Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 16,3 кв.м, с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 328000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость здания установлена состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого здания, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

В ходе рассмотрения дела по существу истцом исковые требования были уточнены (л.д. 81-83), истец просила об определении кадастровой стоимости объекта в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 в 356000 рублей, в подтверждение рыночной стоимости представлен новый отчет об оценке спорного имущества № 107/2019 от 10.10.2019.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении уточненных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении по делу судебной экспертизы.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица на основании определения суда, занесенного в протокол предварительного судебного заседания от 11.09.2019 – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Пермскому краю о времени и месте слушания дела было извещено, в суд представителя не направило.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ФИО3 является собственником нежилого кирпичного здания водонапорной башни, общей площадью 16,3 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения на территории г. Перми определяется исходя из их кадастровой стоимости. Решение введено в действие с 01.01.2018.

Учитывая, что спорное здание, принадлежит истцу по праву собственности, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, она вправе оспорить кадастровую стоимость спорного здания.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 1593828,94 рубля.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость здания в подтверждение заявленных исковых требований ФИО3 представлен отчет об оценке от 10.10.2019 № 107/2019, составленный оценщиком ООО «Пермский центр оценки». Согласно отчету рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 объекта составила 356000 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик в отчете указал, что оцениваемый объект оценки представляет собой одноэтажное кирпичное здание водонапорной башни, которое относится к специализированной недвижимости городской инфраструктуры. Рынок таких объектов отсутствует, срок экспозиции не определен.

В отчете приведена информация о водонапорных башнях, выставленных на продажу и для сдачи в аренду на территории Российской Федерации.

По результатам приведенного анализа оценщик пришел к следующим выводам: объект оценки относится к производственным сооружениям, находится в производственной зоне вдалеке от жилых и общественных зон, исключен из системы водоснабжения производственной зоны, не используется, перспективы использования или перепрофилирования отсутствуют, коммерческая привлекательность объекта оценки низкая, данных о продажах или предложениях к продаже подобных объектов с соответствующим местоположением и площадью не обнаружено. В отчете оценщиком приведен также анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, по результатам которого указано, что целью оценки, исходя из физических характеристиках объекта (1957 года постройки, физический износ порядка 50-70 %), экономической обоснованности данного здания (не востребовано по своему функциональному назначению, башня утратила полезность после подключения зданий вокруг нее к центральному водопроводу, продолжение использования по назначению невозможно), является определение стоимости объекта в текущем состоянии – неиспользуемое сооружение в неудовлетворительном состоянии.

С учетом вышеизложенного оценщик пришел к выводу об определении рыночной стоимости здания только затратным подходом, обоснованность отказа от применения сравнительного и доходного подходов в отчете приведена.

При проведении оценки затратным подходом оценщик использовал метод сравнительной единицы.

В качестве аналога для объекта оценки оценщиком в отчете был использован объект из СНиП 1.04.03-85, в котором нет отдельно стоящих водонапорных башен, в качестве аналога принят центральный тепловой пункт, как наиболее функционально и конструктивно схожий с водонапорной башней (стр. 50 отчета).

Оценщиком с учетом положений п.п. «г» п. 24 ФСО № 7 приведен алгоритм расчета рыночной стоимости здания, с учетом поправок к стоимости, коэффициентов, учета накопленного износа, в том числе физического износа и экономического (внешнего) устаревания.

Доводы административного ответчика о необоснованном занижении рыночной стоимости объекта оценки при его оценке в рамках затратного подхода суд считает несостоятельными.

Вопреки доводам административного ответчика, суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым объектом оценки. Подробный выбор аналога приведен оценщиком на стр. 50-51 отчета. При этом при подборе аналога оценщиком были использованы различные источники, находящиеся в общем доступе, по результатам анализа которых оценщик пришел к выводу, что ни в одном источнике отдельно стоящих водонапорных башен не приводится. Возражая против принятия оценщиком в качестве аналога центрального теплового пункта, вместе с тем ответчик иного аналога к оценке не предлагает, т.е. фактически выводы оценщика не опровергает. Следовательно замечание ответчика в данной части нельзя признать обоснованными.

Не могут быть приняты во внимание судом и возражения административного ответчика относительно неверного применения оценщиком коэффициента на различие в сейсмичности.

Из отчета об оценке следует, что коэффициент на различие в уровне сейсмичности был определен оценщиком на основании данных справочника оценщика «Ко-Инвест, 2016 «Общественные здания», стр. 49 отчета. Указанный коэффициент вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике (для Московской области уровень сейсмичности – 6). В справочнике Ко-Инвест «Общественные здания», 2016 на стр. 499 приведены карты общего сейсмического районирования территории РФ: карты А, карта В, карта С, а также рекомендации по применению данных карт (в отчете об оценке данные приведены на стр. 76-78). Спорный объект оценки по своим характеристикам относится к карте А (массовое строительство жилых, общественных и производственных зданий (сооружений), кроме указанных в п. 2). В справочнике Ко-Инвест «Общественные здания», 2016 на стр. 490 приведены карты общего сейсмического районирования территории РФ для Пермской области, в которых для г. Перми для карты А стоит прочерк, т.е. значение сейсмичности для объектов, указанных в карте А, приравнено либо ниже 6, что свидетельствует о том, что сейсмическая опасность отсутствует и корректировка в данном случае не требуется.

Замечания административного истца в указанной части носят правовой характер и не требуют наличия каких-либо специальных познаний.

Относительно неправильного определения оценщиком величины физического износа здания суд считает необходимым указать следующее.

Согласно п.п. г п. 24 раздела VII ФСО № 7, при применении затратного подхода в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

При этом п.п. «и» п. 24 ФСО № 7 установлено, что величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Кроме того, согласно п. 25 ФСО № 7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Физический износ здания водонапорной башни после даты составления техпаспорта, был рассчитан оценщиком по Единым нормам амортизационных отчислений, утвержденных Постановлением Совмина СССР от 22.10.1990 № 1072. Скриншот данного нормативного акта, а равно порядок произведения расчета физического износа приведен в отчете на стр. 53. При этом представленные исходные данные являются проверяемыми. Арифметическая ошибка при расчетах не допущена. Данный расчет ответчиком не опровергнут, собственного расчета не представлено, что исключает возможность согласиться с замечаниями ответчика в данной части. При этом представителем административного истца в судебном заседании даны пояснения относительно того, что поскольку башня не эксплуатируется, не ремонтируется и не законсервирована, скорость износа в последние годы (2 % в год) превышает скорость износа во время ее эксплуатации (0,85 % в год). Указанные пояснения представителя административного истца ответчиком также не опровергнуты.

В равной степени изложенное выше относится и к замечаниям административного ответчика об определении величины функционального устаревания улучшений при несоответствии с методическими рекомендациями.

В отчете на стр. 53-54 приведен порядок определения величины функционального устаревания улучшений. Оценщиком указано, что здание водонапорной башни является местом размещения оборудования и конструктивно привязано к расположенному в нем оборудованию. Без оборудования использовать башню по другому назначению нерационально и экономически не выгодно. Соответственно, поскольку необходимость существования башни определяется необходимостью смонтированного в ней оборудования, то и функциональное устаревание объекта оценки определяется в привязке к оборудованию в соответствии с методикой Deloitte Touche по шкале экспертных оценок, на что указано оценщиком в отчете. Доказательств иного ответчиком не представлено.

Таким образом, учитывая специфичность оцениваемого объекта, суд не усматривает оснований для вывода о неправильно примененной оценщиком в данном случае методики определения величины функционального устаревания улучшений, а именно применительно к износу машин и оборудования, а не к зданию как таковому, о чем указывает ответчик в возражениях.

С учетом вышеизложенного суд исходит из того, что возражения административного ответчика не свидетельствуют о том, что в отчете допущены такие нарушения требований ФСО, которые влекли бы безусловное признание произведенного оценщиком расчета рыночной стоимости объекта оценки недостоверным.

Замечания административного ответчика, изложенные в п. 1 и 6 письменных возражений на административное исковое заявление, фактически устранены истцом путем предоставления нового отчета № 107/2019 от 10.10.2019, соответственно, правовой оценке судом не подлежат.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Кроме того, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком не представлено.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащими доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Учитывая дату обращения ФИО3 в суд – 26.07.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (нежилое), кадастровый номер **, общей площадью 16,3 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости, в размере 356 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26 июля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 30.10.2019.

Судья подпись