Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-651/2021 по административным исковым заявлениям Индивидуального предпринимателя Комаровой Ольги Николаевны, Индивидуального предпринимателя Степанчука Олега Владимировича, общества с ограниченной ответственностью «Лафид» к Думе городского округа Самара об оспаривании в части решения Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 года № 218 «Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и представленных для целей не связанных со строительством, в аренду без торгов»,

У С Т А Н ОВ И Л:

25 июля 2017 года Дума городского округа Самара приняла решение № 218 «Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и представленных для целей не связанных со строительством, в аренду без торгов».

Пунктом 4.5 установлен коэффициент видов использования земельного участка: для иных объектов торговли - размещение временных нестационарных объектов, предназначенных для организации торговли, общественного питания, бытового обслуживания (павильонов, киосков, тонаров и подобных объектов временного функционирования), для исчисления арендной платы в Советском внутригородском районе г.о.Самара в размере 0,2464388.

Решение опубликовано в газете «Самарская газета» от 29 июля 2017 года № 109(5851).

Комарова О.Н., Степанчук О.В., ООО «Лафид» обратились в суд с административными исками, в которых просили признать не соответствующим федеральному законодательству и недействующим пункт 4.5 Приложения к решению Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 года № 218 «Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и представленных для целей не связанных со строительством, в аренду без торгов» в части установления коэффициента вида использования земельных участков для размещения иных объектов торговли – временных, нестационарных объектов, предназначенных для организации торговли, общественного питания, бытового обслуживания (павильонов, киосков, тонаров и подобных объектов временного функционирования), находящихся на территории Советского внутригородского района городского округа Самара в размере 0,2464388 со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование требований указали, что с ними были заключены договоры аренды земельных участков, которые впоследствии были расторгнуты в одностороннем порядке Департаментом управления имуществом г.о.Самара. До настоящего времени административные истцы пользуются земельными участками и обязаны оплачивать за пользование земельным участком денежные средства, размер платы исчисляется с учетом оспариваемого коэффициента. Считают, что оспариваемый пункт нормативного правового акта устанавливает неравные условия осуществления предпринимательской деятельности. При расчете платы за земельные участки под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания и др. применяется коэффициент, который поставлен в зависимость от типа строения (временное или капитальное), используемого для осуществления хозяйственной деятельности. Арендная плата за земельные участки под некапитальными объектами торговли в 7,5 раз превышает арендную плату под капитальными магазинами. Федеральным законодательством не предусмотрено право органа местного самоуправления дифференцировать размер арендной платы за землю в зависимости от вида объекта, расположенного на арендуемом земельном участке. Установление коэффициентов, используемых для определения размера арендной платы в зависимости от типа размещенного на земельном участке строения (временное или капитальное), используемого для осуществления экономической деятельности на одном товарном рынке, нарушает права хозяйствующих субъектов и приводит к незаконному ограничению конкуренции, противоречит принципу экономической обоснованности и принципу запрета необоснованных предпочтений.

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенностям Паладьев М.А. поддержал заявленные административные исковые требования по основаниям, изложенным выше.

Представитель административного ответчика Думы городского округа Самара по доверенности Кузнецов П.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая, что в целях подготовки проекта оспариваемого решения, были заключены муниципальные контракты на оказание услуг по проведению анализа оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков в зависимости от места расположения земельного участка с экономическим обоснованием применения коэффициентов для определения арендной платы за земельные участки. По результатам оказания услуг получены аналитические исследования, выполненные независимыми экспертными организациями, содержащие значение коэффициентов вида использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и экономическое обоснование применения дифференцированных коэффициентов, используемых для определения арендной платы за указанные земельные участки. Согласно заключению прокуратуры г.Самары, при изучении проекта несоответствий федеральному и региональному законодательству, коррупциогенные факторы и нарушения правил юридической техники не выявлены. Согласно заключению об оценке регулирующего воздействия, положения, вводящие избыточные обязанности, запреты и ограничения для субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности или способствующие их введению в проекте нормативного правового акта отсутствуют. Таким образом оспариваемый коэффициент получен на основании проведенного экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков. В аналитическом исследовании содержится многофакторный анализ оценки характеристик, влияющих на уровень доходности земельных участков с экономическим обоснованием применения коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и представляемых для целей, не связанных со строительством. Обоснованность установления размера коэффициента подтверждена заключением судебной экспертизы, выполненной в рамках дела, рассматриваемого в Арбитражном суде Самарской области. Для арендодателя с договором аренды земельного участка под временное строение связано больше расходов по сравнению с аналогичным договором аренды под капитальное строение. Считает, что оспариваемый нормативный правовой акт не затрагивает права и законные интересы административных истцов, поскольку они не являются правообладателями земельных участков, в связи с расторжением договоров аренды.

Представитель Главы городского округа Самара по доверенности Володина М.В. представитель Департамента управления имуществом г.о.Самара по доверенности Гаврилова Е.Ю. в судебном заседании возражали против удовлетворения административных исков, поддерживая позицию административного ответчика.

Представитель УФАС по Самарской области по доверенности Спивакова С.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что применение при расчете арендной платы оспариваемых коэффициентов, ставит в неравные условия лиц, осуществляющих экономическую деятельность на одном товарном рынке, с использованием земельных участков, отнесенных к одной и той же категории земель, используемых или предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставляемых по одним и тем же основаниям, что приводит или может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Различные числовые значения коэффициентов вида использования земельных участков для одного товарного рынка (вида экономической деятельности) создают дискриминационные условия в результате установления различных размеров арендной платы за земельные участки, предоставляемые в целях осуществления экономической деятельности на одном товарном рынке. Факт нарушения антимонопольного законодательства был подтвержден по результатам рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Кондюрин Н.В. пояснил, что он, работая в ООО «Институт управления и оценки», осуществлял руководство изготовления аналитического исследования при определении размера коэффициентов. Размер коэффициентов считает обоснованным, поскольку установлен на основании соответствующих отчетов, описание которых приведено в самом исследовании. При расчете размера коэффициентов учитывалась рыночная стоимость земельного участка, вид разрешенного использования, площадь, местоположение, в том числе с учетом находящихся на земельных участках строений. Дифференциация проведена в зависимости от типа строения, поскольку под временными строениями участки меньшей площади, их мало в продаже, рыночная стоимость высокая. Временный характер учитывали исходя из срока его службы, который был определен единой нормой исчисления, действовавшей на тот период времени.

Представитель ООО Аудиторская фирма «Сонар-Ф», привлеченный к участию в деле в качестве заинтересованного лица, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, письменный отзыв не представил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего возможным удовлетворить заявленные административные исковые требования, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Положения части 6 указанной статьи гласят, что административное исковое заявление о признании нормативного правового акта недействующим может быть подано в суд в течение всего срока действия этого нормативного правового акта.

28 апреля 2005 года между Комитетом по управлению имуществом г.Самары и Комаровой О.Н. был заключен договор аренды земельного участка № 021424з, согласно которому Комаровой О.Н. представлен в аренду земельный участок, относящийся к категории: земли поселений, имеющий кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 62,5 кв.м. Участок предоставлен под временный павильон – магазин по реализации продуктов питания.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с решением Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 года № 218.

07 декабря 2018 года Департаментом управления имуществом г.о.Самара в адрес ИП Комаровой О.Н. было направлено уведомление об отказе от договора с 10 марта 2019 года.

05 декабря 2012 года между министерством имущественных отношений Самарской области и ИП Степанчуком О.В. был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством № 2553а-2012/2013, согласно которому арендатору представлен в аренду земельный участок, общей площадью 49,50 кв.м., отнесенный к категории земель: земли населенных пунктов, имеющий кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, под существующий временный павильон-магазин по реализации продуктов питания.

07 декабря 2018 года Департаментом управления имуществом г.о.Самара ИП Степанчуку О.В. направлено уведомление об отказе от договора.

09 июля 2012 года между министерством имущественных отношений Самарской области и ООО «Лафид» был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством № 2314а-2011/2016, согласно которому арендатору представлен в аренду земельный участок, общей площадью 71,30 кв.м., отнесенный к категории земель: земли населенных пунктов, имеющий кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> под временный павильон-магазин по реализации продуктов питания, совмещенный с павильоном ожидания общественного транспорта.

11 сентября 2020 года Департаментом управления имуществом г.о.Самара в адрес ООО «Лафид» направлено уведомление об отказе от договора.

В настоящее время административные истцы продолжают пользоваться вышеуказанными земельными участками, с начислением платы за их пользование.

Суд полагает, что оспариваемый нормативный правовой акт затрагивает права и законные интересы административных истцов, поскольку они продолжают пользоваться земельными участками, несут обязанность по уплате за пользование земельными участками, рассчитываемой с применением оспариваемого коэффициента.

25 июля 2017 года Думой городского округа Самара принято решение № 218 «Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, в аренду без торгов».

Решение опубликовано в газете «Самарская газета» от 29 июля 2017 года № 109 (5851) и вступило в силу с 1 октября 2017 года.

Суд полагает, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции, с соблюдением требований, предъявляемых к форме издаваемых им нормативных правовых актов, порядка принятия, правил введения в действие и опубликования.

Правомочность органа, принявшего оспариваемый нормативный правовой акт, соблюдение установленной процедуры его принятия, правил введения в действие и опубликования, административными истцами в ходе судебного разбирательства не оспаривались.

Приложением «Коэффициенты видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, в аренду без торгов» к названному выше решению Думы городского округа Самара установлены коэффициенты вида использования земельных участков (Кв), применяемые для исчисления арендной платы за землю на территории городского округа Самара с внутригородским делением.

В частности, пунктом 4.5 установлен коэффициент видов использования земельного участка: для иных объектов торговли - размещение временных нестационарных объектов, предназначенных для организации торговли, общественного питания, бытового обслуживания (павильонов, киосков, тонаров и подобных объектов временного функционирования), для исчисления арендной платы в Советском внутригородском районе г.о.Самара в размере 0,2464388.

В силу пунктов 1, 3 статьи 39.7 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно статье 15 Федерального закона «О защите конкуренции», федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам и организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Под конкуренцией в соответствии с вышеупомянутым законом понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке (статья 4 Закона).

Признаками ограничения конкуренции, предусмотренными пунктом 17 статьи 4 Федерального закона «О защите конкуренции», являются: сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации

Под товаром понимается объект гражданских прав (в том числе работа, услуга, включая финансовую услугу), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот. Под товарным рынком понимается сфера обращения товара (в том числе товара иностранного производства, который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров), в границах которой (в том числе географических) исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами (пункты 1 и 4 статьи 4 Федерального закона «О защите конкуренции»).

Пунктами 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 4.5.3, 4.5.4 Приложения к Решению Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 года № 218 установлены коэффициенты видов использования земельных участков (Кв), применяемые при определении размера арендной платы в отношении земельных участков под объектами торговли: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), рынки, магазины, иные объекты торговли.

Указанные выше коэффициенты видов использования земельных участков (Кв) дифференцированы по месту их нахождения на территории соответствующих внутригородских районов городского округа Самара: Железнодорожный внутригородской район, Кировский внутригородской район, Красноглинский внутригородской район, Куйбышевский внутригородской район, Ленинский внутригородской район, Октябрьский внутригородской район, Промышленный внутригородской район, Самарский внутригородской район и Советский внутригородской район.

Более того, применяемый при расчете арендной платы коэффициент поставлен в зависимость от вида торгового помещения – капитальное строение или временное.

Так, на территории Советского внутригородского района городского округа Самара, где находятся арендуемые административными истцами земельные участки, оспариваемым Решением Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 года № 218 установлены следующие коэффициенты видов использования земельных участков (Кв):

- для земельных участков под объектами торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) – 0,0326179 (п. 4.2);

- для земельных участков под рынками – 0,0522321 (п. 4.3);

- для земельных участков под магазинами – 0,0326179 (п. 4.4);

- для земельных участков под размещение временных нестационарных объектов, предназначенных для организации торговли, общественного питания, бытового обслуживания (павильонов, киосков, тонаров и подобных объектов временного функционирования) – 0,2464388 (п. 4.5);

- для земельных участков под размещение объектов торговли передвижного или сезонного использования – 0,2464388 (п. 4.5.1);

- для земельных участков под размещение временных нестационарных объектов, осуществляющих торговлю полиграфической продукцией, товарами видео и звукозаписи – 0,0327523 (п. 4.5.2);

- для земельных участков под размещение иных объектов торговли – 0,0326179 (п. 4.5.3);

- для земельных участков под размещение объектов торговли лекарственными средствами – 0,0378042 (п. 4.5.4).

При этом, коэффициент вида использования земельного участка (Кв) влияет на размер арендной платы земельных участков, поскольку он предусмотрен формулой расчета размера арендной платы.

Из пунктов 4.4, 4.5, 4.5.1, 4.5.2, 4.5.3 и 4.5.4 Приложения к Решению Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 года № 218 следует, что коэффициенты вида использования земельного участка (Кв) дифференцированы внутри видов разрешенного (функционального) использования земельных участков, владельцы (арендаторы) которых осуществляют деятельность на одном товарном рынке – торговля, в зависимости от вида торгового помещения – капитальное строение или временное.

В случаях, предусмотренных перечисленными выше пунктами Приложения к оспариваемому Решению, всеми хозяйствующими субъектами осуществляется один вид деятельности – осуществление торговли. Утверждение коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за земельные участки, в зависимости от вида торгового помещения – капитальное строение или временное, используемого для осуществления такой деятельности, ставит хозяйствующие субъекты, осуществляющие одинаковый вид деятельности, заведомо в неравные условия.

Данное обстоятельство создает преимущества одним хозяйствующим субъектам, осуществляющим хозяйственную деятельность через определенный вид объектов, перед другими хозяйствующими субъектами, осуществляющими такую же деятельность, но через другие виды объектов, расположенных на земельном участке, что может повлечь за собой ограничение конкуренции.

В результате применения указанных выше коэффициентов вида использования земельного участка (Кв) могут создаваться дискриминационные условия предпринимательской и иной хозяйственной деятельности, которые выражаются в установлении различной платы за аренду земли внутри фактически одного вида ее функционального использования для хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на одном товарном рынке, что противоречит Федеральному закону «О защите конкуренции» и принципу запрета необоснованных предпочтений, предполагающему, что порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отнесены, в том числе:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11 мая 2004 года № 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. В указанном определении Конституционный Суд Российской Федерации обратил внимание судов на необходимость (не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований) выявлять, проводились ли помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, т.е. осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.

Данная позиция применяется и к вопросам установления размера арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена, в том числе к отдельным элементам формулы расчета размера такой арендной платы (коэффициентам вида использования земельного участка).

Из анализа приведенных норм и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации следует, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка, в том числе должно учитываться государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке. При этом порядок расчета арендной платы за земельные участки, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины оспариваемого коэффициента.

В обоснование возражений на заявленные требования административным ответчиком представлено аналитическое исследование от 16 июня 2017 года, подготовленное ООО Аудиторская фирма «Сонар-Ф».

Данное аналитическое исследование подготовлено на основании муниципального контракта от 17 апреля 2017 года № 15, заключенного Департаментом управления имуществом городского округа Самара. Предметом названного договора сторонами оговорена услуга по проведению анализа оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков в зависимости от места расположения земельного участка с экономическим обоснованием применения коэффициентов для определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Советского внутригородского района городского округа Самара.

Из представленного суду аналитического исследования усматривается, что, устанавливая различные значения коэффициентов вида использования земельного участка для временных и капитальных строений, оценщик исходил из того, что для арендодателя с договором аренды земельного участка под временное строение связано больше расходов по сравнению с аналогичным договором аренды под капитальное строение, что обусловлено следующими факторами:

- временный характер строений подразумевает риски, обусловленные вероятным отсутствием арендатора при демонтаже строения: сезонность торговли, продажа строения на вывоз при наличии негативных тенденций в бизнесе и т.д., вследствие чего разумный собственник будет стремиться компенсировать такие риски недоиспользования объекта недвижимости путем повышения арендной ставки по сравнению с объектами, не обладающими такими рисками. При расторжении договора аренды поиск нового арендатора может быть осуществлен только с проведением торгов, что ставит собственника в более невыгодные условия по сравнению с физическими или юридическими лицами, для которых проведение торгов необязательно;

- наличие эффекта масштаба, который заключается в увеличении удельной стоимости земли при уменьшении площади, т.е. участок с меньшей площадью будет стоить значительно дороже, чем участок с большей площадью в пересчете на 1 кв.м. их площади, следовательно, и арендная ставка в рыночных условиях для участка с меньшей площадью будет также значительно выше арендной ставки для участков большей площадью. Кадастровая стоимость, на которой базируется расчет арендной платы, не учитывает указанный выше эффект масштаба, в связи с чем для собственника произвести учет эффекта масштаба для участков площадью менее 100 кв.м., а именно столько составляют арендованные участки под временные строения, возможно только в коэффициенте вида использования;

- при небольшой площади арендованных участков под временные строения общая величина арендной платы значительно ниже среднего показателя по всем договорам аренды, при этом, количество ресурсов, необходимых для управления недвижимостью, одинаковое, т.е. процент затрат на управление в составе операционных расходов по отношению к действительному валовому доходу для участков, арендованных под временные строения, значительно выше по отношению к участками предназначенными под капитальные строения. Компенсация затрат на управление с целью доведения до рыночного уровня рентабельности аренды земли возможна только в повышении арендной ставки путем повешения величины коэффициента вида использования земельного участка.

Кроме того, по мнению оценщика, возможность арендовать участки по более высоким ставкам собственникам временных строений по сравнению с владельцами капитальных зданий также экономически обоснованна, поскольку:

- указанный выше эффект масштаба является доминирующим для обоснования с экономической точки зрения дифференциации коэффициентов вида использования земельных участков, предназначенных для временных и капитальных строений;

- собственник временного строения несет меньше затрат на возведение временного строения по сравнению со строительством капитального здания, при этом, ставки аренды самих помещений практически одинаковы, как для капитальных, так и для временных строений;

- собственник капитального объекта уплачивает налог с кадастровой стоимости объекта капитального строительства, в том время как собственники временных строений налоги за такие строения, как правило, не уплачивают.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, при проведении указанного выше аналитического исследования оценщиком не проводился анализ доходности непосредственно от осуществления хозяйствующими субъектами своей деятельности в зависимости от вида расположенных на земельных участках торговых помещений – капитальное строение или временное. В частности, не проводились анализы: рентабельности деятельности хозяйствующих субъектов соответствующего товарного рынка; а также себестоимости используемых в деятельности объектов и их окупаемости, в зависимости от вида используемого помещения – капитальное или временное.

Вывод о целесообразности дифференциации значений коэффициентов вида использования земельного участка для временных и капитальных строений обоснован лишь необходимостью компенсировать риски арендодателя, вызванные вероятным отсутствием арендатора при демонтаже строения, и затраты на управление с целью доведения до рыночного уровня рентабельности аренды земли, а также тем, что арендатор земельного участка, на котором расположено временное строение, несет меньше затрат связанных с его возведением, содержанием и уплатой налогов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что представленное суду аналитическое исследование от 16 июня 2017 года, подготовленное ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф», не содержит полноценного многофакторного анализа оценочных характеристик доходности земельных участков в зависимости от вида расположенных на них помещений – капитальное строение или временное, не свидетельствует о соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков при дифференциации значений коэффициентов вида использования земельного участка для временных и капитальных строений, в связи с чем, оно не может быть признано допустимым доказательством по настоящему административному делу.

Доводы административного ответчика о том, что заключением экспертизы, проведенной Союзом «Торгово-промышленная палата Самарской области в рамках дела Арбитражного суда Самарской области № А55-32269/2019, подтверждена экономическая обоснованность оспариваемого коэффициента, суд полагает необоснованными, поскольку заключение также не содержит многофакторного анализа оценочных характеристик доходности земельных участков в зависимости от вида расположенных на них помещений – капитальное строение или временное, в целом повторяет исследования, содержащиеся в аналитическом исследовании ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф».

Судом также не принимается во внимание экспертное заключение ООО «Логика» от 15.09.2021 года, поскольку содержащийся в нем анализ и оценка экономических и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков с экономическим обоснованием оспариваемого коэффициента выполнен после принятия оспариваемого нормативного правового акта, в целях исполнения административным ответчиком предписания УФАС по Самарской области.

Таким образом, устанавливая оспариваемый в настоящее время административными истцами коэффициент вида использования земельных участков для размещения иных объектов торговли – временных, нестационарных объектов, предназначенных для организации торговли, общественного питания, бытового обслуживания (павильонов, киосков, тонаров и подобных объектов временного функционирования), находящихся на территории Советского внутригородского района городского округа Самара, Дума городского округа Самара не располагала отвечающим установленным законом требованиям экономическим обоснованием введения коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки, исходя из анализа и оценки всех существенных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, с учетом категории земельных участков, их разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таких земельных участках.

Приведенные выше обстоятельства дают суду основания полагать, что установление административным ответчиком рассматриваемого коэффициента при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на который не разграничена, нарушает права и законные интересы субъектов экономической деятельности, противоречит предусмотренному постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 принципу экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Учитывая изложенное, суд полагает, что заявленные административные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований полностью или в части, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

Определяя момент, с которого оспариваемый нормативный правовой акт должен быть признан недействующим, суд учитывает, что решение Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 года № 218 «Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, в аренду без торгов» длительное время применялось и на его основании были реализованы права граждан и организаций, а потому полагает, что названный выше нормативный правовой акт подлежит признанию недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования Индивидуального предпринимателя Комаровой Ольги Николаевны, Индивидуального предпринимателя Степанчука Олега Владимировича, общества с ограниченной ответственностью «Лафид» удовлетворить.

Признать недействующим пункт 4.5 Приложения к решению Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 года № 218 «Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и представленных для целей не связанных со строительством, в аренду без торгов» в части установления коэффициента вида использования земельных участков для размещения иных объектов торговли – временных, нестационарных объектов, предназначенных для организации торговли, общественного питания, бытового обслуживания (павильонов, киосков, тонаров и подобных объектов временного функционирования), находящихся на территории Советского внутригородского района городского округа Самара в размере 0,2464388 со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение суда или сообщение о его принятии подлежит опубликованию в газете «Самарская Газета» в течение 1 месяца со дня вступления решения в законную силу или по истечении установленного срока в ближайшем номере указанного издания.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 октября 2021 года.

Председательствующий: М.А.Панкова