Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-668/2016 по административному исковому заявлению ООО «Производственно-технологическая комплектация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Производственно-технологическая комплектация» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером №, <адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области.

Согласно кадастровой справке, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. и составляет 38 062 441,98 рублей.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше земельного участка, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости указанного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно отчету ФИО1№ от ДД.ММ.ГГГГ. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 17 035 143 руб.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО2 о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «Производственно-технологическая комплектация» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. в размере его рыночной стоимости, что составляет 17 035 143 рубля.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Иные лица, участвующие в деле - Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения представителя административного истца, показания оценщика ФИО4 изучив материалы дела, суд считает требование ООО «Производственно-технологическая комплектация» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что ООО «Производственно-технологическая комплектация» на основании договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в г.о. Самара для целей, не связанных со строительством № от ДД.ММ.ГГГГ г. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, <адрес>.

Право собственности ООО «Производственно-технологическая комплектация» на вышеуказанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ г.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. составляет 38 062 441,98 руб.

ООО «Производственно-технологическая комплектация» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилась в ФИО1 для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ., выполненного оценщиком ФИО4 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 17 035 143 рубля.

Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ выполненным ФИО2 подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Ссылаясь на вышеуказанный отчет ООО «Производственно-технологическая комплектация» ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ. заявление ООО «Производственно-технологическая комплектация» отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: оценщик указывает на срок экспозиции 6 мес.-3 года, при этом выборка аналогов принята только за конец ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, оценщик существенно занизил объем выборки, что повлияло на ее достоверность. Нарушены п. 11 и 22 ФСО № 7. Не описан весь объем доступных оценщику данных об объектах-аналогах, правила их отбора – п. 22 ФСО № 7. <данные изъяты>

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из представленного административным истцом отчета, оценка проводилась по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г.

Во вводной части отчета указаны сведения об исполнителе и заказчике работ, о договоре страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению рыночной стоимости, сведения о принятых при проведении оценки допущениях, описан объект оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В расчетной части отчета приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, сбор сведений о ценообразующих факторах, определяющих стоимость объекта оценки, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости Самарской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов. Отчет содержит обоснование выбранного оценщиком метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом.

При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные рынка информационной системы ФИО8. В качестве объектов-аналогов для определения стоимости земельного участка рассматривались цены предложений о продаже земельных участков под промышленные объекты. Оценщиком были выбраны 6 объектов-аналогов наиболее подходящих к объекту оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов, расположенных в <адрес>. В качестве ценообразующих факторов были использованы следующие элементы сравнения: дата предложения, площадь, категория земельного участка, разрешенное использование, местоположение, качество подъездных путей, наличие проведенных инженерных коммуникаций, наличие экономически эффективных улучшений. Введены корректировки: на торг, местоположение, площадь земельного участка, наличие проведенных инженерных коммуникаций, наличие ж/д ветки. В результате оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет 17 035 143 рубля.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО4 выводы о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, изложенные в отчете об оценке, поддержала в полном объеме и пояснила, что объект оценки ею был осмотрен, произведена фотосъемка. Оценка проводилась сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Из ФИО8 было отобрано 6 аналогов промышленного назначения, расположенные в промышленных зонах <адрес>. Обоснование выбора аналогов содержится на странице 53 отчета. Введены скидка на торг, корректировки на местоположение, площадь земельного участка, наличие проведенных инженерных коммуникаций, наличие ж/д ветки. Расчет приведен в Таблице 11 на страницах 61-63 отчета. По замечанию Комиссии о том, что оценщик указывает на срок экспозиции 6 мес.-3 года, при этом выборка аналогов принята только за конец ДД.ММ.ГГГГ, пояснила, что рынок земельных участков под промышленное использование ограничен, предложения о продаже участков на протяжении последних 3-4 лет представлены в основном одними и теми же объектами. Однако в качестве аналогов использованы участки, выставленные на продажу в ДД.ММ.ГГГГ, актуальные на дату оценки, поскольку объявления, датированные больше, чем за 6 месяцев до даты оценки не могут приниматься к расчетам. Указание на срок экспозиции не говорит о том, что оценщик может взять слишком старые объявления.

По замечанию Комиссии о том, что в отчете отсутствуют диапазоны значений по фактору стоимости «категория земельного участка», оценщик пояснила, что все аналоги имеют категорию – земли населенных пунктов, - как и объект оценки. Корректировка по данному фактору не вводилась.

Оснований не доверять показаниям оценщика ФИО4 у суда не имеется, ее показания последовательны, логичны, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, стаж работы по специальности с ДД.ММ.ГГГГ, является членом ФИО2 предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на отчет об оценке.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ФИО1№ от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 17 035 143 рублей, а требования ООО «Производственно-технологическая комплектация» - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является ДД.ММ.ГГГГ года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ООО «Производственно-технологическая комплектация» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере 17 035 143 рублей.

Датой обращения ООО «Производственно-технологическая комплектация» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - ДД.ММ.ГГГГ г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.11.2016 г.

Судья: Ласковская С.Н.