Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-65/2018 по административному иску ООО «Фортуна Трейд» к Управлению Росреестра по РБ, Правительству РБ об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

14 марта 2018 года в Верховный Суд РБ поступило административный иск ООО «Фортуна Трейд» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.

Административными ответчиками по делу являются Правительство РБ, Управление Росреестра по РБ, заинтересованным лицом – Администрация г. Улан-Удэ.

Исковые требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка площадью <...> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автостоянки и временного объекта общественного питания, кадастровый номер ..., расположенного по адресу (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 50 589 250 рублей.

ООО «Фортуна Трейд» считает, что кадастровая стоимость участка превышает его рыночную стоимость, поэтому просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 01 января 2015 года 23 213 000 рублей.

В заседании суда представитель административного истца поддержал доводы заявления, представитель Управления Росреестра по РБ не возражала против удовлетворения иска, представитель Администрации г. Улан-Удэ возражала против удовлетворения иска.

Представители Правительства РБ в суд не явились.

Рассмотрев дело, суд находит, что административный иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственной кадастровой оценке посвящена глава III.1. Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен статьей 24.18 данного Федерального закона.

Согласно части 1 данной статьи результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В части 4 данной статьи указано, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Часть 11 данной статьи предусматривает, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из части 29 данной статьи следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» дано разъяснение о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В абзаце шестом пункта 6 данного Постановления указано, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из представленных суду документов видно, что административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка.

24 мая 2011 года Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ заключил с Д. договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Согласно положениям пункта 2 договора арендная плата рассчитывается по формуле с использованием удельного показателя кадастровой стоимости и коэффициента от кадастровой стоимости.

03 июля 2011 года Д заключил с С. договор о передаче (уступке) права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24 мая 2011 года.

01 января 2014 года С заключил с ООО «Фортуна Трейд» договор о передаче (уступке) права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24 мая 2011 года.

Договоры зарегистрированы в установленном порядке, сведения о прекращении их действия отсутствуют.

Общество обращалось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РБ, однако решением Комиссии от 17 января 2018 года № 22 заявление отклонено.

К административному иску приложены выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, отчет об оценке, составленный ООО «<...>» 20 декабря 2017 года.

В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка составляет 23 213 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Отчет об оценке выполнен с соблюдением законодательства об оценочной деятельности. Оценщик К. является членом Ассоциации Саморегулируемой организации Оценщиков «<...>». В отчете имеются сведения о наличии у К страхового полиса ООО «<...>», действующего с 01 июня 2015 года по 31 мая 2018 года.

К, допрошенный в качестве свидетеля, дал устные, а также письменные пояснения на поступившие возражения, выводы относительно рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в отчете, подтвердил в полном объеме.

Поступившие от Администрации г. Улан-Удэ возражения подлежат отклонению.

Довод о том, что целесообразнее было применить доходный подход к оценке, нельзя принять во внимание, поскольку согласно статье 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Аналогичное положение содержит пункт 24 ФСО № 1, в соответствии с которым оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Следовательно, нарушения закона в том, что оценщик применил сравнительный, а не доходный подход, нет. При этом в разделе 5 Отчета об оценке приведено обоснование отказа оценщика от применения затратного и доходного подходов, что соответствует требованиям пункта 11 ФСО № 1.

Довод о том, что оценщик выбрал объекты-аналоги, отличающиеся по своим характеристикам от оцениваемого объекта, также подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Оценщиком обоснован выбор объектов-аналогов, из отчетов видно, что эти объекты близки по своим характеристикам к объекту оценки, поэтому оснований считать, что оценщик выбрал аналоги из другого сегмента рынка, не имеется.

Таким образом, нарушений требований федеральных стандартов, которые бы привели к заведомо неправильному определению рыночной стоимости участка, не установлено.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» дано следующее разъяснение.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Руководствуясь статьями 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ООО «Фортуна Трейд», поступившее в Верховный Суд РБ 14 марта 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автостоянки и временного объекта общественного питания, кадастровый номер ..., расположенного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 01 января 2015 года 23 213 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда РБ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья