Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «СВН» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СВН» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности – <...> с кадастровым №..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость в размере рыночной, составляющей 78 000 000 руб. по состоянию на 01.01.2018 года.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт №... от <дата> об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01.01.2018 (далее – отчёт об оценке).

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной, поскольку является плательщиком налога на имущество в отношении объекта, при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость данного объекта.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» в суд явились, указывают, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости - <...> с кадастровым №..., площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 139 820 6344,71 руб. по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №130-п от 28.11.2018.

В соответствии с отчетом ООО «Кэпитал Консалтинг» №... от <дата> об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составляет 78 000 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, от <дата> при проверке отчета об оценке экспертом были обнаружены несоответствия отчета действующему законодательству в оценочной деятельности

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на <дата> установлена экспертом в размере 133 000 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (более 17 лет) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представителем административного истца в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представители административных ответчиков против удовлетворения данного ходатайства возражают, ссылаясь на его необоснованность.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.

Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение у суда сомнений в обоснованности экспертизы или наличие противоречий в выводах эксперта.

Однако содержание заключения судебной экспертизы, объяснения эксперта по вопросам представителя административного истца, полученные в судебном заседании, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта либо о необоснованности экспертизы.

Представитель административного истца указывает, что замечания эксперта к отчету не соответствуют действительности. Выявленные экспертом технические ошибки отчета не влияют на результат оценки. Указанный довод противоречит тексту и содержанию экспертного заключения. Не может служить основанием для назначения повторной экспертизы.

Так, довод о том, что эксперт неверно указал на отсутствие отчета в форме электронного документа, не имеет правового значения, поскольку не учтен экспертом, как существенный недостаток отчета, то есть недостаток, влияющий на результат оценки.

В заключении судебной экспертизы приведены доводы и основания (страницы <...> экспертного заключения), в связи с которыми экспертом сделан вывод о существенных нарушениях, допущенных оценщиком.

В качестве существенных недостатков отчета эксперт в частности указал, что в сравнительном подходе оценщик использовал три объекта-аналога, которые отличаются от объекта оценки по основным ценообразующим факторам: <...>. При этом, учитывая назначение оцениваемого земельного участка (под <...>) местоположения является одним из самых значимых факторов. Оценщиком не обосновано отсутствие корректировок на влияние локальных центров. На странице <...> оценщик указал, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в районах, умеренно благоприятных для офисного использования. При этом, как указывалось выше, объект оценки используется для размещения объектов торговли. Влияние транспортных магистралей рассмотрено оценщиком только с точки зрения расположения на «<...>». Размер корректировки на влияние транспортных магистралей принят оценщиком по справочнику Лейфера Л.А. на среднем уровне <...> Однако данное значение не является средним, а находится на нижней границе расширенного интервала. Как указывалось выше выбранные объекты- аналоги не сопоставимы с объектом оценки по назначению.

В доходном подходе арендная ставка для определения стоимости была принята по наиболее частым значениям, без учета конкретных характеристик объекта. Доля <...> в стоимости единого объекта определена оценщиком в размере <...> %, без учета расположения земельного участка в центральной части города, где она составляет от <...>

Таким образом, доводы представителя административного истца на то, что экспертом не выявлено существенных недостатков отчета, не состоятельны, противоречат содержанию экспертного заключения.

Суд также не может признать обоснованными доводы представителя административного истца о противоречивости и необоснованности экспертизы при ответе на второй вопрос (о рыночной стоимости объекта оценки).

Как пояснил эксперт, и как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода определена индикативно (поверочно), экспертом приведены основания такого использования сравнительного подхода. В частности указано на недостаток достоверной информации о недавних сделках или предложениях по продажам объектов, сопоставимых с объектом оценки (стр. <...> экспертного заключения).

В тоже время относительно замечаний по сравнительному подходу эксперт обоснованно указал, что соответствующие замечания представителя административного истца (по сравнительному подходу) искажают информацию отраженную в заключении эксперта. Так, на <...> заключения приведены данные о средней цене земельных участков и указан диапазон стоимости – <...> руб\кв.м. до <...> руб.\кв.м, то есть утверждение, что удельная рыночная стоимость объекта оценки в размере <...> рубля явно завышена – противоречит данным судебной экспертизы.

Эксперт также пояснил, что сделки с <...> под общественно-деловую застройку в центре города носят единичный характер, в связи с чем основным источником информации для отбора объектов-аналогов являются периодические издания и сайты сети Интернет, публикующие возможные цены сделок. Анализ фактических сделок показывает, что они проходят вне центральных районов города (страница 26 экспертного заключения).

Учитывая изложенное, для определения рыночной стоимости объекта оценки экспертом использовался доходный подход.

Довод представителя административного истца о том, что в рамках доходного подхода эксперт прогнозирует строительство нетипичного здания пирамидальной формы (площадь <дата><...> кв.м., <...> – <...> кв.м. несостоятелен.

Как обоснованно указал эксперт, различная площадь на этажах торгового здания является типичной формой, когда торговый зал на первом этаже имеет второй свет.

Как пояснил эксперт, в соответствии с п.20 ФСО №7 фактическое использование – это использование земельного участка под существующую функцию ( в данном случае торговую), а не строительство объекта аналогичного имеющемуся на участке. Учитывая изложенное, довод представителя административного истца о неверном использовании экспертом зданий, построенных после 1991 года (в то время как на земельном участке имеется здание 1979 года постройки) также несостоятелен.

Как указывает представитель административного истца при расчете затрат на строительство экспертом не учтена прибыль предпринимателя, что приводит к занижению затрат проекта и завышению итогового результата.

Эксперт обоснованно пояснил, что согласно п.23 г) ФСО №7 метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость. Учитывая изложенное, эксперт обоснованно не учитывал прибыль предпринимателя.

Эксперт также указал, что помимо узкого коридора усредненных рыночных данных арендных ставок (от <...> до 1100 руб. за кв.м., им приведены данные по ставкам аренды в торговых центрах, расположенных в <адрес> (стр<...> экспертного заключения), которые в среднем составляют <...> руб. за кв м. в мес. То есть, использованные экспертом на странице <...> заключения арендные ставки (<...> и <...> руб. за кв.м. в мес.) не противоречат рыночным данным.

Представитель административного истца ссылается на то, что при определении ставки капитализации эксперт ошибочно относит проектируемое здание к бизнес-центрам и выбирает нижнюю границу значений ставок капитализации, что приводит к завышению итогового результата.

Однако, как обоснованно пояснил эксперт, проектируемое здание расположено в центральной части города, где новое торговые центры и бизнес-центры, предназначенные для сдачи в аренду, очень востребованы рынком, в связи с чем риски находятся на минимальном уровне. Коэффициент капитализации для ликвидных торговых и офисных объектов составляет <...> При этом на странице <...> экспертного заключения приведена ссылка на источник указанной информации.

Эксперт также указал, что продолжительность проектирования и строительства объекта составляет <...> месяцев, то есть здание будет построено во втором прогнозном году, который будет первым годом эксплуатации продолжительностью <...> месяцев. Исходя из данных расчетов экспертом обоснованно произведено исчисление валового дохода (за <...> месяцев). Учитывая изложенное, довод представителя административного истца о наличии противоречий в графике движения денежных средств (страница <...> экспертного заключения) также несостоятелен.

Оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

Учитывая заключение судебной экспертизы суд не находит возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом. Суд также учитывает, что представителем административного истца не представлено каких-либо доводов, касающихся необоснованности и противоречивости выводов судебной экспертизы, касательно вопроса о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «СВН» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: <...> с кадастровым №..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 133 000 000 рублей.

Датой обращения ООО «СВН» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 09.12.2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев