Гражданский кодекс часть 1

заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» – Григорьевой Л.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Исакова А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Исаков А.А. обратился в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого была определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, затрагивает права и законные интересы административного истца, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца – Стрельникова Е.А. заявленные требования поддержала.

Представители административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Румянцев А.А. и заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» – Григорьева Л.Х. возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представители административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и заинтересованного лица - Администрации города Нелидово, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области представило в суд возражения, в которых указало, что представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Аналогичного содержания отзыв представлен филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации магазина № 6 «Лесоторговый», склада и подъездных железнодорожных путей с разгрузочной площадкой, принадлежит на праве собственности Исакову А.А. на основании договора купли-продажи застроенного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № № Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ года.

Являясь налогоплательщиком, Исаков А.А. вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно кадастровой справке от
ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года определена в размере <данные изъяты> рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № № выполненный оценщиком ООО «Альянс-профи» Сиваевым Ю.В., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила <данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ года № №, составленному экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленный отчет и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в городе Нелидово, в том числе сегмента рынка – «торгово-складские объекты», к которому относится объект оценки.

Оценщиком при проведении оценки учтено наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки - текущее использование для эксплуатации магазина № 6 «Лесоторговый», склада и подъездных железнодорожных путей с разгрузочной площадкой, представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в газетах «Ярмарка» и «Новый торг».

Рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком на основе двух подходов: сравнительного и доходного. Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка затратного подхода оценщиком приведены.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, обоснованные следующим:

- на странице 43 отчета при расчете стоимости здания магазина на земельном участке-аналоге № 3, осуществляемом в рамках сравнительного подхода, и на странице 54 отчета при расчете стоимости здания магазина на оцениваемом земельном участке в рамках доходного подхода, для объектов одной конструктивной системы – КС-2 оценщик использовал различные показатели индекса перехода от цен Московской области к ценам Тверской области;

- в таблице на странице 43 не применена корректировка на масштаб по сборнику Ко-Инвест, при том, что строительный объем объекта оценки - 3 880 куб. м, объекта-аналога - 60 000 куб. м;

- на странице 60 отчета накопленный износ здания рассчитан неверно путем суммирования величин физического, функционального и внешнего износа;

- на странице 74 отчета эксплуатационные и операционные расходы для неотапливаемого здания склада определены некорректно – на уровне 30% от валового дохода, также как и для здания магазина, обеспеченного всеми коммуникациями;

- необоснованно рассчитаны корректировки: на местоположение - на основе данных о стоимости жилой недвижимости (страницы 44-45 отчета) и на масштаб (общую площадь) при расчете рыночной арендной ставки - на основе результатов исследования по Московской области (страницы 64-65 отчета).

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик Сиваев Ю.В. полностью подтвердил в ходе допроса в судебном заседании.

Из содержания отчета об оценке следует, что при определении стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода для расчета стоимости аналогов № 3 и № 4, являющихся застроенными земельными участками, оценщик рассчитал остаточную стоимость расположенных на них зданий, входящую в стоимость предложения объектов. Для этого оценщик определил полную стоимость зданий по укрупненным стоимостным показателям – по сборникам УПВС с применением коэффициентов сборника № 82 «Индексы цен в строительстве» (январь 2013 года, итоги за 2012 год).

В судебном заседании оценщик подтвердил, что на странице 43 отчета при расчете стоимости зданий им была допущена техническая ошибка в части применения индексов перехода от цен Московской области к ценам Тверской области, однако ее исправление не окажет значительного влияния на результат определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, которая в этом случае могла бы уменьшиться на сумму около <данные изъяты> рублей.

Что касается применения в расчете стоимости здания корректировки на разницу в объеме между объектом оценки и аналогом, выбранным в справочнике Ко-Инвест, то, как указал свидетель, оно не является обязательным и также не приведет к существенному изменению итоговой рыночной стоимости земельного участка.

При этом также следует учесть, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ следует, что для целей данного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается не единственно верная, а наиболее вероятная расчетная величина, а итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления (пункт 16 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254, действовавшего на момент составления отчета об оценке, пункт 14 ФСО № 3 в действующей редакции приказа Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299), тогда как выбор методологии расчетов и метода оценки недвижимости в силу пункта 25 ФСО № 7 принадлежит оценщику.

Произведенный оценщиком на странице 60 отчета расчет накопленного износа здания, вопреки возражениям Управления, соответствует Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р, в подразделе 2 раздела IV которых указано, что накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Кроме того, как пояснил оценщик, произведенный им расчет накопленного износа основан на методологии оценки, а его описание содержится в учебном пособии Тарасевича Е.И. «Экономика недвижимости», 2007 год.

Опровергая доводы возражений Управления, в обоснование уровня операционных расходов по обслуживанию зданий склада и магазина, принятого на уровне 30% (страницы 71, 74 отчета), оценщик привел источник информации – доклад Вольновой В.А. в Информационном бюллетене «Российский оценщик», № 3 «Анализ состава арендной ставки при оценке доходным подходом», а в судебном заседании подтвердил, что принимаемый для расчета уровень операционных расходов для указанных зданий одинаков.

Расчет корректировки на экономическую привлекательность региона (страница 44 отчета) обоснованно выполнен на основе данных о ценообразовании в сфере жилья, поскольку, как следует из отчета, и как пояснил оценщик в судебном заседании, рынок недвижимости в указанной сфере является наиболее активным и показательным в части влияния местоположения объекта на степень его экономической привлекательности.

При расчете поправки на масштаб для определения рыночной ставки арендной платы за здания магазина и склада (страницы 64, 69 отчета) оценщик, в отсутствие соответствующей информации по Тверской области и городу Твери, использовал метод переноса и применил данные, полученные в результате анализа рынка недвижимости на окраине города Москвы и Подмосковья.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный ответчик должен был подтвердить факты, на которые он ссылался как на основания своих возражений.

Между тем, доводы Управления Росреестра по Тверской области о допущенных при проведении оценки нарушениях требований законодательства об оценочной деятельности ничем не подтверждены и опровергаются положительным экспертным заключением Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», а те замечания, обоснованность которых частично нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства в целом являются незначительными и не оказывают существенного влияния на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в ходе рассмотрения дела представлено не было, о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не ходатайствовали, а представитель административного истца настаивал на удовлетворении требований, заявленных в первоначальной редакции.

На основе исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит к выводу о правомерности доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, равной <данные изъяты> рублей.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования Исакова А.А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова