Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя заинтересованного лица Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 в лице представителя ФИО2 к Правительству Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что она на основании договора аренды земельного участка от * апреля 2016 года № *, договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты, от * июня 2017 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоярусную парковку, расположенного по адресу: ***. Кроме того, она является собственником нежилого помещения – многоуровневой парковки автомобилей, расположенного на арендуемом земельном участке. Кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 года № 518 «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия» составила *** руб. ** коп. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной 14 августа 2018 года филиалом ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, датой утверждения кадастровой стоимости данного земельного участка указано 12 марта 2015 года. Ссылаясь на положения ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», считает, что результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположено принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение, затронуты ее права и обязанности. С учетом изложенного, а также полагая, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает ее права, поскольку установленная кадастровая стоимость является базой для исчисления арендных платежей и выкупной стоимости земельного участка, истец обратилась за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика Б. от 6 сентября 2018 года № *** рыночная стоимость земельного участка составила *** рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Административный истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, не сообщив суду о причинах неявки.

Представитель заинтересованного лица Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты ФИО3 не возражал против удовлетворения административного искового заявления.

Представители административных ответчиков - Правительства Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц – филиала ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив доводов и возражений по поводу заявленных исковых требований.

Поскольку установленных статьями 150, 152 КАС РФ оснований отложения судебного разбирательства административного дела не имеется, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, признав причину их неявки неуважительной.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пп. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ).

Согласно абз. 8 п. 6 постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Как следует из материалов дела, в частности, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 6 марта 2018, ФИО1 является собственником нежилого помещения – многоуровневой парковки автомобилей, с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, указанное нежилое здание находится на земельном участке с кадастровым номером *** согласно договору аренды земельного участка от * апреля 2016 года № ***, договору о передаче прав и обязанностей от * июня 2017 года; ограничений прав и обременения объектов не зарегистрировано, сведения о нежилом помещении имеют статус «актуальные».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 8 августа 2018 года № *** земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под многоярусную парковку, в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером ****, правообладателем земельного участка является Муниципальное образование города Элиста (право собственности зарегистрировано 2 февраля 2015 года № ***), ограничение прав – аренда, срок действия с * июля 2016 года по *** 2026, ограничение установлено в пользу ФИО1 на основании договора о передаче прав и обязанностей от * июня 2017 года.

Из содержания договора аренды земельного участка от * апреля 2016 года № *** усматривается, что * апреля 2016 года между Администрацией города Элисты в лице начальника Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты В. и М. заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, с кадастровым номером ***, площадью * кв.м., разрешенное использование: под многоярусную парковку, расположенного по адресу: *.

В силу п. 4.4.5 указанного договора аренды земельного участка арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. В соответствии с пп. 3.2, 3.6 указанного договора арендная плата определяется согласно расчету, прилагаемому к договору и который является его неотъемлемой частью, и производится арендатором по банковским реквизитам Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты в Управлении федерального казначейства по Республике Калмыкия.

Согласно п. 4.3.2 арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия «Арендодателя».

29 июня 2017 года между М. и ФИО1 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты, от * июня 2017 года, согласно которому ФИО1, именуемая в дальнейшем «правоприобретатель», принимает все права и обязанности арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Элисты, с кадастровым номером *, площадью * кв.м., разрешенное использование: под многоярусную парковку, расположенного по адресу: ***. Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от * июня 2017 года № * согласована с Администрацией города Элисты (исх. № *** от 30 мая 2017 года).

Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 года № 518 утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия. В соответствии с указанным нормативным актом кадастровая стоимость арендуемого ФИО1 земельного участка с кадастровым номером ***, составила ** руб. * коп.; датой внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в реестр объектов недвижимости указано 12 марта 2015 года (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 августа 2018 года № ***).

Не согласившись с указанным выше размером установленной кадастровой стоимости, истец обратился к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету оценщика Б. от 6 сентября 2018 года № *** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 12 марта 2015 года составила *** рублей.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 названного Федерального закона.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке 6 сентября 2018 года № *** приведено описание объекта исследования – земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведено изучение рынка земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта исследования отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подхода, а также соответствующих методов оценки мотивирован. В процессе применения сравнительного подхода использован метод прямого сравнения продаж как наиболее полно учитывающий факторы стоимости объекта оценки и имеющуюся о нем информацию. Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка с учетом поправок на площадь, вида разрешенного использования объекта недвижимости. На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 12 марта 2015 года.

Отчет от 6 сентября 2018 года № *** об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, составлен оценщиком Б., который является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (свидетельство, регистрационный № *** от ** января 2008 года), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» № *** от * февраля 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» № *** от * февраля 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», диплом Высшей школы приватизации и предпринимательской деятельности – института по профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» серии * № * от * ноября 2001 года; ответственность оценщика застрахована в АО «АльфаСтрахование» (страховой полис № * от * августа 2018 г.).

С учетом изложенного, представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы в отчете предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оценив представленный истцом отчет об оценке от 6 сентября 2018 года № *** в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу, что в целом отчет соответствует требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере *** рублей по состоянию на 12 марта 2015 г.

В соответствии с положениями абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона
№ 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости подлежит установлению на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

С учетом установленных обстоятельств дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствует дате обращения административного истца в суд - 12 сентября 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости - *** (****) рублей по состоянию на 12 марта 2015 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 сентября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Калмыкия С.И. Говоров