Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Калита Инжиниринг» - ФИО1, действующей на основании доверенности,

представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Калита Инжиниринг»об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Калита Инжиниринг»(далее – ООО «Калита Инжиниринг», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, Государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, заявив требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 апреля 2018 года в размере 1958 109 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимости, в отношении которого налоговая база по налогу на имущество организаций в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость здания определена актом Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № 88 от 23.04.2019 года по состоянию на 24.04.2018 и составила в отношении здания – 7806300 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного объекта на эту же дату существенно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Представляя интересы Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» пояснила, что данное лицо является ненадлежащим ответчиком по иску.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ранее представил письменные возражения, полагая, что учреждение не является надлежащим ответчиком по иску.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Калита Инжиниринг»является собственником 51/100 доли в праве общей долевой собственности (сособственники – А. – 18/100 доли, К. – 31/100 доля) на здание с кадастровым номером ** расположенное по адресу: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о регистрации права (л.д. 7-14).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (п. 148) включено здание с кадастровым номером ** расположенное по адресу: ****. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** установлена актом Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № 88 от 23.04.2019 года по состоянию на 24.04.2019 года в размере 7806 300 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 07.05.2019 года (л.д. 8). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее определении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В соответствии с п. 2,3 Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 №514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее - определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения (далее - уполномоченные лица) в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости отражаются в акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащем сведения в объеме, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При вышеуказанных обстоятельствах суд полагает доводы Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о том, что данное лицо является ненадлежащим ответчиком неосновательными, тогда как позиция Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о том, что учреждение не является надлежащим ответчиком, правомерными.

Оспаривая кадастровую стоимость здания в подтверждение заявленного искового требования Обществом представлен отчет об оценке от 27.06.2019 года № 129/О-19, составленный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» Б. Выполнившая отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включена в реестр членов саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории Пермского края по состоянию на март 2018 года, в том числе, проанализировала рынок торгово-офисной недвижимости Очерского района Пермского края,. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу об основных ценообразующих факторах, определив диапазон цен от 38 98 до 27618,87 рублей за кв.м., предположив, что стоимость оцениваемого объекта будет выше среднего значения диапазона с учетом скидки на торг и без учета стоимости доли земельного участка и НДС. Также оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, с учетом местоположения здания, по результатам которого она пришла к выводу о том, что стоимость земельного участка, на котором расположено здание, с учетом выполненной выборки находится в диапазоне от 437,57 до 1473,48 руб./кв.м.

Для определения рыночной стоимости здания оценщиком использован сравнительный подход методом сравнения продаж и затратный, методом сравнительной единицы; стоимость земельного участка определена с использованием сравнительного подхода.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка и здания, из имеющихся сведений о предложениях на дату оценки, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физическим и экономическим характеристикам. Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрала девять объектов-аналогов для сравнения объекта оценки и три объекта-аналога для земельного участка. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве аналогов, относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка – коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами, в том числе по типу объекта – торгово-офисные здания, тогда как предложенные ответчиком для принятия в качестве аналогов предложения касаются встроенных помещений. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (торговых помещений и земельного участка). Доводы административного ответчика о том, что сумма корректировок по каждому объекту превышающая 30-50% свидетельствует о некорректности выборки безосновательны, как следует из содержания Отчета об оценке, оценщик после проведения корректировок в соответствии с методикой провела проверку нормальности выборки, рассчитав коэффициент вариации, получив следующий результат - 32%, что укладывается в допустимый предел. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась.

Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода по состоянию на 24.04.2018 года с учетом стоимости прав на земельный участок (321111 рублей) и НДС определена оценщиком как 2849250 рублей

С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника УПВС (год постройки здания – 1964) № 33, таблица № 2 – магазины универсальные многоэтажные, как сопоставимого с оцениваемым объектом (одноэтажное здание с подвалом, площадью 600 кв.м., строительный объем 3170 куб.м., используемое как магазин). Произведены необходимые корректировки с учетом особенностей объекта, на отличия в благоустройстве, на климатический коэффициент, на строительный объем, на изменение сметной стоимости по областям, краям, на изменение сметной стоимости на 1 квартал 2018 года, учтена прибыль предпринимателя, НДС. При определении рыночной стоимости оценщиком также определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект. Позицию ответчика о том, что не имелось оснований для использования в качестве сравнительной единицы объект из сборника УПВС, суд полагает неосновательной, учитывая год постройки объекта оценки, характер использованы материалов и технологий, используемый источник является более актуальным, чем предлагаемый ответчиком сборник Кл-Инвест.

Доводы административного ответчика о том, что оценщиком необоснованно применена корректировка на уровень развития района в котором находится объект оценки, так как данный вид корректировки не предусмотрен используемым методом оценки, справочными данными сборника УПВС проверены судом и не могут быть признаны обоснованными, в целях определения рыночной стоимости объекта с использованием затратного подхода оценщик определяет восстановительную стоимость (полные затраты на строительство с учетом усредненных показателей и коэффициентов, позволяющих учесть особенности объекта оценки, в том числе с учетом региона строительства), а затем определяет стоимость объекта на дату оценки с учетом имеющегося совокупного износа, составной частью которого является физический износ, а также функциональное и внешнее (экономическое) устаревание. Указывая на необоснованность определения размера износа с учетом внешнего устаревания, административный ответчик не приводит каких-либо оснований данного довода, тогда как выводы оценщика в данной части основаны на используемой им методике оценки рыночной стоимости объекта с использованием затратного подхода.

Стоимость замещения объекта оценки на 24.04.2018 года с использованием затратного подхода определена как 2 044 649 (без учета стоимости прав на земельный участок, с учетом НДС).

На основании пункта 25 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что согласно отчету оценщика согласование результатов полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина рыночной стоимости представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием сравнительного и затратного подходов с учетом весового коэффициента. Для расчета весов каждому подходу по пяти критериям оценщиком присвоены баллы.

Полученные с использованием двух подходов результаты оценки были согласованы оценщиком с учетом качества, обширности использованной информации, иных имеющих значение критериев, определена рыночная стоимость объекта оценки без учета прав на земельный участок, без учета НДС по состоянию на 24.04.2018 года – 1958 109 рублей. Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки; содержание Отчета об оценке свидетельствует о том, что итоговое значение рыночной стоимости не является произвольным.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость здания определяет наиболее вероятную цену, по которой данные объекты могут быть отчуждены при реализации (пункт 4 ФСО № 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, оценщик правомерно установила рыночную стоимость объекта без учета налога на добавленную стоимость.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, не свидетельствуют о наличии существенных недостатков, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленного в Отчете об оценке от 27.06.2019 года № 1229/О-19.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 23 июля 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Калита Инжиниринг»удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 апреля 2018 года в размере 1958 109 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 23 июля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 16 сентября 2019 года.

Судья:/подпись/