Гражданский кодекс часть 1

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Урбаевой Г.С. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

14 марта 2018 года Урбаева Г.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. Урбаева Г.С. является собственником земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка определена в размере 157 709 119,24 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, которая по состоянию на 29 сентября 2017 года согласно отчету об оценке рыночной стоимости равна 48 631 000 руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

В судебное заседание административный истец Урбаева Г.С. не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представитель административного истца Лобыкин С.В. исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 сентября 2017 года, определенную по результатам судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Абидуева Д.А. полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, судебная оценочная экспертиза не может быть принята во внимание как допустимое доказательство рыночной стоимости земельного участка.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия Тутаева Ю.С. также возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснила, что судебная оценочная экспертиза не позволяет однозначно толковать изложенные в ней выводы и не может быть принята во внимание.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Республике Бурятия, Правительства Республики Бурятия, заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Бурятия в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены. От представителя административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсановой О.Д. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Урбаевой Г.С. подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что Урбаева Г.С. является собственником земельного участка, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24 ноября 2017 года № .... Назначение объекта: земли населенных пунктов – магазины.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что принадлежащий истцу земельный участок поставлен на кадастровый учет 3 марта 2014 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 29 сентября 2017 года и равна 157 709 119,24 руб., что следует из кадастровой справки от 24 ноября 2017 года и сторонами не оспаривается.

В основание необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

При обращении в суд административным истцом представлен отчет об оценке № 73/17-РБ от 22 декабря 2017 года (далее - отчет), выполненный ООО «<...>».

По ходатайству представителя административного истца Лобыкина С.В., а также с учетом позиции Управления Росреестра по Республики Бурятия, Администрации г.Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Бурятия, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия относительно правильности выводов, изложенных в отчете об оценке, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по делу назначена судебная экспертиза.

По результатам проведенной экспертизы, выполненной Ассоциацией «<...>», представлено заключение эксперта № 02/03-18 от 16 апреля 2018 года.

Из заключения эксперта следует, что эксперт провел анализ рынка земельных участков г.Улан-Удэ по состоянию на 2016 год – первое полугодие 2017 года, а также общего земельного фонда Республики Бурятия и их категорий, ценообразующих факторов по состоянию на 2016 год – первое полугодие 2017 года.

Эксперт использовал информацию газеты «Из рук в руки», в том числе № 70 (1390) от 25 сентября 2017 года, № 69 (1389) от 18 сентября 2017 года, газеты «Все для вас», информацию сети Интернет, размещенную на сайтах www.uurielt.ru, www.ruads.org, информацию баз данных агентств недвижимости г. Улан-Удэ – АН «Камелот-риэлт», АН «Этажи» и другие.

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 года, эксперт при проведении экспертизы использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Как следует из экспертного заключения, применяя сравнительный подход, эксперт провел анализ собранных объявлений и выявил наиболее приближенные по качественным характеристикам (по фактическому использованию) к объекту экспертизы земельные участки, находящиеся в среднем диапазоне цен предложений, расположенные в черте г.Улан-Удэ - 1) земельный участок под строительство торгового центра, магазина по ул. <...>, 2) земельный участок под складские, административные, офисные, финансовые, сервисные, культурно-досуговые объекты, гостиницы, стоянки, объекты торговли, объекты сервисного обслуживания населения, для строительства супермаркета рыбной продукции по ул. <...>, 3) земельный участок для строительства гостиницы, торгового центра, фитнес-клуба по ул. <...>.

Эксперт исходил из фактического использования объекта экспертизы – под строительство торгового комплекса в соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки № 7, утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.

При проведении экспертизы применена корректировка на торг (-16%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2016 года. Эксперт применил скидку на торг для земельных участков под офисно-торговую застройку на неактивном рынке недвижимости.

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования.

Поскольку дата оценки – сентябрь 2017 года, а дата предложения объектов-аналогов – март, октябрь 2016 года и февраль 2017 года, то эксперт применил соответствующую корректировку на дату продажи (0,82 %; 2,52 %; 4,97%).

Поправка на местоположение определена исходя из данных о средней стоимости 1 кв.м. двухкомнатных квартир, расположенных по ул. <...> (для объекта экспертизы), ул. <...> (для объекта-аналога 1), <...> (для объекта-аналога 2), ул. <...> (для объекта-аналога 3) – 11,26%; 9,54%; -4,56%.

Применена корректировка на масштаб (площадь) земельного участка (-16%) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2016 года.

Корректировка на имущественные права не применялась, так как оцениваемый земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, эксперт исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений.

Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельного участка не применялась, поскольку объект экспертизы и объекты-аналоги относятся к 5-му виду разрешенного использования в Типовом перечне видов разрешенного использования, приведенном в постановлении Правительства Республики Бурятия № 618 от 28 ноября 2011 года (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, в том числе для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования; для размещения ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания).

По результатам экспертизы эксперт пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29 сентября 2017 года равна 51 508 000 руб.

При изучении экспертного заключения, не содержащих в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд признает его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Закона об оценочной деятельности, а потому принимает во внимание в качестве допустимого доказательства заявленных административным истцом требований.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определённой экспертом, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы заинтересованных лиц об отсутствии в экспертном заключении корректировок на наличие инженерных коммуникаций и транспортную доступность основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством не являются.

Наличие инженерных коммуникаций на земельном участке или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, расположение относительно транспортных магистралей может влиять на стоимость земельного участка. Но поскольку объекты-аналоги расположены в черте города, рядом с существующими зданиями, как и оцениваемый объект, то эксперт допускает возможность подключения к централизованным инженерным сетям, и поэтому корректировка по этому критерию не вводилась.

Согласно пояснениям эксперта, объект экспертизы и объекты-аналоги имеют схожее расположение относительно транспортных магистралей города, в связи с чем корректировка по данному критерию не применялась.

Заинтересованные лица в качестве недостатков заключения экспертизы указывают на отсутствие полной информации об объектах-аналогах, не позволяющих их идентифицировать.

Между тем, требования пункта 10 ФСО № 1, вводящего понятие объектов-аналогов, экспертом соблюдены. Источники сведений об объектах-аналогах приведены в тексте заключения, копии приложены (стр. 85-93 заключения эксперта). Описание аналогов, подкрепленное указанием на источники информации и соответствующими копиями объявлений, опровергает доводы Администрации г. Улан-Удэ и Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия. Обязанность установления кадастровых номеров и точного местоположения объектов, принятых экспертом в качестве объектов-аналогов, законом не предусмотрена.

Суд приходит к выводу, что содержащиеся в экспертном заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании эксперт ФИО1. дал пояснения на поступившие возражения, выводы, изложенные в экспертном заключении, подтвердил в полном объеме.

Заключение эксперта составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж экспертной работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, к заключению приложены копии соответствующих свидетельств, страховой полис.

Эксперт ФИО1 является членом Союза «Финансово-экономических судебных экспертиз» и членом Экспертного совета Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», имеет высшее образование, ученую степень – кандидат экономических наук, стаж экспертной работы – 9 лет, дипломы о профессиональной переподготовке по программам «Оценка стоимости предприятия», «Судебная финансово-экономическая экспертиза, «судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», «Судебно-оценочная экспертиза».

У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельного участка заявителя, определенной в заключении эксперта.

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Урбаевой Г.С. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 29 сентября 2017 года – 51 508 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск Урбаевой Г.С., поступивший в суд 14 марта 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости – 51 508 000 руб. по состоянию на 29 сентября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья П.С. Назимова