021 года.

Датой подачи заявления считать 18 мая 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.П. Совкич