Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АлтайЕвроМоторс» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец ООО «АлтайЕвроМоторс» обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес> площадью 7 289 кв.м., также двух нежилых помещений Н1 и Н2 с кадастровыми номерами *** соответствено, расположенных по адресу: <адрес><адрес>, в равном их рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что указанными выше объектами недвижимости административный истец владеет на праве собственности. Кадастровая стоимость данных объектов является завышенной, что подтверждается отчетами об оценке. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ООО «АлтайЕвроМоторс», так как кадастровая стоимость влияет на размер земельного налога и налога на имущество организаций.

В судебном заседании представитель административного истца Лебедева Е.Ю. просила об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Пояснила, что в просительной части административного искового заявления содержится описка в указании рыночной стоимости нежилого помещения Н2, ошибочно вместо рыночной стоимости в размере 21 894 089 руб. указан размер кадастровой стоимости 29 504 560,38 руб.

Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрация <адрес>, а также КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю, филиала «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Малахова Р.Г., изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Законом Алтайского края от ДД.ММ.ГГ***-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30«Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.

Закон Алтайского края от ДД.ММ.ГГ***-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.

Согласно ст.1 указанного закона Алтайского края (в ред. закона Алтайского края от ДД.ММ.ГГ***-ЗС) налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

В силу п.3 ст.402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п.7 ст.378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абз.2 п.10 ст.378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Согласно п.7 ст.378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу, в том числе определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ООО «АлтайЕвроМоторс» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> площадью 7 289 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для объектов общественно-делового значения (л.д.12-32 т.1).

Также судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат два помещения:

- с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1 213,6 кв.м. (л.д.39-43 т.1),

- с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1 276,4 кв.м. (л.д.33-38 т.1).

Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от ДД.ММ.ГГ***/Пр/83 указанные нежилые помещения включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2021 год (номера 173 и 172 соответственно).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных земельного участка и нежилых помещений кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика земельного налога и налога на имущество организаций.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ*** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 27 576 255,03 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.9 т.1).

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая нежилые помещения с кадастровыми номерами ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ*** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет 29 504 560,38 руб., нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет 28 052 910,12 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.10,11 т.1).

Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком ООО «Век А оценка» Малаховым Р.Г., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ вышеуказанного земельного участка составляет 19 534 520 руб. (л.д.1-115 т.2).

В подтверждение рыночной стоимости нежилого помещения Н1 административным истцом представлен отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком ООО «Век А оценка» Малаховым Р.Г., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ вышеуказанного нежилого помещения составляет 20 974 649 руб. (л.д.49-152 т.1).

В подтверждение рыночной стоимости нежилого помещения Н2 административным истцом представлен отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком ООО «Век А оценка» Малаховым Р.Г., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ вышеуказанного нежилого помещения составляет 21 894 089 руб. (л.д.153-255 т.1).

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и нежилых помещений.

Представленные в материалы дела отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью оценочной организации.

Из данных отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка и нежилых помещений оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки.

В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка и конкретных нежилых помещений в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказами Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ*** и от ДД.ММ.ГГ***.

Отчеты об оценке подготовлены оценщиком Малаховым Р.Г., являющимся членом Саморегулируемой Организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Кроме того, в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик Малахов Р.Г. подтвердил достоверность своих исследований, дал мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» замечаний к отчетам, о чем представил письменные пояснения. Оценщик обосновал отказ от использования доходного и затратного подходов.

Относительно исследования при определении рыночной стоимости земельного участка пояснил, что в отчете содержится опечатка в части указания на странице 38 отчета значения корректировки на права на земельный участок 30%, правильный размер корректировки – 32%, что и было использовано в расчетах.

При этом вид разрешенного использования у аналога *** – для размещения гостиниц не нарушило требования законодательства об оценочной деятельности, поскольку при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости данное обстоятельство не влияет на стоимость, так как согласно Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» Часть 2 (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. 2018 г.), в таблице соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования (Таблица 5) к земельным участкам под офисно-торговую застройку отнесены участки для размещения гостиниц (страница 23-24 отчета).

Оценщик не использовал корректировку на коммуникации в связи с тем, что все аналоги находятся в черте населенного пункта, окружены застройкой ОКС, поэтому они все имеют одинаковую возможность подключения к коммуникациям, а наличие улучшений на участке не может быть учтено, так как оценивается земельный участок без улучшений, что следует из п.20 ФСО ***.

Относительно замечаний к отчетам об установлении рыночной стоимости нежилых помещений Малахов Р.Г. указал, что оцениваемые помещения являются частью одного здания, расположенные на земельном участке, в связи с чем в качестве аналогов и были использованы отдельно стоящие задания, к которым была применена корректировка на тип объекта -11%. При этом оценщик учел, что все здания как и объекты оценки построены из сэндвич-панелей, т.е. сопоставимы.

При этом обстоятельство, что помещение Н2 используется как автосервис, не свидетельствует о неверном его отнесении к офосно0торговым объектам, предназначенным для специального бизнеса или с возможностью такого использования, поскольку вид фактического использования здания зависит от оборудования, находящегося в здании, которое не добавляет стоимости этому зданию, поэтому такой объект оценки как данное помещение, учитывая специфику его построения, должен рассматриваться исключительно как объект капитального строительства без оборудования. Кроме того, оценщиком проведен анализ стоимости таких зданий, построенных из сэндвич-панелей, которые используются под торговлю и под автосервис, данная стоимость соответствует друг другу.

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» доводы о несоответствии представленных отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка и нежилых помещений суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ООО «АлтайЕвроМоторс».

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ООО «АлтайЕвроМоторс» посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АлтайЕвроМоторс» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 7 289 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 19 534 520 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 213,6 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 20 974 649 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 276,4 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 21 894 089 рублей.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.