Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мухина Евгения Давыдовича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Мухин Е.Д. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 2772 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 11 299 000 рублей; обязать Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН.

В обоснование требований ссылается на то, что Мухин Е.Д. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 15 665 564,16 руб.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № от 04.10.2021, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 11 299 000 руб.

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Гурькова Д.С. заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данное лицо не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля представило письменные возражения на административный иск, полагало, что требования не подлежат удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО6, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление Мухина Е.Д. подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Мухин Е.Д. на основании договора аренды № от 10.08.2021 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно условиям представленного в материалы дела договора аренды земельного участка № № от 10.08.2021, арендная плата за использование земельного участка рассчитывается с учетом его кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что Мухин Е.Д. является арендатором земельного участка, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Мухина Е.Д. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах Мухин Е.Д. имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 15 665 564, 16 руб. (Приложение 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, п.№).

Административным истцом представлен Отчет об оценке № от 04.10.2021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 772 кв.м по адресу: <адрес>, составленный оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 11 299 000 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим правом на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок.

Из содержания Отчета следует, что оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) <адрес>; 2) <адрес>; 3) <адрес>

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля о невозможности использования в качестве объектов-аналогов земельные участки по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) и <адрес> (кадастровый номер №), поскольку они предоставлены на праве аренды по соответствующим договорам, которые оценщиком не проанализированы, а также о том, что арендатор был лишен возможности передать права на указанные земельные участки третьим лицам, судом отклоняются.

Указанные доводы об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения о продаже указанных аналогов не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 11 ФСО № 1). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12 ФСО № 1).

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Оснований для применения корректировки «тип сделки», а также для использования максимальных значений корректировок на право аренды оценщиком не установлено.

Ссылки МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля о том, что коммерческое предложение от 17.03.2016 в отношении объекта-аналога №3 (<адрес>) опубликовано не правообладателем, а следовательно, не отвечает принципам достоверности, отклоняются. Согласно отчету в нем представлена копия указанного объявления, информация изложенная в объявлении проверена оценщиком, в том числе в ходе телефонных переговоров с представителем продавца. Оснований сомневаться в достоверности приведенных сведений по данному объекту-аналогу у суда не имеется.

Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области указывается, что объект-аналог №1 земельный участок по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) на момент публикации объявления о его продаже – 18.01.2016 имел вид разрешенного использования для иных видов жилой застройки, в настоящее время указанный земельный участок снят с регистрационного учета и представляет собой два участка (с кадастровыми номерами № и №), разрешенный вид использования которых – индивидуальные жилые дома; кроме этого, на земельном участке с кадастровым номером № расположен ОКС с кадастровым номером № (здание, в котором расположен частный Дом Престарелых и автосервис). Таким образом, по мнению департамента, для данного объекта аналога необходима корректировка на вид разрешенного использования. По справочнику СтатРиэлт корректировка для объекта оценки составит 1,07 (торговля), а для объекта-аналога № 1, поскольку на нем расположен Дом Престарелых – 0,96. Корректировка на вид разрешенного использования для аналога № 1 по отношению к объекту оценки составит 1,115.

Как следует из Отчета и пояснений свидетеля, на дату оценки объект-аналог № 1 представлял собой земельный участок с кадастровым номером №, который предлагался для строительства объекта бытового обслуживания с инженерными коммуникациями, о чем указано в тексте объявления. Корректировка на вид разрешенного использования в данном случае применяться не должна, так как объект оценки и аналог относятся к одному торгово-офисному сегменту. То обстоятельство, что на данный момент земельный участок представляет собой два самостоятельных объекта с разрешенным видом использования для индивидуального жилищного строительства, не может быть принято во внимание, поскольку относится к событиям после даты оценки и не влияет на логику отчета.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № оценки рыночной стоимости земельных участков соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 25.10.2021.

Требования административного истца о возложении на Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости земельного участка заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 2772 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства торгово-офисного здания с инженерными коммуникациями в размере рыночной стоимости 11 299 000 (одиннадцать миллионов двести девяносто девять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 25 октября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 07 декабря 2021 года