Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером **, общей площадью 2291,1 кв.м, количество этажей: 4, в том числе подземных: 1, адрес объекта: ****, на территории санатория-профилактория «Березка», равной его рыночной стоимости в размере 8 175966 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, которое включено в Перечень недвижимого имущества, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» за № 2407. Таким образом, в силу положений статей 378.2, 401, 402 НК РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого здания, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Административный истец в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте слушания дела был извещен, его представитель в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении по делу судебной экспертизы.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, администрация г. Лысьвы, а также определением суда от 10.09.2019 – Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела были извещены, представителей в суд не направили.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ФИО3 является собственником нежилого здания (столовая-клуб), общей площадью 2291,1 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Лысьвенской городской Думы от 24.11.2017 № 65 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Лысьвенского городского округа» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (за № 2407) включено спорное нежилое здание с кадастровым номером **.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 19471355,63 рубля.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, в подтверждение заявленных исковых требований ФИО3 представлен отчет об оценке от 08.07.2019 № 148/О-19, составленный оценщиком ИП ФИО4 Согласно отчету рыночная стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 составила 8175966 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», включена в реестр оценщиков 15.11.2012, свидетельство № 1020. Оценщик имеет образование в области оценки: Государственный диплом ПГТУ инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» от 26.05.2010, свидетельство о повышении квалификации, выдано ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» № 13/15 от 23.09.2015, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № ** от 15.03.2018 по направлению «Оценка недвижимости», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № ** от 19.06.2018 по направлению «Оценка движимого имущества». Ответственность оценщика застрахована по полису № ** от 28.08.2018 СПАО «РЕСО-Гарантия». Срок действия полиса с 03.09.2018 по 02.09.2019.

Исходя из назначения спорного здания, фактического его использования, оценщиком объект оценки отнесен к сегменту рынка – рынок купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае (кроме г.Перми).

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, на стр. 16-21 отчета приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр торговой недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, устоявшийся на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости на территории Пермского края (в сопоставимых по уровню развития районах), который составил от 172,92 руб./кв.м. до 27618,87 руб./кв.м.. Учитывая местоположение объекта – г. Лысьва Пермского края – район низкой активности с точки зрения рынка недвижимости (коэффициент уровня развития рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018 составил 0,488), его площадь (крупная), физические характеристики (состояние удовлетворительное, требует косметического ремонта), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 126,03 руб./кв.м. до 13490,92 руб./кв.м, в нижней части ценового диапазона – до 4438,28 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10 % (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость).

При составлении отчета оценщик также определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован затратный и сравнительный подходы, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости здания не был использован доходный подход. Вместе с тем, при определении итоговой рыночной стоимости оценщик отказался и от использования результатов затратного подхода, рассчитав стоимость объекта только сравнительным подходом.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 8 объектов-аналогов. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался (стр. 50-54 отчета).

Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгового назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Замечания административного ответчика в части расчета оценщиком рыночной стоимости сравнительным подходом сводятся к неправильно подобранным оценщиком аналогам, о несопоставимости их объекту оценки, занижении рыночной стоимости в результате неверно отобранных аналогов.

Вместе с тем, они не могут быть приняты судом во внимание в силу следующего.

Доводы административного ответчика о том, что оценщиком не проанализированы условия продажи объекта аналога № 8 (реализуется в рамках ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), являются несостоятельными.

Ответчиком не приведено обоснования невозможности использования данного аналога в расчетах при определении рыночной стоимости объекта оценки. Сама по себе реализация объекта в рамках Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не свидетельствует о том, что цена реализуемых объектов заведомо ниже, чем рыночная цена аналогичных объектов, находящихся в свободной продаже. Ни положения Закона об оценочной деятельности, ни иные нормы законодательства в области оценки не содержат запрета на использование в качестве аналогов объектов, реализация которых происходит в рамках их принудительной продажи. При этом сама по себе цена аналогов не имеет какого-либо предопределяющего значения для вывода о сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки, поскольку в данном случае выборка аналогов производится исходя из количественных и качественных характеристик объектов и ценообразующих факторов.

Относительно замечаний административного ответчика о правильности произведенной оценщиком выборки аналогов, суд считает необходимым указать следующее.

На стр. 47 отчета оценщиком приведены критерии формирования выборки аналогов для расчета, которыми в данном случае являются: тип объекта, назначение, площадь, местоположение, возможность идентификации кадастрового номера объекта. При этом, на стр. 48 отчета приведена выборка объектов, по каждому из которых приведено обоснование применения или отказа от применения его в качестве аналога.

Для проверки однородности выборки оценщиком использован коэффициент вариации. Согласно источнику «Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости», С., Л., коэффициент вариации – это отношение среднеквадратического отклонения скорректированных цен аналогов к их среднеарифметическому, рассчитывается в процентах, характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от их среднеарифметического. По мнению данных авторов коэффициент вариации не должен превышать 33%. Если его значение превышает данный уровень, то гипотеза о нормальности выборки не подтвердилась. Учитывая, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации скорректированных цен объектов аналогов составил 27,20 %, то условие об однородности выборки оценщиком было выполнено.

Указывая на данное замечание, какого-либо нормативного обоснования данному обстоятельству административный ответчик не приводит. Указание ответчиком на необходимость исключения из аналогов объектов № 2,4,7 и добавление в аналоги объектов № 1, 5, которые дороже верхней границы использованного оценщиком диапазона цен, с учетом вышеизложенного не свидетельствует о допущенных оценщиком нарушениях требований действующего законодательства в области оценки.

Равным образом отклоняется судом и замечание ответчика относительно того, что дополнительно не были проанализированы условия продажи аналога № 2 (имеет земельный участок с разрешенным использованием прочих промышленных предприятий), аналога № 5 (земельный участок для нужд связи).

В рассматриваемом случае оценщиком подбирались аналоги к ОКС. Ответчиком в данном случае не обосновано замечание в части того, в связи с чем вид разрешенного использования земельного участка должен быть учтен при оценке ОКС, а равно и как он влияет на возможность использования объекта по своему назначению, при том, что аналоги представляют собой здания коммерческого назначения и относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка.

Кроме того, суд учитывает, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Оценщиком, вопреки доводам административного ответчика, подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, различия по элементам сравнения между объектом оценки и объектами-аналогами, как указывалось выше, было нивелировано оценщиком путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

При этом доводы Министерства однозначно не свидетельствуют о том, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов помещения не соотносимы с объектом оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника УПВС, мотивы по которым оценщиком был использован сборник УПВС, а не сборник КО-Инвест в отчете приведены. В рассматриваемом случае оценщик указал, что применение сборника УПВС позволяет получить результат оценки, наиболее соответствующий рынку.

В качестве объекта аналога к предмету оценки выбрана сравнительная единица – объект из сборника УПВС № 33, таблица № 13 «Рестораны» (стр. 31 отчета об оценке), имеющий характеристики: группа капитальности I, этажность – 2, наличие подвала – с подвалом, объем до 15000 куб.м., 2 территориальный пояс, фундаменты – сборные железобетонные и бетонные блоки, стены – керамзитобетонные навесные панели, облицованные керамической плиткой, перекрытия и покрытия – железобетонные, кровля – рулонная, полы – из метлахских плиток, из релина и паркета, отделка повышенного качества, отопление центральное, холодное и горячее водоснабжение, канализация, вентиляция, кондиционирование, электроосвещение.

Согласно положениям ст. 18 ФСО № 1 затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В рамках затратного подхода оценщиком для определения рыночной цены земельного участка в составе цены ЕОН был использован метод сравнения продаж.

Применяя данных метод оценщик также выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости земельного участка достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для такого земельного участка. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался (стр. 39-44 отчета).

Указание административным ответчиком в возражениях на то, что оценщиком ошибочно определен вид подхода при оценке рыночной стоимости земельного участка, не свидетельствует о допущенных оценщиком нарушениях ФСО, которые возможно признать существенными, а отчет недостоверным.

Согласно п. 7 ФСО № 1, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Согласно п. 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Административным ответчиком не представлено доказательств невозможности использования или нарушения требований ФСО при оценке земельного участка методом сравнения продаж в рамках затратного подхода при определении стоимости ОКС, в связи с чем доводы административного ответчика в данной части судом во внимание не принимаются.

Вопреки замечаниям административного ответчика, суд находит выбранную оценщиком единицу сравнения в рамках затратного подхода сопоставимой с оцениваемым объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.

Оценщиком в отчете должным образом мотивировано применение в расчетах именно указанного выше аналога, оснований не согласиться с оценщиком в данной части суд не усматривает.

Доказательств того, что предложенный ответчиком в возражениях в качестве аналога объект из справочника УПВС «Клубы с залом на 600 мест» имеет какое-либо преимущество перед выбранным оценщиком аналогом не представлено.

На различие в этажности (о чем указывает ответчик) между объектом оценки и аналогом принятым оценщиком приведена соответствующая корректировка. Указание на наименование объекта аналога «Ресторан» не свидетельствует о неверно выбранной единице сравнения. Объект оценки представляет собой здание столовой-клуба, где часть помещения площадью 1185,6 кв.м. используется в качестве столовой, часть – площадью 1105,5 кв.м., в качестве клуба санатория-профилактория «Березка», что по своему функциональному назначению возможно соотнести с таким объектом недвижимости, как ресторан (заведения, предполагающего его использование как места отдыха, и оказывающего услуги общественного питания).

Указание административным ответчиком на неверное определение оценщиком прибыли предпринимателя для торговых помещений г. Перми, окраины, поскольку данное значение характерно исключительно для ограниченной территории исследования, а не для муниципального образования в целом, также не влияет на правильность расчета стоимости объекта в рамках затратного подхода.

В отчете прибыль предпринимателя принимается согласно Справочнику расчетных данных для оценки и консалтинга, под ред. Е.Е. Яскевича-М: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2017. Прибыль предпринимателя в данном справочнике приведена применительно к крупным городам Российской Федерации, в частности к г. Перми. С учетом места расположения объекта оценки – Пермский край, г. Лысьва, Прибыль предпринимателя применена к значению «окраина».

Указание административным истцом в возражениях на неверное определение оценщиком экономического (внешнего) устаревания, судом отклоняется.

Согласно п.п. г п. 24 раздела VII ФСО № 7, при применении затратного подхода в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

При этом п.п. «и» п. 24 ФСО № 7 установлено, что величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Кроме того, согласно п. 25 ФСО № 7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно определению, данному в отчете об оценке, экономическое (внешнее) устаревание представляет собой потерю стоимости, обусловленную влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе: сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, изменениями рыночных условий, в том числе положению по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, а также правовыми изменениями, относящимся к изменению законодательства, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Внешнее устаревание – потеря в стоимости, отражает зависимость рыночной стоимости объекта от уровня развития экономики территории, в которой находится оцениваемый объект. Основным фактором, влияющим на величину внешнего устаревания зданий, является их местоположение и окружение.

Административный ответчик не приводит доводов несогласия с изложенной в отчете формулировкой определения экономического (внешнего) устаревания.

Таким образом, исходя из изложенного, внешнее устаревание не имеет отношения к стоимости строительных материалов, работ и услуг по строительству.

Согласно письменным пояснениям оценщика К. к отчету, приобщенным к материалам дела в ходе рассмотрения дела по существу, расчет экономического (внешнего) устаревания произведен в соответствии с формулой, указанной ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» в письме от 10.12.2018 № АЦ-18-00091, а именно: Ив = (1-РН) х 100%, где Ив – величина экономического (внешнего) устаревания, РН – коэффициент уровня развития рынка недвижимости соответствующей территории. Коэффициент РН для уровня развития рынка недвижимости Лысьвенского ГО по состоянию на 01.01.2018 в отчете приведен (стр. 21-22 отчета) и составляет 0,488. Внешнее устаревание для объекта с кадастровым номером 59:09:0000000:6227 оценщиком рассчитано как 51,2 %.

Соответственно, учитывая, что административным ответчиком не представлено доказательств не позволяющих оценщику рассчитать экономическое (внешнее) устаревание указанным в отчете способом, либо о несоответствии его требованиям ФСО, которые влекли бы безусловное признание данного расчета незаконным, как нарушающим требования Федеральных стандартов оценки, оснований для вывода о том, что оценщиком расчеты в отчете выполнены неверно, у суда не имеется. А представленные возражения административного ответчика правильных расчетов оценщика не опровергают.

Также не может быть принято во внимание замечание относительно не корректного определения величины физического износа. В данном случае, в отсутствие иных документов, подтверждающих физический износ здания, оценщиком был использован технический паспорт, составленный по состоянию на 2002 год, в котором физический износ здания указан как 13 %. В отчете на стр. 33 оценщиком подробно приведено описание расчета физического износа, который доводами административного ответчика не опровергается. Доказательств наличия допущенной оценщиком арифметической ошибки в расчетах не представлено.

Также вопреки доводам административного ответчика в отчете по данным представленной выборки по земельным участкам под зданием приведен анализ причин, по которым оценщик отказался от использования части объектов в качестве их аналогов.

Отсутствие корректировки на категорию земель при определении рыночной стоимости земельного участка (стр. 43 отчета), на что указывает административный ответчик, связано с тем, что оценивался застроенный земельный участок, в отношении которого в силу п. 20 ФСО № 7 оценка производится в соответствии с видом его фактического использования. Корректировка на категорию земель в таком случае не требуется.

Таким образом, суд полагает, что в рассматриваемом случае возражения ответчика правильность выбора оценщиком подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки не опровергают и об иной стоимости объекта не свидетельствуют.

Кроме того, учитывая, что при согласовании результатов расчетов в отчете об оценке, полученных с применением сравнительного и затратного подходов коэффициент вариации проверки однородности выборки, который согласно открытому источнику «Экономическое моделирование в оценке недвижимости», С., Л. не должен превышать 33 %, а в данном случае превысил указанный уровень, оценщик, установив, что рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода составила 18940034 рубля, а в рамках сравнительного подхода – 11229 598 рублей, принимая во внимание, что рынок коммерческой недвижимости Пермского края является достаточно развитым, принял решение отказаться от применения затратного подхода.

Соответственно, учитывая изложенное, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о допущенных оценщиком нарушениях требований Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки при оценке объекта с кадастровым номером ** сравнительным подходом, суд полагает, что замечания административного ответчика к отчету в части расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом, приняты во внимание быть не могут и не свидетельствуют о неправильном определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Возражения административного ответчика о том, что оценщик необоснованно отказался от применения затратного подхода также не свидетельствуют о недостоверности представленного отчета об оценке, поскольку такое право оценщика установлено п. «к» п. 8 ФСО № 3.

Таким образом, анализируя содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что необходимая последовательность действий, установленная ФСО № 7 при составлении отчета оценщиком выполнена, иного административным ответчиком не доказано.

Принимая во внимание то, что использованные в отчете оценщиком данные проверяемы, определенная рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует средним данным по рынку недвижимости, а также в отсутствие доказательств того, что указанные в отзыве на иск замечания повлияли на результат оценки, суд приходит к выводу о достоверности результатов отчета.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Доводы административного ответчика о необоснованном исключении из расчета рыночной стоимости объекта оценки НДС не могут быть приняты во внимание.

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с включением в ее состав налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Соответственно, как вытекает из абзаца второго пункта 17 постановления Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость", в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС относительно друг друга прямо не определено в договоре и не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора, то, по общему правилу, сумма налога, предъявляемая покупателю продавцом, выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ), поэтому в отсутствие обратного предполагается наличие НДС в цене предложения.

При рассмотрении настоящего административного дела обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено. Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 30.07.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, кадастровый номер **, общей площадью 2291,1 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8 175966 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 июля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 18.10.2019.

Судья подпись