Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ООО «КрайСервис» Кувалдина А.П., представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Антоняна А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КрайСервис» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольском краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КрайСервис», в лице представителя по доверенности Кувалдина А.П., обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольском краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере рыночной стоимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ООО «КрайСервис» на праве долевой собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером № (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 11 173 971 +/- 29249 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации. Участок находится примерно в 250 м. по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в границах бывшего <адрес><адрес>, секция 1 контура 1, 11, 17, секция 2 контура 22, 26, 28, 36, 56, секция 3 контура 33, 8, 13, 38, 53, 10, 15, 28, 30, 32, 33, 49, 66, 10, 64, 94, 110, секция 1 контура 104, 89, 91, 85, 114, 139, 137, 135, 127, 21, 143, 149, 153, 158, 168, 169, 177, 190, 195, секция 5 контура 46, 58, 61, 70, 129, секция 6 контур 24,

- земельный участок с кадастровым номером № (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 7 417 200 +/- 23800 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1700 м. по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, МО <адрес>», секция IV, контура 1, 1а, 6, 6а, 16, 19, 21, 24, 28, 29, 33, 35, 38, 65; секция V, контур 1; секция VI, контура: 6, 18, 20, 22,

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 10 316 300 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир на территории муниципального образования <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес>,

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 8 278 583 +/- 25 176 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>», секция 9, контур 5, 9, 13, 16, 21, 26; секция 19, контур 1, 10, 31; секция 27, контур 36, 40; секция 29, контур 40, 34,

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 9 706 343 +/- 27 261 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования <адрес>,

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01 января 2020 года определена:

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 123 695 858,97 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование) в размере 71 798 496 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 93 053 026 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 80 163 683,44 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 107 449 217,01 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 320 169 410 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости недостоверной, существенно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика налогов за указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налогов, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков, равной рыночной, по состоянию на 01 января 2020 года, определенной ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» в отчетах об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, 41/3/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, 41/6/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, 41/5/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, 41/2/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, 41/1/2020 от ДД.ММ.ГГГГ:

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 36 539 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 25 218 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 33 941 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 27 899 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 32 128 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ);

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 103 292 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ).

В судебное заседание представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю извещенные надлежащим образом, не явились, сведения о причинах неявки суду не представили, ходатайств об отложении слушания дела не направляли.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дягтерева О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации Изобильненского района Ставропольского края Евсюков Н.Б. направил в адрес суда возражения на административное исковое заявление, а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о рассмотрении дела.

Представитель административного истца ООО «КрайСервис» - Кувалдин А.П. в судебном заседании поддержал заявленные административные исковые требования, уточнил их в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Антоняна А.А. возражал против удовлетворения административных исковых требований, полагал что оценка проведена верно, в соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, пояснил, что замечаний к проведенной судебной оценочной экспертизе не имеется.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Егорова А.В., суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности земельный участок налоговые платежи рассчитывается из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, административному истцу на праве общей долевой собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером № (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 7 417 200 +/- 23800 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1700 м. по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, МО <адрес>», секция IV, контура 1, 1а, 6, 6а, 16, 19, 21, 24, 28, 29, 33, 35, 38, 65; секция V, контур 1; секция VI, контура: 6, 18, 20, 22, (т. 1 л.д. 160-291);

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 10 316 300 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир на территории муниципального образования <адрес>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, (т. 2 л.д. 1-76);

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 8 278 583 +/- 25 176 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, МО <адрес> секция 9, контур 5, 9, 13, 16, 21, 26; секция 19, контур 1, 10, 31; секция 27, контур 36, 40; секция 29, контур 40, 34, (т. 2 л.д. 78-114);

- земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 9 706 343 +/- 27 261 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования <адрес>, (т. 2 л.д. 116-161);

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 30 445 067 +/- 52 131 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в границах плана землепользования <адрес>», (т. 4 л.д. 47-413).

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 123 695 858,97 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № КУВИ-002/2021-43475267 от 22 апреля 2021 года, (т. 1 л.д. 159);

- земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование) в размере 71 798 496 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № КУВИ-002/2021-43475446 от 22 апреля 2021 года, (т. 1 л.д. 292);

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 93 053 026 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № КУВИ-002/2021-43477366 от ДД.ММ.ГГГГ, (т. 2 л.д. 77);

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 80 163 683,44 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № КУВИ-002/2021-43463673 от ДД.ММ.ГГГГ, (т. 2 л.д. 115);

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 107 449 217,01 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № КУВИ-002/2021-43476134 от ДД.ММ.ГГГГ, (т. 2 л.д. 162);

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 320 169 410 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № КУВИ-002/2021-43476336 от ДД.ММ.ГГГГ, (т. 3 л.д. 242).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» в отчетах об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, 41/3/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, 41/6/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, 41/5/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, 41/2/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, 41/1/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, в которых рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2020 года определена:

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 36 539 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ),

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 25 218 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ),

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 33 941 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ),

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 27 899 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ),

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 32 128 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ),

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 103 292 000 рублей (отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1312 от 26 декабря 2019 года, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости спорных земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 24 июня 2021 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Глобал Траст» Егорова А.В. от ДД.ММ.ГГГГ№ рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2020 года составила:

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 75 720 729,75 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 49 167 972,08 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 69 577 295,98 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 54 643 776,74 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 65 563 489,66 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 197 588 913,80 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Глобал Траст» от 29 октября 2021 года № 68 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Эксперт изучил Постановление Правительства Ставропольского края об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2001 года и установил, что бал бонитета для земель сельскохозяйственного назначения в среднем по району оценки составляет 59.

Эксперт лично произвел осмотр объектов оценки 19 августа 2021 года.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан каждый объект исследования, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом Егорова А.В. указано, что земельные участки с кадастровыми номерами № относятся к пашням, частично к кормовым угодьям и частично к многолетним насаждениям; относятся к рынку доходной недвижимости – способны генерировать самостоятельно доход; представляют собой земельные участки для сельскохозяйственного производства – без возможности строительства; находятся на активном рынке недвижимости – высокий спрос на объекты из указанного сегмента.

Эксперт Егорова А.В. установил, что спорные земельные участки обладают низкой ликвидностью, так как имеют большую площадь.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом (метод сравнения продаж) и доходным подходом (метод капитализации земельной ренты).

При этом, экспертом Егорова А.В. обоснован отказ от применения других подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости каждого объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости каждого из оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость спорных объектов оценки не является произвольной, при оценке каждого исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В ходе судебного заседания у представителя административного истца Кувалдина А.П. и представителя заинтересованного лица администрации Изобильненского района Ставропольского края Евсюков Н.Б. возникли вопросы по проведенной судебной экспертизе, в связи с чем судом вызван и допрошен эксперт Егорова А.В., который проводил судебную оценочную экспертизу № от ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Егорова А.В. выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, ответил на вопросы, пояснил, что предложения 6, 8 и 9 из таблицы 8 подлежали дальнейшему анализу, исходя из того, что они содержат в себе достаточное количество информации для дальнейшего анализа диапазона стоимости в таблице 9. Требование о наличии интервала значения цен приводится на странице 163 заключения эксперта.

Эксперт не увеличил район исследования, так как для анализа диапазона стоимости достаточно предложений - 6 предложений, из которых удалось применить в качестве аналогов 3 предложения. Расширения диапазона исследования может привести к искажению диапазона стоимости. Данных для составления мнения о ценах достаточно.

Относительно возражения о том, что эксперт необоснованно отказался от использования аналога № (страница 162 заключения) эксперт Егорова А.В. пояснил, что не исходил из цены предложения, так как на указанном этапе анализа выводы о диапазоне стоимости не делались, а проводилась очистка выборки от предложений, которые могут иметь явные отличия от объекта оценки.

Эксперт Егорова А.В. указал, что на странице 166 заключения он приводит определение активности рынка.

Доводы, указанные в возражениях представителя административного истца ООО «КрайСервис» Кувалдина А.П. относительно того, что рынок земельных участков в Ставропольском крае является не активным, ничем не подтверждены, и являются только мнением.

Эксперт не видит оснований для проведения анализа рынка земель сельскохозяйственного назначения всей территории Ставропольского края, так как анализ рынка показывает, что для проведения расчётов достаточно провести анализ рынка Изобильненского района.

Противоречия в части активности рынка и ликвидности объекта нет, так как это не тождественные понятия и как указано на странице 166 заключения, активность рынка не связана с ликвидностью.

Вывод о ликвидности сделан в возражении некорректным. Наличие 9 предложений за 12 месяцев не говорит о неактивности рынка - это выводы о наличии имеющихся предложений по ретроспективному периоду исследования из указанного источника.

Выводы на странице 175 не говорят о неактивности рынка, так же как и о его активности. Они говорят лишь о том, что по ряду показателей информация на ретроспективный период исследования в открытых источниках не найдена.

Эксперт Егорова А.В. пояснил, что на странице 174 заключения допущена опечатка в названии таблицы, которая не влияет на итоговый результат.

Дополнительно эксперт Егорова А.В. пояснил, что на странице 172 и 173 заключения им указано, что «в отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возврата не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен». Как указано в таблице на странице 174, норма возврата составляет 0%, то есть значение определено корректно и не содержит ошибки.

Представителем истца в возражениях указано, на страницах 193-204 в разделе обоснования корректировок на местоположение, наличия подъездных путей с твердым покрытием, площадь, рельеф, конфигурацию, наличия осушения, степени заброшенности, функциональное назначение - присутствует источник корректировки, но отсутствует обоснование и вывод о значении применяемых корректировок. Логику принятия решений проследить невозможно. Эксперт Егорова А.В. пояснил, что представил значения на страницах 184-188 заключения.

Эксперт пояснил, что в тексте объявления аналога 1 указано, что продается пашня. В тексте объявлений аналогов 2 и 3 эта информация отсутствует, но на странице 167 заключения указано, что является земельным паем. В указанном определении указано, пай можно использовать для сельскохозяйственных работ. То есть продаётся именно участок для сельскохозяйственных работ, а не лесополоса, которая не может для таких работ применяться. Учитывая площадь аналогов 2 и 3 сложно сделать вывод, что реализовывается лесополоса. Данную позицию Эксперта так же можно подкрепить размером удельной стоимости этих аналогов, относительно данных в анализе рынка.

Эксперт Егорова А.В. пояснил, что утверждать однозначно о наличие лесополос в составе единого контура невозможно, так как это не всегда так. В указанном возражении позиция не подтверждена, а является лишь мнением.

Эксперт Егорова А.В. в судебном заседании пояснил, что на странице 249, указанной в возражении (п. 8 возражений представителя административного истца) экспертом указано в заглавии таблицы 20, что отрасль имеет сезонность и не более того. Сезонность сглаживается данными за ретроспективный период, а данные по стоимости культуры на дату оценки лишь отражают стоимость объекта оценки на дату оценки. Это методологически верно.

Информация о том, что стоимость сельскохозяйственных культур в 2019 году была наиболее высокой в сравнении с предыдущими годами, и о том, что был рост 30%, не подтверждена в возражениях и является только мнением. Анализ стоимости культур за предыдущие к 2019 году года и анализ динамики роста в Заключении эксперта отсутствует

Информация по тяжёлым погодным условиям в заключении эксперта так же не представлена, то есть данная информация в возражениях также не подтверждена.

Необходимость в индексации данных по предыдущим годам отсутствует, так как эксперт представил стоимости культур на дату оценки и анализ среднего значения потенциального дохода.

Эксперт Егорова А.В. в судебном заседании пояснил, что в соответствии с п. 10. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N91)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №. «Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». То есть объект, сходный по ценообразующим факторам и находящийся в одном сегменте.

При проведении настоящей судебной оценочной экспертизы экспертом подобраны схожие объекты аналоги, а на различия, в том числе и по площади, применены соответствующие корректировки.

Эксперт Егорова А.В. в судебном заседании пояснил, что объекты-аналоги подобраны им корректно, а на отличия относительно местоположения им применены корректировки на местоположение в регионе (по бонитету), по расстоянию до областного центра, по расстоянию до пунктов хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, на наличие подъездных путей с твердым покрытием.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельного участка. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности у административного истца, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Глобал Траст» № 68 от 29 октября 2021 года.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2020 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 13 мая 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «КрайСервис» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 11 173 971 +/- 29249 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации. Участок находится примерно в 250 м. по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в границах <адрес><адрес>, секция 1 контура 1, 11, 17, секция 2 контура 22, 26, 28, 36, 56, секция 3 контура 33, 8, 13, 38, 53, 10, 15, 28, 30, 32, 33, 49, 66, 10, 64, 94, 110, секция 1 контура 104, 89, 91, 85, 114, 139, 137, 135, 127, 21, 143, 149, 153, 158, 168, 169, 177, 190, 195, секция 5 контура 46, 58, 61, 70, 129, секция 6 контур 24, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 75 720 729,75 рублей (семьдесят пять миллионов семьсот двадцать тысяч семьсот двадцать девять рублей семьдесят пять копеек).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 7 417 200 +/- 23800 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1700 м. по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес><адрес>», секция IV, контура 1, 1а, 6, 6а, 16, 19, 21, 24, 28, 29, 33, 35, 38, 65; секция V, контур 1; секция VI, контура: 6, 18, 20, 22, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 49 167 972,08 рублей (сорок девять миллионов сто шестьдесят семь тысяч девятьсот семьдесят два рубля восемь копеек).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 10 316 300 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир на территории муниципального образования Рождественского сельсовета. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 69 577 295,98 рублей (шестьдесят девять миллионов пятьсот семьдесят семь тысяч двести девяносто пять рублей девяносто восемь копеек).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 8 278 583 +/- 25 176 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>», секция 9, контур 5, 9, 13, 16, 21, 26; секция 19, контур 1, 10, 31; секция 27, контур 36, 40; секция 29, контур 40, 34, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 54 643 776,74 рублей (пятьдесят четыре миллиона шестьсот сорок три тысячи семьсот семьдесят шесть рублей семьдесят четыре копейки).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 9 706 343 +/- 27 261 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 65 563 489,66 (шестьдесят пять миллионов пятьсот шестьдесят три тысяч четыреста восемьдесят девять рублей шестьдесят шесть копеек).

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 30 445 067 +/- 52 131 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>», по состоянию на 01 января 2020 года в размере 197 588 913,80 рублей (сто девяносто семь миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч девятьсот тринадцать рублей восемьдесят копеек).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Заявление административного истца общества с ограниченной ответственностью «КрайСервис» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости поступило в суд 13 мая 2021 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 15 декабря 2021 года.

Судья Шеховцова Э.А.