Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Рубан Ларисы Геннадьевны к Правительству Республики Хакасия, администрации г. Абакана, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Рубан Л.Г. 1 июня 2021 г. обратилась в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым №.

В обоснование административного иска указала, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020г. составляет 15721200 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика, выполненного по заказу истца, и составляющую 7210000 рублей.

Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, возлагая на нее обязанности по уплате налога на имущество в большем размере, чем следовало бы, просила установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимого имущества, равной его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком.

В судебном заседании представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее – Минимущество Хакасии, Министерство) Стеценко О.Н., действующая на основании доверенности, возражений по требованиям административного иска с учетом заключения судебной экспертизы не заявила. Просила исключить из числа доказательств по административному делу отчет от 21 мая 2021 г. № ввиду его недопустимости.

Представитель административного ответчика администрации г. Абакана Позднякова С.О., действующая на основании доверенности, полагала возможным удовлетворение требований административного истца с учетом заключения судебной экспертизы.

Административный истец Рубан Л.Г., представители административного ответчиков Правительства Республики Хакасия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия), заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Хакасия, извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли.

Представители административных ответчиков Правительства Республики Хакасия Кравченко Ю.А., Управления Росреестра по Республике Хакасия Николина О.Г. представили письменные отзывы на административное исковое заявление, в котором указали на отсутствие спора с административным истцом по ее праву на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, а также просили рассмотреть дело в свое отсутствие. Кравченко Ю.А. также полагала Правительство Республики Хакасия ненадлежащим административным ответчиком.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Административному истцу Рубан Л.Г. принадлежит на праве собственности объект недвижимости – ....., площадью ..... кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29 июня 2019 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 мая 2021 г. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в сумме 15721200,33 рублей внесены в государственный кадастр недвижимости 14 января 2021 г. в соответствии с приказом Минимущества Хакасии от 20 ноября 2020 г. № 020-149-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Хакасия, по состоянию на 1 января 2020 г.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.

В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО № 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.

Административным истцом представлен отчет ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности», оценщик ФИО11, от 21 мая 2021 г. № с указанием рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 7210000 рублей.

На отчет об оценке от 21 мая 2021 г. № представителями Минимущества Хакасии и администрации г. Абакана заявлены возражения.

Суд полагает возражения обоснованными.

В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно части 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктами «е», «ж» и «з» пункта 8 ФСО № 3 предусмотрено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должна содержаться, в том числе, общая информация, идентифицирующая объект оценки; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

Из содержания пунктов 12 и 15 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), следует, что в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования, который позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

В нарушение требований статей 11, 15 Закона об оценочной деятельности, пункта 5, подпунктов «е», «ж», «з» пункта 8 ФСО № 3, пунктов 12 и 15 ФСО № 7 оценщиком ФИО11 допущены противоречивые выводы относительно износа объекта оценки – в отчёте содержатся ссылки на износ объекта оценки от 35 до 60%; анализ наиболее эффективного использования является противоречивым – содержатся выводы о возможности использования объекта оценки и в качестве подкранового пути, и в качестве объекта торгового назначения; при определении восстановительной стоимости объекта оценки, определенного как «склад железобетонных изделий без учета подкрановых путей», объект оценки отнесен по справочнику оценщика к объектам инфраструктуры «Автодороги и площадки профилированные с подготовкой корыта, руб/кв.м проезжей части»; содержатся противоречивые пояснения относительно наличия и отсутствия информации о годе постройки объекта оценки.

Поскольку оценка проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности, и результаты оценки допускают неоднозначное толкование, представленный отчет об оценке является недопустимым доказательством и подлежит исключению из числа доказательств.

В связи с нарушениями, допущенными при составлении отчета об оценке от 21 мая 2021 г. №, определением суда от 9 июля 2021 г. по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО13

В соответствии с заключением эксперта от 6 сентября 2021 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 1 января 2020 г. составила 9050000 рублей.

Заключение эксперта свидетельствует о том, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества, определённая с применением методов массовой оценки, превышает его рыночную стоимость.

Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы Рубан Л.Г., поскольку размер уплачиваемого ею налога на имущество физических лиц зависит от его кадастровой стоимости (статьи 400, 401, пункт 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации).

Проверив заключение эксперта на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

Административным истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г., то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.

Таким образом, административными ответчиками по делу являются Управление Росреестра по Республике Хакасия, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и Минимущество Хакасии, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков).

При таких обстоятельствах административные исковые требования Рубан Л.Г. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере, равном его рыночной стоимости - 9050000 рублей по состоянию на 1 января 2020 г., подлежат удовлетворению.

Требования административного искового заявления к Правительству Республики Хакасия, администрации г. Абакана удовлетворению не подлежат, поскольку данные лица не являются государственными органами, осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке и не утверждали оспариваемые результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования административного искового заявления Рубан Ларисы Геннадьевны к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданного 1 июня 2021 г., – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость ....., кадастровый №, общей площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 9050000 (девять миллионов пятьдесят тысяч) рублей.

В удовлетворении требований административного искового заявления к Правительству Республики Хакасия, администрации г. Абакана – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в месячный срок со дня составления в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Хакасия.

Председательствующий Вениченко О.В.

В мотивированной форме решение составлено 27 сентября 2021 г.