Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца акционерного общества «Торговый центр на Ленина, 45» - ФИО1, ФИО2, действующих на основании доверенности,

представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края - ФИО3, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Торговый центр на Ленина, 45»об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Торговый центр на Ленина, 45»обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края (до принятия Указа Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года № 47 - Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края), Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», заявив требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 мая 2019 года в размере 292994688 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимости, налоговая база по налогу на имущество организаций, в отношении которого в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость здания установлена актом Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» на основании результатов массовой кадастровой оценки, утвержденных Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края и составила – 510300904,17 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного объекта на эту же дату существенно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представители административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали, в своих пояснениях поддержали позицию, изложенную в административном исковом заявлении, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, доводы изложенные ответчиком в возражениях на иск относительно недостатков отчета об оценке, полагают необоснованным.

Представитель административных ответчиков: Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - возражала против заявленного требования в части определенного истцом размера рыночной стоимости объекта, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поддержала ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, АО «Торговый центр на Ленина, 45» является собственником здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости (л.д. 8-23).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (п.835) включено здание с кадастровым номером ** площадью 12749,1 кв.м. расположенное по адресу ****.

Поскольку принадлежащее административному истцу на праве собственности здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 13.05.2019 года определена актом Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № 121 от 20.05.2019 года, на основании результатов массовой кадастровой оценки, утвержденной приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края», как 510300904,17 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 29.05.2019 года (л.д. 24). Приведенный результат определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость здания по адресу: <...> в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 15.07.2019 года № 71/О-19, составленный оценщиком К.

Как следует из материалов дела, выполнившая отчеты об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик К. является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз», что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 №1020. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленных отчетов недопустимым доказательством не имеется.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период первого квартала 2019 года, в том числе, проанализировала рынок зданий коммерческого назначения, расположенных в 1-3 зонах престижности к которому относится объект оценки. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу об основных ценообразующих факторах – местоположение, передаваемые права, техническое состояние, площадь, тип объекта, определив диапазон цен на рынке купли-продажи г. Перми от 13663,07 до 81 250 руб./кв.м. С учетом особенностей объекта, нахождение в 1 зоне престижности, очень большой площади, физического состояния, пришла к выводу о том, что стоимость может находиться в диапазоне от 8885,43 до 52838,91 руб./кв.м. в районе среднего значения (с учетом предполагаемой скидки на торг 10%, без учета прав на земельный участок, НДС). Также оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, с учетом местоположения здания, по результатам которого она пришла к выводу о том, что стоимость земельного участка, на котором расположено здание, с учетом выполненной выборки находится в диапазоне от 7089,48 до 15612,71 руб./кв.м.

При проведении оценки рыночной стоимости здания и земельного участка оценщиком использован сравнительный подход методом сравнения продаж, для определения рыночной стоимости здания также использован затратный подход методом сравнительный единицы.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости здания и земельного участка, из предложений имеющихся на рынке недвижимости города Перми, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрала семь объектов-аналога для сравнения объекта оценки и четыре объекта-аналога для земельного участка, подходящих по элементам сравнения. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», используемый оценщиком при подготовке отчета, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка – коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами: тип объекта – отдельно стоящее здание (офисного или свободного назначения), функциональное назначение – офисно-торговый объект, средней отделки, в удовлетворительном состоянии. Проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Позиция ответчика о том, что оценщик необоснованно отказался от включения в перечень объектов аналогов еще одного объекта, не может расцениваться как основание для признания отчета недопустимым доказательством, оценщик отобрала достаточное для используемого метода оценки количество аналогов, кроме того, оценщиком приведены основания, по которым объект был исключен.

Доводы административного ответчика о некорректности выборки в связи с тем, что оценщику потребовалось проведение корректировок на местоположение, площадь, этаж не могут быть признаны обоснованными, поскольку не представлено доказательств того, что в открытом доступе имелась информация о предложениях в отношении объектов более сходных с объектом оценки, чем объекты, выбранные оценщиком в качестве аналогов.

При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (торговых зданий и земельного участка). Доводы административного ответчика о том, что значительный размер абсолютных корректировок в отношении объектов-аналогов, подтверждает некорректность выборки оценщиком объектов-аналогов, суд полагает надуманным.

Рыночная стоимость здания без учета стоимости земельного участка (50754199 рублей) с использованием сравнительного подхода определена оценщиком как 407337060 рублей, указано на то, что в данную стоимость входит сумма НДС.

С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные Справочника КО-Инвест Общественные здания – 2016 года. Стоимость объекта оценки на основании данных справочника Ко-Инвест Общественные задания – 2016 года с учетом выбора аналога – объект О3.08.000.0073 как сопоставимого с оцениваемым (класс конструктивной системы – КС-1, класс качества - стандарт, этажность от 4 до 6 этажей, высота этажа до 5 метров, строительный объем – от 27500 до 51000 куб.м.), указано на отсутствие необходимости в корректировках за исключением на регионально-экономическое различие в уровне цен.

Проверив довод представителя административного ответчика о необоснованности отказа от корректировки на уровень сейсмичности, суд полагает, что отказ оценщика от указанной корректировки, основан на приведенных в отчете данных с указанием источников информации. В том числе приведены данные о том, что согласно рекомендациям по применению карт общего сейсмического районирования территории РФ ОСР-97 Российской академии наук объект оценки находящийся в городе Перми является зданием, входящим в категорию массового строительства жилых, общественных и производственных зданий (карта А), для которой в таблице общего сейсмического районирования справочника оценщика Ко-Инвест, 2016 не приведено данных для расчета коэффициента (такие данные приведены относительно города Перми только для зданий, отнесенных к Карте С). При указанных обстоятельствах, доводы административного ответчика о том, что суждения оценщика противоречат данным используемых источников информации, неосновательны.

С учетом коэффициента, учитывающего прибыль предпринимателя, налога на добавленную стоимость, стоимость затрат на замещение определена как 597123526 рублей. При определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ (36 %) и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект (0,904), общий накопленный износ – 42,14 %.

Доводы административного ответчика о том, что оценщиком необоснованно применены как корректировка на регионально-экономическое различие в уровне цен (при определении затрат на замещение), так и корректировка на уровень развития района в котором находится объект оценки (при определении общего накопленного износа), а также о неправильности расчета корректировка на уровень развития района, проверены судом и не могут быть признаны обоснованными. В целях определения рыночной стоимости объекта с использованием затратного подхода оценщик: во-первых, определяет восстановительную стоимость (полные затраты на строительство с учетом усредненных показателей и коэффициентов, позволяющих учесть особенности объекта оценки, в том числе с учетом региона строительства); во-вторых, определяет стоимость объекта на дату оценки с учетом имеющегося совокупного износа, составной частью которого является физический износ, а также функциональное и внешнее (экономическое) устаревание. Указывая на необоснованность определения размера износа с учетом внешнего устаревания, административный ответчик не приводит каких-либо оснований данного довода, тогда как выводы оценщика в данной части основаны на используемой им методике оценки рыночной стоимости объекта с использованием затратного подхода. Расчет коэффициента внешнего устаревания выполнен оценщиком с учетом требований выбранного метода оценки, а также разъяснений полученных от ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» о применении подготовленных данной организацией статистических данных об уровне экономического развития для расчета указанного коэффициента.

Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием затратного подхода определена как 345495 672 рубля (с учетом НДС).

Итоговый результат оценки рыночной стоимости получен при согласовании результатов применения подходов, составил по состоянию на 01.01.2018 года 292994 688 рублей (без учета стоимости земельного участка и НДС), что соответствует диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО № 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации. Таким образом, оценщик правомерно определила рыночную стоимость объектов без учета налога на добавленную стоимость.

Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 13 мая 2019 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным не подлежащим удовлетворению.

Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенные недостатков отчетов, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в Отчете об оценке.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 07 августа 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Торговый центр на Ленина, 45»удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 мая 2019 года в размере 292994688 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 07 августа 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 30 сентября 2019 года.

Судья:/подпись/