Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в закрытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Несте Санкт-Петербург» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Несте Санкт-Петербург» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 6 299 м?, расположенного по адресу: <адрес> и просит установить (с учетом уточненных исковых требований т. 3 л.д. 7) кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости равной 35 700 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец приводит положение ст. 28.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, административный истец обязан уплачивать налог на имущество в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика.

В подтверждение своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 457-1/2015, составленный оценщиком ООО «Центр оценки Аверс» Иванцовым Д.Д. и положительное экспертное заключение от 28.12.2015 № 2850, выполненное экспертом НП Саморегулируемая организация «Деловой союз оценщиков» Ясногорским М.Г. в ходе рассмотрения дела представитель административного истца в обоснование своей позиции также сослался на заключение повторной комиссионной экспертизы.

Представитель административного истца в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, Управления Росреестра по СПб в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела надлежаще уведомлены, с ходатайствами об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела ООО «Несте Санкт-Петербург» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №..., общей площадью 6 299 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается нотариально заверенной копией свидетельства о регистрации права (т. 1 л.д. 11).

Как усматривается из кадастровой справки, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 62 064 172,98 рублей по состоянию на 12.08.2013 и утверждена Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 № 365 (т. 1 л.д.12).

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости № 457-1/2015 от 15.12.2015, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на составляет 33 000 000 рублей ( т. 1 л.д.13-212), указанный отчет дано положительное экспертное заключение № 2850 от 28.12.2015 НП СРО «Деловой союз оценщиков» (т. 1 л.д. 214 - 235).

Не согласившись с кадастровой стоимостью ООО «Несте Санкт-Петербург» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, однако решением Комиссии от 05.02.2016 № 23 заявление административного истца было отклонено в связи с несоответствием оформления и содержания отчета об оценке, а также положительного экспертного заключения требованиям ФЗ от 29.07.1998 № 35 «Об оценочной деятельности в РФ» (т. 1 л.д. 236-238).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения представителя административного ответчика, КИО СПб, по его ходатайству судом назначена судебная экспертиза представленного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости (т. 1 л.д.281-284).

Согласно заключению судебной экспертизы № ИО – 0716-06-3А-66/16 от 10.07.2016, отчет об оценке от 15.12.2015 № 457-1-2015 не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, поскольку в отчете имеются нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе: информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены в ряде случае неправильно. Рыночная стоимость земельного участка составила 55 600 000 рублей (т. 2 л.д. 2-99).

В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта и наличия противоречий в выводах эксперта, представитель административного истца заявила ходатайство о назначении повторной комиссионной экспертизы по проверке отчета об оценке. Суд, исследовав доводы стороны административного истца, пришел к выводу о необходимости назначения повторной комиссионной экспертизы о чем 14.09.216 вынесено определение.

Согласно заключению комиссии экспертов Жуковского В.В., Онищенко Н.Н., Мягкова В.Н. отчет об оценке не полностью соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе при составлении отчета имеются нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: не вся информация, использованная оценщиком, является достаточной и проверяемой; допущены методологические и арифметические ошибки. Согласно данному заключению рыночная стоимость земельного участка составила 35 700 000 рублей (т. 2 л.д. 187-326).

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение повторной комиссионной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперты обладают достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: стаж работы эксперта Жуковского В.В. в НП СРО «Сообщество профессионалов оценки» с 2009 по 2013 г, с 2010г.- председатель экспертного совета указанной организации; стаж работы эксперта Онищенко Н.И. в области оценки – с 2007 г., в области проведении судебных и несудебных экспертиз по данной категории споров – с 2009 г., эксперт НП СРО «Сообщество профессионалов оценки» с 2013 г.; стаж работы оценщика Мягкова В.Н. – 21 год, выполнил по заказу Правительства РФ оценку стоимости и рекомендации по использованию 15 объектов государственной Российской собственности, расположенных в странах Западной Европы, действительный член Британского Королевского Общества сертифицированных экспертов недвижимости MRICS, сертифицированный РОО оценщик недвижимости с 1994 г.

Само заключение экспертов содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка, обоснования выбора сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка, с истребованием дополнительных сведений.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Обратного сторонами не представлено.

Указано, что при определении рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении при расчете рыночной стоимости земельного участка могут быть использованы методы сравнительного подхода: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения, а также метод предполагаемого использования в рамках доходного подхода. Экспертами применен сравнительный подход и основанный на нем метод сравнения продаж, обоснован отказ от использования иных подходов и методов для оценки стоимости земельного участка; учтены выявленные при составлении отчета нарушения, а именно: в рамках сравнительного подхода оценщиком не обоснован выбор метода сравнения продаж и метода распределения, отсутствие корректировки на местоположение аналогичных земельных участков по причине отсутствия данных по интенсивности транспортных потоков, корректировка на интенсивность транспортных потоков объектов-аналогов № 4 и № 5 выполнена с арифметической ошибкой; в рамках доходного подхода при расчете суммарных затрат на строительство АЗС оценщиком ошибочно учтены затраты на инженерное обеспечение объекта, метод предполагаемого использования не должен включать расчет прибыли предпринимателя, воспроизведен расчет, выполненный оценщиком, в результате которого выявлена очень высокая чувствительность результатов расчета к параметрам, которые не могут быть определены точно.

В качестве единицы сравнения экспертами использовано удельное значение, определяемое путем деления цены за весь объект на площадь объекта. Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов и с применением скидки на торг в размере 11%.

Суд также принимает во внимание, что ходатайство представителя КИО СПб о предоставлении времени на подготовку формирования правовой позиции относительно заключения комиссии экспертов судом удовлетворено в предыдущем судебном заседании, однако в настоящее судебное заседание замечаний или ходатайств не поступило.

С учетом изложенного, оценивая заключение повторной комиссионной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении данной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление ООО «Несте Санкт-Петербург» подлежит удовлетворению.

Статья 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Поскольку абзацем пятым статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, Судебная коллегия считает необходимым указать дату подачи ООО «Несте Санкт-Петербург» заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 30 декабря 2015 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Несте Санкт-Петербург» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 6 299 м?, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости равной 35 700 000 рублей.

Датой обращения ООО «Несте Санкт-Петербург» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №..., общей площадью 6 299 м? считать 30.12.2015.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья подпись С.А.Леонтьев

Копия верна

Судья С.А.Леонтьев