Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-655/2017 по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником следующих объектов недвижимости:

- здания торговли и общественного питания с кадастровым номером №, назначение: нежилое,1-этажного (подземных этажей - №), общей площадью * ***,* кв.м., инв. №, Лит.№, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью * ***,* кв.м., этаж №, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью * ***,* кв.м., этаж №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области № 118 от 14.03.2012 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области».

В соответствии с выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ. и от ДД.ММ.ГГ. кадастровая стоимость здания торговли и общественного питания с кадастровым номером № определена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 24 895 934,16 рубля; кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 14.09.2012 г. и составляет 45 016 351,17 рубль; кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 17.09.2012 г. и составляет 37 593 028,13 рублей.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанных выше объектов, завышенной и отличающейся от их рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., по состоянию на 06.06.2011 г., итоговая величина рыночной стоимости здания с кадастровым номером № составляет 13 767 820 рублей.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 14.09.2012 г. составляет 22 738 149 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.09.2012 г. составляет 23 058 868 рублей.

К отчетам заявителем представлены положительные экспертные заключения № и № от ДД.ММ.ГГ. Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная палата оценщиков» о соответствии данных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая в данном случае не соответствует их рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчетов об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – Вяльцева М.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель административного ответчика - Правительства Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

Иные лица, участвующие в деле – ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, в которых просит в удовлетворении требований отказать. ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в письменном отзыве удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает требование ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- здания торговли и общественного питания с кадастровым номером №, назначение: нежилое, 1-этажного (подземных этажей - №), общей площадью * ***,* кв.м., инв. №, Лит.№, расположенного по адресу: <адрес>;

Право собственности ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» на указанные выше объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ., № от ДД.ММ.ГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№).

Указанные объекты поставлены на государственный кадастровый учет - ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ. и ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ. и от ДД.ММ.ГГ. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 24 895 934,16 рубля; кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 14.09.2012 г. и составляет 45 016 351,17 рубль; кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 17.09.2012 г. и составляет 37 593 028,13 рублей.

ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» не согласилось с кадастровой стоимостью вышеуказанных объектов и обратилось в ООО «<данные изъяты>» для определения их рыночной стоимости.

Положительными экспертными заключениями № и № от ДД.ММ.ГГ., выполненными Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческое партнерство «<данные изъяты>» подтверждено соответствие данных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанные отчеты, административный истец 14.04.2017 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, а 05.05.2017 года - с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» было отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета № от ДД.ММ.ГГ., не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, в частности п. 22 ФСО №7, что выражается в следующем: отсутствуют правила отбора аналогов – оценщик использует часть объектов аналогов. Приведенное указание на «близкие сопоставимые характеристики» не раскрывает суть действий оценщика по отбору аналогов; отсутствуют корректировки по земельным участкам на различное состояние по коммуникациям; отсутствует корректировка на вид отделки; не введена корректировка на вид права (на стр. № последний аналог находится в аренде).

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» было отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета № от ДД.ММ.ГГ., не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, в частности п. 11 ФСО №7, что выражается в следующем: отчет об оценке содержит неверную информацию об отнесении объекта оценки к сегменту рынка нежилых помещений встроено-пристроенного формата – оцениваемые помещения расположены в ТЦ «<данные изъяты>» и являются частью здания социально-культурного назначения с подземной автостоянкой (кадастровый номер №).

Получив решения Комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчеты об оценке ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. и № от ДД.ММ.ГГ., суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорных объектов выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., 14.09.2012, 17.09.2012 г., то есть на дату определения их кадастровой стоимости.

В отчетах об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ указаны дата проведения оценки спорных объектов, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объектов оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объектов недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки.

Согласно п.11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в г. Тольятти Самарской области. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал базу данных «Волга-Инфо» и «IReal». Копии источников информации приложены к отчету.

Производя анализ наиболее эффективного использования объектов оценки, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим видом использования объекта с кадастровым номером № является его использование в качестве объекта торговли и общественного питания, что отражено на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ., наилучшим видом использования объектов с кадастровыми номерами № и № является их использование в качестве торгово-офисных объектов, что отражено на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ..

Оценщик пришел к выводу, что оцениваемый объект с кадастровым номером № принадлежат к сегменту рынка – нежилые торгово-офисные здания класса С (стр. № отчета № от ДД.ММ.ГГ..); оцениваемые объекты с кадастровыми номерами № и № принадлежат к сегменту рынка нежилые встроенно-пристроенные административные помещения с торгово-офисными помещениями (стр. № отчета № от ДД.ММ.ГГ..).

Анализ доступных оценщику на дату оценки данных об объектах-аналогах показал достаточное количество аналогов непосредственно в месте расположения объектов оценки.

Отчеты содержат описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Из содержания отчетов усматривается, что оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, а от применения затратного подхода обоснованно отказался, что отражено на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ., на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ..

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (п.12 ФСО N 1).

Согласно п.22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для определения стоимости объекта с кадастровым номером № рассматривались цены предложений о продаже аналогичных зданий в Автозаводском районе г. Тольятти Самарской области, что отражено в таблице № на странице № отчета № от ДД.ММ.ГГ. Для определения стоимости объектов с кадастровыми номерами № и № рассматривались цены предложений о продаже аналогичных помещений в Центральном районе г. Тольятти Самарской области, что отражено в таблице № на странице № отчета № от ДД.ММ.ГГ..

Из массы предложений о продаже нежилых зданий оценщиком было выбрано 5 объектов-аналогов торгово-офисного назначения, расположенных в Автозаводском районе г. Тольятти, и описано правило подбора аналогов, для объекта оценки с кадастровым номером №. Из предложений о продаже нежилых помещений оценщиком было выбрано 5 объектов-аналогов торгово-офисного назначения, расположенных в Центральном районе г. Тольятти, и описано правило подбора аналогов, для объектов оценки с кадастровыми номерами № и №.

Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объектам оценки: время продажи, имущественные права, состояние отделки, транспортную доступность, наличие отдельного входа, на этаж, площадь, коммуникации. При оценке нежилого здания с кадастровым номером № введены корректировки: на торг в размере 11,9%, местоположение, транспортную доступность. При оценке нежилых помещений с кадастровыми номерами № и № введены корректировки: на торг в размере 14%, этаж расположения, площадь.

В итоге рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в рамках метода сравнения продаж без учета стоимости земельного участка составила - 14 487 931 рубль (стр. №№ от ДД.ММ.ГГ..); рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составила 24 575 625,82 руб., с кадастровым номером № – 21 716 400,83 руб. (стр. № отчета № от ДД.ММ.ГГ..).

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пунктами 15, 16 ФСО №1).

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 6 объектов-аналогов, расположенных в Автозаводском районе г. Тольятти, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом с кадастровым номером №, что отражено на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ. Оценщиком выбрано 5 объектов-аналогов, расположенных в Центральном районе г. Тольятти, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемыми объектами с кадастровыми номерами: № – 24 575 625,82 руб., №, что отражено на страницах № отчета № от ДД.ММ.ГГ..

Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв.м., в которые далее внесены поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемых объектов и их отличия от объектов-аналогов (страницы № отчета № от ДД.ММ.ГГ. и страницы № отчета № от ДД.ММ.ГГ.).

Полученная таким образом арендная ставка за 1 кв.м. умножена на площадь оцениваемых объектов. Произведен расчет поправки на недозагрузку, операционные расходы, коэффициент капитализации.

В итоге рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в рамках метода капитализации дохода без учета стоимости земельного участка составила 13 047 709 руб. (стр. № отчета № от ДД.ММ.ГГ.); рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составила 20 900 670,78 (стр. № отчета № от ДД.ММ.ГГ.), нежилого помещения с кадастровым номером № – 24 401 334,86 руб. (стр. № отчета № от ДД.ММ.Г.Г).

Оценщик пришел к выводу, что поскольку в результате расчетов определяется рыночная стоимость объекта капитального строительства – здания торговли и общественного питания с кадастровым номером №, величина стоимости, полученная в рамках каждого из подходов, должна быть скорректирована на величину стоимости прав на земельный участок. Для определения стоимости земельного участка оценщиком использован метод прямого сравнения продаж.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, сопоставимые по ценообразующим факторам.

Подавляющая часть предложений земельных участков коммерческого назначения в г. Тольятти находится в диапазоне стоимостей 1 300 – 2 700 руб./кв.м.

Для расчетов оценщиком были отобраны 5 объектов-аналогов, расположенные в г. Тольятти. Факторы сравнения отражены в Таблице на странице № отчета № от ДД.ММ.ГГ., введены корректировки (страница № отчета).

Оценщиком определена стоимость земельного участка в размере 1 530 477 руб., что отражено на странице № отчета № от ДД.ММ.ГГ..

На основании полученных результатов в рамках двух подходов: сравнительного и доходного, оценщиком определено итоговое значение величины рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства. Рыночная стоимость здания торговли и общественного питания с кадастровым номером № составила 13 767 820 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № - 22 738 149 рублей и нежилого помещения с кадастровым номером № - 23 058 868 рублей.

Оценщик ФИО1 представил суду пояснения на замечания Комиссии к отчетам № от ДД.ММ.ГГ. и № от ДД.ММ.ГГ. в письменном виде.

На замечание к отчету № от ДД.ММ.ГГ. о том, что отсутствуют правила отбора аналогов – оценщик использует часть объектов аналогов. Приведенное указание на «близкие сопоставимые характеристики» не раскрывает суть действий оценщика по отбору аналогов, пояснил, что выбору аналогов в отчете посвящен целый раздел, на стр. № подробно описаны правила отбора аналогов. Из раздела № отчета следует, что оценщиком проанализированы данные по предложениям к продаже объектов, взятых из открытых источников (информационная система «Волга-Инфо» и «IReal») на рынке недвижимости объектов, аналогичных объектам оценки по ценообразующим факторам – назначению, условиям продаж, транспортной доступности, площади, местоположению, наличию идентичных коммуникаций на дату оценки – 06.06.2011 г., очень близких с точки зрения наиболее эффективного использования, расположенных в одной ценовой зоне. Оценщик отказался от использования других представленных аналогов в связи с тем, что остальные аналоги имеют два или более одного существенных отличия от объекта оценки – в площади, разрешенном использовании, наличии коммуникаций, транспортной доступности, условиям продажи и т.д.). Таким образом, противоречий в написании нет, п. 22 ФСО №7 не нарушен.

По замечанию Комиссии о том, что отсутствуют корректировки по земельным участкам на различное состояние по коммуникациям, оценщик указал, что корректировки на наличие коммуникаций не введены в расчетах по земельным участкам в связи с идентичностью с наличием коммуникаций с объектом оценки. Об этом подробно описано на странице № отчета № от ДД.ММ.ГГ. Информация об объектах-аналогах, использованных в расчетах, получена из общегородской базы недвижимости «Волга-Инфо» и «IReal» в форме заполнения данных о предлагаемых к продаже земельных участков. Из текста объявления, невозможно точно определить какие коммуникации имеются на границе участка. При этом, оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление невозможно. В связи с чем, оценщик, проанализировав место расположения аналогов, пришел к выводу, что поскольку все аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга в черте города, они обладают всеми необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями. На основании данного предположения оценщиком для объектов-аналогов было присвоено значение фактора «наличие коммуникаций» - «возможность подведения необходимых коммуникаций есть». В приведенных объявлениях по объектам-аналогам никакой информации, опровергающей предположение оценщика о возможности подключения коммуникаций, не содержится. Таким образом, п. 22 ФСО №7 оценщиком не нарушен.

По замечанию Комиссии о том, что отсутствует корректировка на вид отделки, оценщик указал, что корректировки на физическое состояние введены в отчете – описание корректировок изложено на странице № отчета со скриншотами справочника Лейфера Л.А., в таблице расчетов корректировки введены в строку № на стр. № отчета об оценке. Также ко второму подходу описание корректировки представлено на стр. №. Нарушения п. 22 ФСО №7 нет.

По замечанию Комиссии о том, что не введена корректировка на вид права (на стр. № последний аналог находится в аренде), оценщик указал, что проанализировав текст объявления, скриншот которого представлен на стр. № отчета по аналогу №, и в описании которого изложено: «проект, выкупленные мощности, техусловия, разрешение на строительство авто - сервисного комплекса, возможна аренда» он пришел к выводу, что помимо продажи собственник готов сдать объект в аренду. Поэтому корректировку на имущественные права не ввел, предположив, что на земельный участок оформлено полное право собственности. Таким образом, п. 22 ФСО №7 не нарушен.

На замечание Комиссии о том, отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ. содержит неверную информацию об отнесении объекта оценки к сегменту рынка нежилых помещений встроено-пристроенного формата – оцениваемые помещения расположены в ТЦ «<данные изъяты>» и являются частью здания социально-культурного назначения с подземной автостоянкой (кадастровый номер №), оценщик пояснил, что п. 11 ФСО №7 определяет последовательность анализа рынка. Оценщиком данное условие выполнено. П. 20 ФСО №7 определяет, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Из осмотра оценщиком объекта оценки, что подтверждается фотоматериалами, видно, что фактическое использование (помещение встроено-пристроенного формата) совпадает с разрешенным. Нарушений п. 11 ФСО №7 нет.

Учитывая изложенное, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанные отчеты об оценке и полагает, что выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчеты об оценке содержат все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивированы и не содержат противоречий. Названные отчеты об оценке отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленных отчетах и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчетов об оценке имеются положительные экспертные заключения, а также принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчетов об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом отчеты оценщика об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости являются надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости нежилого здания и нежилых помещений на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость спорных объектов капитального строительства подлежит определению в соответствии с отчетами об оценке ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. и № от ДД.ММ.ГГ., а требования Закрытого акционерного общества «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № - 14.04.2017 года, а с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № – 05.05.2017 г. Данные даты подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование Закрытого акционерного общества «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания торговли и общественного питания с кадастровым номером №, назначение: нежилое,№-этажное (подземных этажей - №), общей площадью * ***,* кв.м., инв. №, Лит.№, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 13 767 820 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью * ***,* кв.м., этаж №, расположенного по адресу: <адрес>,- равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.09.2012 года в размере 22 738 149 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое, общей площадью * ***,* кв.м., этаж №, расположенного по адресу: <адрес>,- равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.09.2012 года в размере 23 058 868 рублей.

Датой обращения ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать - 14.04.2017 года.

Датой обращения ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № считать – 05.05.2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25.07.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.