Гражданский кодекс часть 1

административное дело № 3а-635/2016 по административному исковому заявлению АО «Арена-С» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием представителя АО «Арена-С» по доверенности Сафонова А.В.,

У с т а н о в и л:

АО «Арена-С» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в собственности земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 37 897 100 руб.

В судебном заседании представитель административного истца АО «Арена-С» по доверенности Сафонов А.В. заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Мэрия г.о. Тольятти не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы. ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда, Мэрия г.о. Тольятти просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили своих представителей в судебное заседание, о дате слушания дела извещены надлежаще, отзывы на заявленные требования не представили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав позицию представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает, что требование АО «Арена-С» подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года ФЗ-№135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что АО «Арена-С» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 101 328 112,59 руб.

Датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, АО «Арена-С» обратилось в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке №, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 37 897 100 руб.

В соответствии со ст. 17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертным заключением №, выполненным Саморегулируемой организацией «<данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО1., подтверждено соответствие отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, истец указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав, в связи с чем, обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление АО «Арена-С» отклонено.

После этого АО «Арена-С» обратилось в суд с заявлением, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В соответствии со ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.Согласно п. 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 № 382, Отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (зарегистрирован Минюстом России 20 августа 2007 г., регистрационный N 10009), и настоящим Требованиям.

Исследовав отчет об оценке ООО «<данные изъяты>», суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с п. 1.2 Требований к отчету, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и величина рыночной стоимости, определенная данным отчетом, является достоверной.

В отчете оценщик указал допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, описал объект оценки, привел использованные при проведении оценки объекта оценки данные с указанием источников их получения, проанализировал рынок объекта оценки, и на странице 48 отчета определил сегмент рынка – рынок земельных участков под коммерческие объекты, расположенные в г. Тольятти. Также ФИО1. проанализировала основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

На странице 58 отчета оценщик сделала вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет использование в качестве земельного участка торгово-офисного назначения, наиболее эффективное использование совпадает с разрешенным использованием

Приведя описание методов и подходов, оценщик для расчета стоимости объекта оценки использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обосновал отказ от применения других методов и подходов на страницах 59-62 отчета. В качестве единицы сравнения выбрал стоимость 1 квадратного метра, все расчеты произвел на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь оцениваемого земельного участка.

В качестве объектов-аналогов было использовано 12 участков коммерческого назначения, расположенные в <адрес>. При внесении корректировок оценщик использовал метод корреляционно-регрессионного анализа (страницы 71-76 отчета).

Рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, земельного участка с кадастровым номером: № составила 37 897 100 руб.

Заинтересованными лицами не приведены замечания к отчету об оценке, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено. Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в своем решении от 01ДД.ММ.ГГГГ указала, что в отчет вводит в заблуждение – результат определения стоимости сравнительным подходом на странице 76 имеет два различных значения в разделах 9.3.7 и 9.4 соответственно. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

ООО «<данные изъяты> представило суду возражения на замечания Комиссии, указав, что на странице 76 отчета, в таблице 9.3.5.2 (раздел 9.3.6), указан результат расчетов рыночной стоимости земельного участка в размере 37 897 100 рублей. Далее по тексту содержится техническая описка и на странице 76, в разделе 9.3.7, ошибочно приведена сумма 23 022 636 (двадцать три миллиона двадцать две тысячи шестьсот тридцать шесть) рублей. Однако, в выводах на странице 76, в разделе 9.4, отчета также указана итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки 37 897 100 (тридцать семь миллионов восемьсот девяносто семь тысяч сто) рублей. Аналогичный вывод содержится и на станице 15 отчета, в разделе 5.3, указана сумма 37 897 100 (тридцать семь миллионов восемьсот девяносто семь тысяч сто) рублей.

Суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным по делу доказательством.

Рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке, ниже кадастровой стоимости. Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

В связи с этим, доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством по делу и отказа в удовлетворении требования истца. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является доказательством существенного завышения кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, суд считает, что требование АО «Арена-С» следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 37 897 100 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 65, 66 ЗК РФ, ст.ст. 12, 24.18, Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование АО «Арена-С» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 37 897 100 рублей.

Дата обращения АО «Арена-С» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 03.08.2016 года, в суд – 19.09.2016 г.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19.10.2016 г.

Судья: Родина Т.А.