Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Фортуна-21» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Фортуна-21» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 26 000 кв.метров, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под производственную территорию завода, расположенного по адресу: <данные изъяты>

С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования. Не согласился с заключением судебной экспертизы, просил стоимость определить по отчету об оценке.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в судебном заседании заключение судебной экспертизы не оспаривал, принятие решения оставил на усмотрение суда.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» заключение судебной экспертизы не оспаривал, принятие решения оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 26 000 кв.метров, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под производственную территорию завода, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на <данные изъяты> в размере по 37 969 880.00 рублей, которая утверждена Актом ГБУ МО Центр кадастровой оценки <данные изъяты><данные изъяты> от <данные изъяты> (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности ООО «Фортуна-21», как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец <данные изъяты> обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, был представлен отчет ООО «ЮК «<данные изъяты>» <данные изъяты> от <данные изъяты>, в котором по состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость объекта определена в размере по 27 800 000,00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». По заключению экспертов рыночная стоимость объектов по состоянию на <данные изъяты> каждого составила по 37 960 000,00 рублей.

Согласно заключению судебной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного оценщиком ООО «ЮК «<данные изъяты>

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 9 экспертного заключения.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описания объекта экспертизы, его местоположение, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющего соответствующее образование, и предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

С заключением эксперта не согласился административный истец, представил возражения.

По замечаниям, изложенным в возражениях представителя административного истца, экспертом <данные изъяты> даны пояснения, согласно которым наиболее распространенным недостатком практики производства судебных строительно-технических по определению рыночной стоимости объекта является проецирование правил оформления отчета об оценке и заключение эксперта при том, что структура и содержание этих документов существенно отличаются друг от друга и отражают ход и результаты различных видов деятельности. В первом случае это оценочная деятельность, во втором – судебно-экспертная.

В комментированных заключениях экспертов по судебной строительно-технической экспертизе, выпущенных ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России в 2015 году представлен исчерпывающий перечень основных различий в деятельности оценщика и судебного эксперта при определении рыночной стоимости объектов в рамках проведения строительно-технических экспертиз, а именно:

а) деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от <данные изъяты> № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки; судебно-экспертная деятельность регламентируется процессуальным законодательством Российской Федерации, ФЗ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности В российской Федерации», ведомственными инструкциями и приказами Минюста России;

б) оценка осуществляется на договорной основе, при этом одна сторона договора – заказчик оценки, другая (исполнитель) – оценщик. Назначение и производство судебной экспертизы, предметом которой является рыночная и иная стоимость объектов оценки, осуществляется в установленном процессуальным законом порядке;

в) результаты исследований оценщика отражаются в отчете об оценке, результаты исследований судебного эксперта – в заключении эксперта. Эти документы существенно отличаются друг от друга по структуре, содержанию и правилам оформления. Требования к отчету оценщика изложены в указанных выше источниках, ре6гламентирующих оценочную деятельность. Требования к заключению эксперта изложены в законах и подзаконных актах, регламентирующих судебно-экспертную деятельность;

г) в методическом плане судебный эксперт обладает более широкими полномочиями в отличие от оценщика. Он может использовать как методические положения, изложенные в ФЗ <данные изъяты> и Федеральных стандартах оценки, так и любые иные источники, содержащие информацию, необходимую ему для формирования методики конкретного исследования при должном (предусмотренном процессуальным законодательством) обосновании. Оценщик же должен руководствоваться исключительно методическими положениями, указанными в ФЗ <данные изъяты> и Федеральных стандартах оценки;

д) в процедурном плане оценщик обладает более широкими полномочиями по сравнению с экспертом. Так, например, он вправе интервьюировать лиц, обладающих информацией, которую он может использовать как исходную при проведении оценки. Эксперт же может лишь ходатайствовать о допросе такого лица и участвовать в этом допросе, задавать допрашиваемому вопросы. Протокол допроса он может использовать в качестве надлежащего, с точки зрения закона, источника доказательственной информации.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от <данные изъяты> № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки; судебно-экспертная деятельность регламентируется процессуальным законодательством Российской Федерации, ФЗ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ведомственными инструкциями и приказами Минюста России.

Согласно ч. 2 ст. 13 ФЗ от <данные изъяты> «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», определение уровня квалификации экспертов и аттестация их на право самостоятельного производства судебной экспертизы осуществляются экспертно-квалификационными комиссиями в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующего уполномоченного федерального государственного органа. Уровень квалификации экспертов подлежит пересмотру указанными комиссиями каждые пять лет.

Помимо прохождения профессиональной переподготовки в Российском экономическом университете имени Г.В. Плеханова по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», государственный судебный эксперт имеет 2 высших образования, подтвержденных дипломами Московского института коммунального хозяйства и Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина. В июне 2020 года эксперт, после прохождения обучения в РФЦСЭ при Минюсте РФ по экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» в очередной раз подтвердил свой уровень квалификации на право самостоятельного производства экспертиз.

Таким образом, суд считает, что замечание представителя административного истца не обосновано, уровень квалификации Соколова А.Ю. полностью соответствует профессиональным и квалификационным требованиям, предъявляемым к государственным судебным экспертам действующим законодательством.

Кроме того, эксперт в своих письменных пояснениях полностью поддержал свои выводы относительно не соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки представленного административным истцом отчета об оценке и на возражения представителя административного истца пояснил, что в отчете оценщиком на стр. 70 приведен расчет коэффициента вариации -58,97%, удельной стоимости 2375 руб/кв.м и указан вес объектов-аналогов, далее указывается, что данная информация не влияет и не используется в дальнейших расчетах - нарушение п. 5 ФСО <данные изъяты> и п.22 ФСО <данные изъяты>.

Согласно п. 5 ФСО <данные изъяты> в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки», «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Методически неверно проведен расчет итоговой рыночной стоимости, поскольку согласно п.22 ФСО <данные изъяты> при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно представленному отчету, по фактору «удаленность от МКАД» например, аналог <данные изъяты> (удельная стоимость – 4723 руб/кв.м), отличается от полученной далее итоговой стоимости объекта оценки (1 071 руб/кв.м) в 4,4 раза, т.е. фактически данный аналог следует заменить, принцип вклада в расчетах также не учитывается.

Согласно сводным данным по фактору «удаленность от МКАД», использованных в отчете, фактически только 2 аналога из 11 подходят для расчета (коэф-т корректировки по данному ценообразующему фактору не превышает экстремальное значение 50%).

В объявление аналога <данные изъяты> указан кадастровый номер, информация об имеющихся ограничениях для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> отражена, например, на сайте Росреестра и на сайте Геопортал Подмосковья.

В возражениях представителя административного истца на стр. 3 приведен принскрин сайта Росреестра, в котором прямо указано, что имеются ограничения (ст. 56 ЗК РФ – т.е. охранная зона коммуникаций), однако представитель административного истца ошибочно считает, что их там нет.

Кроме того имеющиеся улучшения (ограждение, домик охраны, покрытие щебнем, асфальтовой крошкой и прочее), согласно пояснениям эксперта, являются ценообразующим фактором. В отчете оценщик использует в качестве расчета корректировок (например, на торг, площадь и пр.) следующий источник информации – данные Статриелта <данные изъяты>

В объявлении аналога <данные изъяты> указано, что аналог подходит для размещения АЗС, ресторана, гостиницы, спортивного клуба и развлекательного центра, следовательно, данный существенный факт, указанный в объявлении, должен был быть проанализирован оценщиком в отчете.

На представленный представителем административного истца сравнительный анализ отчета и заключения эксперт пояснил, что согласно п. 10 ФСО <данные изъяты> Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость», в отчете оценщиком приведены 11 земельных участков, основная часть из которых существенно отличается по основному ценообразующему фактору – «местоположение – удаленность от МКАД», т.е. фактически из 11 представленных в отчете земельных участков 9 следует удалить, поскольку корректировка на фактор «удаленность от МКАД» превышает 50%, данные земельные участки не являются аналогами. Фактор «дата предложения» в заключении учтен. А на стр. 13-15 заключения экспертом приведен анализ рынка и основных ценообразующих факторов. Принимая во внимание ретроспективную дату оценки и в связи с этим невозможность уточнения информации с продавцом путем телефонных переговоров, эксперт при выборе аналогов исходил из принципа сопоставимости и отсутствия противоречивой информации в объявлении. Аналоги для расчетов выбраны исходя из принципа максимальной сопоставимости с объектами оценки, полноты и проверяемости информации, все имеющиеся отличия объектов учтены путем введения соответствующих корректировок не превышающих 30% по ценообразующим параметрам, величина коэффициента вариации скорректированных цен не превышает 33%, что говорит об однородности используемой информации.

В заключении экспертом также проводится анализ по фактору удаленности и поправка на удаленность рассчитана на основании справочных данных для земельных участков под индустриальную застройку в <данные изъяты> (на стр. 24), в возражениях представителем административного истца ошибочно указано, что зависимость общего характера для России.

С утверждениями представителя административного истца о том, что для аналога <данные изъяты> оценщиком проанализировано право долгосрочной аренды и корректировка проведена, а на участке аналога <данные изъяты> ж/д дороги нет, эксперт согласился, пояснив при этом, что в экспертном заключении допущена техническая ошибка, не влияющая на итоговую рыночную стоимость.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Фортуна-21», поданное в суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 26 000 кв.метров, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под производственную территорию завода, расположенного по адресу: <данные изъяты> определенной, по состоянию на <данные изъяты> равной рыночной, в размере 37 960 000,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова