Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-64/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Контроль инвестиций» к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Контроль инвестиций» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Иркутской области, Управлению Росреестра, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>, площадью 37 881 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости.

В обоснование требования административный истец указал, что земельный участок принадлежит обществу на праве собственности, относится к землям поселений и используется в соответствии с разрешенным видом для эксплуатации существующей производственной базы.

Общество является плательщиком земельного налога, размер которого рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства от 5 мая 2014 года № 239-пп).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> определена Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости по приложению № 2 к Постановлению Правительства Иркутской области от № 517-пп (в ред. Постановление № 239-пп) для 9-ой группы видов разрешенного использования кадастрового квартала <номер изъят> и составляет 39 231 457,65 рублей (удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1035,65 руб. за 1 кв.м.) по состоянию на 1 сентября 2016 года.

Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, ООО «Контроль инвестиций» поручило определить его рыночную стоимость ООО «Межрегиональная компания «Союз». В соответствии с Отчетом об оценке от 16 декабря 2017 года № <номер изъят> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> по состоянию на 1 сентября 2016 года определена в сумме 28 107 702 рублей.

В рамках досудебного урегулирования спора заявление ООО «Контроль инвестиций» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 18 января 2018 № 1.35 отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки № 1 и № 7.

Ссылаясь на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положения Закона об оценочной деятельности, допускающие возможность определения кадастровой стоимости земельного участка не только в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и исходя из его рыночной стоимости, ООО «Контроль инвестиций» просит суд с учетом уточнения требований установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> в размере его рыночной стоимости, определенной на 1 сентября 2016 года в сумме 28 107 702 рублей.

По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости земельного участка № <номер изъят> проведена судебная оценочная экспертиза.

В судебном заседании представитель административного истца «Контроль инвестиций» ФИО2, действующая на основании доверенности, административные исковые требования по величине рыночной стоимости уточнила и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> в размере рыночной стоимости, определенной на 1 сентября 2016 года по результатам судебной оценочной экспертизы в сумме 26 062 128 рублей.

Административный ответчик Правительство Иркутской области в судебное заседание представителя не направил. Представитель ФИО3, действовавшая на основании доверенности, в письменном отзыве просила о рассмотрении дела без участия Правительства Иркутской области.

В отзыве Правительства Иркутской области указания на признание исковых требований не содержится, так же, как не приведено и возражений против их удовлетворения.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра) ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, просила рассматривать дело в отсутствие представителя.

Из отзыва Управления Росреестра на административный иск следует, что земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> поставлен на кадастровый учет 1 сентября 2016 года, 4 октября 2016 года в ЕГРН внесена запись о праве собственности ООО «Контроль инвестиций».

На основании нормативных документов Правительства Иркутской области об оценке земель населенных пунктов филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» 1 сентября 2016 года в ЕГКН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> в размере 39 231 457,65 рублей.

Возражений против требований ООО «Контроль инвестиций» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной заключением эксперта, Управление Росреестра не высказало, само экспертное заключение не оспорило.

Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на иск представитель филиала ФИО5, действующая на основании доверенности, подтвердила наличие в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>, площадью 37 881 кв.м., установленной по состоянию на 1 сентября 2016 года в размере 39 231 457,65 рублей. Ссылаясь на изменения с 1 января 2017 года законодательства о кадастровом учете, считает, что Кадастровая палата не является надлежащим ответчиком по делу. Просила рассмотреть дело по существу без участия представителя ФГБУ «ФКП Росреестра».

Администрация г. Иркутска о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, однако представитель администрации ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась. В письменном отзыве на административное исковое заявление возражала против удовлетворения искового заявления, считает его доводы несостоятельными и противоречащими нормам законодательства.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела,

Выслушав объяснения представителя административного истца ООО «Контроль инвестиций» ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в действующей редакции) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В свою очередь, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 Закона).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В соответствии с данной нормой при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При определении кадастровой стоимости таких объектов индивидуальная оценка объекта недвижимости не осуществляется, а учитываются удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации, которые утверждаются в порядке статьи 24.17 Закона по результатам государственной кадастровой оценки.

Таким образом, при установлении даты, на которую определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, дата утверждения удельных показателей кадастровой стоимости значения не имеет. Датой определения кадастровой стоимости объекта в этом случае является дата внесения соответствующих сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Соответственно, рыночная стоимость таких объектов устанавливается на дату внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об измененной кадастровой стоимости.

Судом установлено, что ООО «Контроль инвестиций» является собственником земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>, общей площадью 37 881 кв.м., с разрешенным использованием: эксплуатация существующей производственной базы, расположенного по адресу: <адрес изъят>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 4 октября 2016 года сделана запись регистрации № <номер изъят>.

Административный истец, как собственник земельного участка, в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога.

Согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Таким образом, общество с ограниченной ответственностью «Контроль инвестиций» является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.

Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 № 517-пп (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области на основании средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по состоянию на 1 января 2012 года.

Земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере 1035,65 рублей.

Это подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 27 ноября 2017 года № <номер изъят>.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию собственника экспертом ООО «Межрегиональная компания «Союз», в соответствии с отчетом от 16 декабря 2017 года № <номер изъят> по состоянию на 1 сентября 2016 года составляет 28 107 702 рубля.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридическое лицо, владеющее объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

В административном исковом заявлении ООО «Контроль инвестиций» в обоснование нарушения прав ссылается на то, что оплачивает земельный налог в значительно большем размере, поскольку кадастровая стоимость участка превышает его рыночную стоимость.

Следовательно, ООО «Контроль инвестиций», как собственник земельного участка, вправе обратиться с заявлением об установлении его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 1 января 2017 года, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Предусмотренные частью 3 настоящей статьи отдельные полномочия органа регистрации прав, за исключением полномочий, предусмотренных в пунктах 2 – 4 части 3, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение. В целях применения положений настоящего Федерального закона федеральное государственное бюджетное учреждение, наделенное полномочиями в соответствии с указанными решениями, считается органом регистрации прав.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 ноября 2016 года № П/0515 ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» наделено отдельными полномочиями органа, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, а различие между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка является значительным, ООО «Контроль инвестиций» вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости путем предъявления требования об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

Следовательно, ООО «Контроль инвестиций» правомерно обратилось в суд с требованиями к Правительству Иркутской области, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, и органу кадастрового учета, уполномоченного на внесение изменений сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

При этом заявленные административным истцом требования имеют своим предметом установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости с учетом его уникальных характеристик и, хотя и не связаны с оспариванием нормативного акта, утвердившего результаты кадастровой оценки, или действий органа кадастрового учета, в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, относятся к делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных объектов устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае датой, на которую должна быть определена рыночная стоимость земельных участков, административный истец указывает 1 сентября 2016 года – дату внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об измененной кадастровой стоимости земельного участка, что суд считает правильным.

Для целей применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона).

При рассмотрении дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости путем установления кадастровой стоимости равной рыночной надлежит установить достоверную рыночную стоимость земельных участков.

В силу части 5 статьи 247 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, в частности, обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса, лежит на административном истце.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета о рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы.

Согласно экспертному заключению (эксперт ФИО1.) от 20 апреля 2018 года № <номер изъят> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> составляет 26 062 128 рублей.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, в редакции, действующей на момент проведения экспертизы, методическими рекомендациями по оценке земельных участков, справочными материалами, что отражено во вводной части заключения.

Исследуя экспертное заключение, суд отмечает, что экспертом проведено подробное изучение рынка сопоставимых объектов недвижимости Ленинского и Свердловского районов города Иркутска, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, определен и проанализирован сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, выполнены анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого участка.

На основании анализа показателей экономического развития территории, сегмента рынка промышленной земельной недвижимости в регионе экспертом произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, проведен сравнительный анализ объектов оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. С учетом уникальных характеристик объекта оценки по основным ценообразующим параметрам проведена корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов и при расчете рыночной цены оцениваемого участка применены поправочные коэффициенты на дату продажи, на торг и на масштаб (площадь). В экспертном заключении подробно описаны обоснование применения корректировок и их расчет.

Достоверность использованных экспертом при оценке сведений об объектах-аналогах проверена судом по ссылкам на справочную информацию.

Из содержания исследовательской части заключения также усматривается, что всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом заключениями и выводами.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, соответствует всем приведенным выше требованиям законодательства. Эксперт, производивший оценку и составивший заключение, имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Представленное заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено, лицами, участвующими в деле, соответствующих доводов не приведено, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка не представлено.

Возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> определены экспертом в размере 26 062 128 рублей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка - 1 сентября 2016 года.

На основании изложенного суд признает достоверной определенную на основании экспертной оценки рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установив все обстоятельства, имеющие значение при рассмотрении настоящего спора, принимая во внимание, расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной экспертным путем, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> равной его рыночной стоимости в размере 26 062 128 рублей, определенной экспертом по состоянию на 1 сентября 2016 года.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, суд по материалам дела установил, что с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Контроль инвестиций» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 25 декабря 2017 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Контроль инвестиций» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер изъят>, общей площадью 37 881 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующей производственной базы, расположенного по адресу: <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 сентября 2016 года, в размере 26 062 128 рублей.

Датой обращения ООО «Контроль инвестиций» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> области считать 25 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич