Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-66/2016 по административному иску ФИО1 к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, заинтересованное лицо Администрация муниципального образования города Братска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, гаража и проходной, местоположение: "адрес изъят".

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, в размере "данные изъяты".

Согласно первоначальному отчету об оценке от "дата изъята" "номер изъят", составленному ООО «З.», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на "дата изъята" , на дату образования земельного участка и определения его кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты". После экспертизы отчета в некоммерческом партнерстве Саморегулируемая организация «Ю.» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на "дата изъята" определена во втором отчете ООО «З.» в размере "данные изъяты".

Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Ю.» от "дата изъята" "номер изъят" подтверждено, что второй отчет об оценке от "дата изъята" "номер изъят", составленный ООО «З.», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Исходя из кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется размер земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.

ФИО1 с учетом уточнения заявленных требований "данные изъяты" просил установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м., кадастровый "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, гаража и проходной, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на "дата изъята" , равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты".

Административное исковое заявление подано административным истцом в Иркутский областной суд 30 декабря 2015 года "данные изъяты"

Определением судьи Иркутского областного суда от 11 января 2016 года административное исковое заявление оставлено без движения до 25 января 2016 года для исправления недостатков "данные изъяты"

Определением судьи Иркутского областного суда от 01 февраля 2016 года административное исковое заявление принято к производству Иркутского областного суда, возбуждено административное дело "данные изъяты"

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 01 февраля 2016 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ненадлежащее заинтересованное лицо Земельная кадастровая палата по Иркутской области заменено на надлежащего ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» "данные изъяты"

По ходатайству представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 определением Иркутского областного суда от 16 февраля 2016 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено "данные изъяты"

Определением Иркутского областного суда от 22 июня 2016 года производство по административному делу возобновлено, судебное заседание назначено на 22 июня 2016 года на 10.00 часов.

В судебное заседание ФИО1 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, что подтверждается почтовым уведомлением.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 не согласилась с заключением судебной экспертизы, заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости "данные изъяты".

В судебное заседание представитель Правительства Иркутской области ФИО3 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается почтовым уведомлением. В представленном ранее отзыве на исковое заявление просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области "данные изъяты"

Представители Управления Росреестра по Иркутской области ФИО4, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области ФИО5 о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в судебное заседание не явились, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Иркутской области, филиала ФКП «Росреестра» по Иркутской области "данные изъяты"

Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования города Братска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, что подтверждается почтовым уведомлением.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.

Выслушав пояснения представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, поддержавшей заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, гаража и проходной, местоположение: "адрес изъят".

Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельных участков, а ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости земельного участка с учетом уникальных характеристик объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 08 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, гаража и проходной, местоположение: "адрес изъят", что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от "дата изъята" , заключенным между ООО «С.» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, свидетельством о государственной регистрации права от "дата изъята" выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата изъята"

Таким образом, ФИО1 является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В соответствии с положениями пункта 2.1.3. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования, уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли 12 августа 2006 года № 222, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет "дата изъята" с видом разрешенного использования: для размещения административного здания, гаража и проходной, что подтверждается разделами "номер изъят" кадастрового паспорта "данные изъяты" а также актом об определении кадастровой стоимости земельного участка от "дата изъята" в связи с образованием нового земельного участка "данные изъяты"

Поскольку земельный участок не был сформирован на 01 января 2012 года и не вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, его кадастровая стоимость была определена в соответствии с Приложением № 2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, что подтверждается актом об определении кадастровой стоимости и выпиской из указанных постановлений "данные изъяты"

Земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. по указанной группе видов разрешенного использования по кадастровому кварталу "номер изъят" составляет "данные изъяты" Соответственно кадастровая стоимость земельного участка была определена на дату его образования "дата изъята" в размере "данные изъяты".

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка ФИО1 заключен договор по оценке рыночной стоимости земельного участка от "дата изъята" "номер изъят" с ООО «З.».

Согласно первоначальному отчету об оценке от "дата изъята" "номер изъят", составленному ООО «З.», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на "дата изъята" определена в размере "данные изъяты". После экспертизы отчета в некоммерческом партнерстве Саморегулируемая организация «Ю.» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на "дата изъята" определена во втором отчете об оценке в размере "данные изъяты".

В подтверждение соответствия отчета об оценке от "дата изъята" "номер изъят", составленного ООО «З.», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также в подтверждение рыночной стоимости земельного участка, представлено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Ю.» от "дата изъята" "номер изъят".

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

В целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на "дата изъята" , поскольку датой определения кадастровой стоимости является дата составления акта об определении кадастровой стоимости земельного участка в связи с образованием нового земельного участка, на основании определения Иркутского областного суда от 16 февраля 2016 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии второго отчета об оценке от "дата изъята" "номер изъят", составленного Обществом с ограниченной ответственностью «З.», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.

Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Проверив второй отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «З.» на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт в своем заключении указал, что в нем имеются противоречия, нарушены принципы однозначности и достаточности, которые заключаются в следующем.

По данным публичной кадастровой карты разрешенным использованием земельного участка является размещение объектов общественно-делового назначения – размещение административного здания, гаража и проходной, что соответствует ВРИ-7. На странице "данные изъяты" отчета, в результате определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик приходит к выводу, что это сегмент земельных участков для производственно-складского назначения, что соответствует ВРИ-9. Далее проводится анализ рынка именно в этом сегменте. Эти противоречия вводят пользователей отчета в заблуждение, нарушается принцип однозначности. Отсутствие анализа рынка земельных участков под коммерческие объекты является нарушением принципа достаточности.

На странице "данные изъяты" отчета об оценке оценщик делает вывод, что наиболее эффективное использование объекта оценки может быть достигнуто в текущем использовании вместе с улучшениями в виде существующих зданий производственно-складского назначения. На странице "данные изъяты" отчета указано, что для сравнения были подобраны близкие по значению земельные участки, находящиеся в промышленных зонах жилых районов города Братска. Однако, в качестве объектов-аналогов фактически выбраны земельные участки с видом разрешенного использования-7. При этом, на скриншоте с объявлениями о продаже объекта-аналога № 1 "данные изъяты" указана категория – земли промышленности. В расчете "данные изъяты" не учтена корректировка на местоположение к стоимости объекта-аналога № 1, соответственно расчет произведен неверно. В объявлении о продаже объекта-аналога № 2 "данные изъяты" указана площадь участка "данные изъяты" сотки (т.е. "данные изъяты" кв.м.), а в таблице "номер изъят" для расчета учтена площадь "данные изъяты" кв.м.

Оценивая заключение судебного эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно подтверждает факт нарушения оценщиком пункта 8 «з» Федерального стандарта оценки № 3, разделов V и V1, пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, пунктов 12-14 Федерального стандарта оценки № 1.

При таких нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о невозможности согласиться с выводами оценщика о том, что рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет "данные изъяты".

Суд также считает невозможным принять в качестве доказательства, подтверждающего достоверность величины рыночной стоимости земельного участка в размере "данные изъяты" первоначальный отчет оценщика ООО «З.», поскольку отсутствует положительное экспертное заключение на него саморегулируемой организации оценщиков.

Оценив заключение судебного эксперта в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что оно является надлежащим доказательствам достоверности величины рыночной стоимости земельного участка в размере "данные изъяты" по следующим основаниям.

Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что расчет рыночной стоимости производился на дату в прошлом (по состоянию на "дата изъята" ), а заключение составлялось на текущую дату, в связи с чем, обязательный осмотр объекта оценки не требовался.

Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.

В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что он расположен в центральном районе города Братска Иркутской области, который является административным центром Братского района, занимает первое место по объему промышленного производства и занимаемой площади из 22 городов Иркутской области и второе место (после Иркутска) по численности населения. Участок имеет хорошую транспортную доступность, поскольку все микрорайоны и населенные пункты города Братска объединены единой транспортной инфраструктурой.

Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

Экспертом исследован рынок недвижимости города Братска и города Иркутска, определен сегмент рынка – рынок земельных участков, предназначенных для осуществления производственной деятельности.

Экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.

В связи с тем, что наиболее динамичное развитие рынка коммерческой недвижимости – земельных участков наблюдается в областном центре, экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны расположенные в городе Иркутске и Иркутском районе земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования.

В заключении экспертом обоснованно выбраны три объекта-аналога, расположенные в городе Иркутске и Иркутском районе. Эксперт исходил из фактического использования земельного участка – для размещения административного здания, гаража и проходной, поэтому обоснованно подобрал объекты-аналоги с видом разрешенного использования – для размещения административного здания.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 подтвердила, что на оцениваемом земельном участке не ведется производственная деятельность не имеется объектов коммунального хозяйства, которые были раньше, административное здание снесено, имеется гараж и проходная.

Объекты-аналоги имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемого объекта. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объекту-аналогу № 1 в размере "данные изъяты", к объекту-аналогу № 2 в размере "данные изъяты", к объекту-аналогу № 3 в размере "данные изъяты".

Фактор местоположения является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков. Поскольку имеются различия в местоположении объекта исследования и объектов-аналогов, учитывая их нахождение в городе Иркутске и Иркутском районе, цена предложения скорректирована экспертом для каждого из объектов-аналогов в размере "данные изъяты". При этом, при расчете корректировки на местоположение эксперт использовал соотношение средней стоимости 1 кв.м. жилья на вторичном рынке для города Братска и города Иркутска.

Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил: для объекта-аналога № 1 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 2 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 3 – "данные изъяты".

Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг в размере "данные изъяты", являющейся показателем величины уторговывания в сделках с коммерческой недвижимостью.

В связи с тем, что иные элементы сравнения не оказывают однозначного влияния на итоговую величину рыночной стоимости, при расчете они не применялись.

Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице "данные изъяты" с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка определены экспертом в размере "данные изъяты" по состоянию на "дата изъята" .

При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости.

Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые, приложены в читаемом виде к экспертному заключению.

Административные ответчики и заинтересованное лицо согласились с выводами экспертного заключения, о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не просили. Доказательств того, что на "дата изъята" – дату определения кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка – рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

Представителем административного истца ФИО2 в судебном заседании было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом отказано.

В качестве оснований наличия в выводах судебной экспертизы противоречий указано следующее.

1.На страницах "данные изъяты" заключения судебный эксперт ссылается на несуществующий сайт "данные изъяты"

При проверке данной информации в интернете, судом установлено, что имеется сайт "данные изъяты", на котором размещены бесплатные объявления для оценщиков и других пользователей. Данные для данного сайта собираются из открытых источников, таких как доска бесплатных объявлений "данные изъяты"

2.На странице "данные изъяты" заключения судебный эксперт, по мнению представителя административного истца, использует для анализа земельные участки с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство.

Однако, из содержания данной таблицы следует, что экспертом выявлены объявления под размещение коммерческих объектов, ни по одному из которых не указан вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство.

3.По мнению представителя административного истца, судебный эксперт необоснованно использует в качестве аналогов земельные участки, расположенные в городе Иркутске. В экспертном заключении отсутствует обоснование схожести экономических характеристик города Братска и города Иркутска.

Между тем, законодательство об оценочной деятельности не содержит запрета на использование объектов-аналогов, расположенных в других городах и даже в разных субъектах Российской Федерации. В случае использование таких объектов-аналогов необходимо применение соответствующих корректировок, которые экспертом применены (корректировка на местоположение земельных участков), что соответствует положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

4.В заключении судебного эксперта, по мнению представителя административного истца, при расчете корректировки на дату предложения на основании уровня инфляции, не обоснована зависимость между изменением стоимости объектов-аналогов и изменением стоимости набора потребительской корзины.

Однако, из содержания экспертного заключения следует, что судебный эксперт при корректировке на дату предложения обоснованно учел изменение цены с учетом уровня инфляции в Российской Федерации, применив при расчете соответствующий калькулятор.

5.Корректировка на местоположение объектов-аналогов, по мнению представителя административного истца, необоснованно произведена по другому сегменту рынка (отличного от объекта оценки).

Из содержания заключения судебного эксперта (раздел «Анализ рынка, к которому относится объект оценки») следует, что ввиду недостатка информации относительно рынка коммерческой недвижимости в городе Братске, экспертом расширена география анализа рынка соответствующего вида использования и проанализирован рынок земельных участков того же вида разрешенного использования в городе Иркутске, что и оцениваемый земельный участок.

Ввиду неразвитости рынка коммерческой недвижимости, экспертом обоснованно рассчитан размер корректировки на местоположение на основании соотношения средней стоимости 1 кв.м. жилья, поскольку совсем не применить корректировку невозможно, а произвести достоверный расчет данной корректировки в том же сегменте рынка также невозможно ввиду недостаточности информации, что обосновано судебным экспертом.

6.По мнению представителя административного истца, в расчете поправки на местоположение имеется методологическая ошибка. Расчет корректировки представлен "данные изъяты", в котором указывается средняя стоимость на вторичную недвижимость в городе Братске. Данная стоимость рассчитана в таблице "данные изъяты" заключения, как средняя стоимость в ж.р. Центральный. Но в городе Братске имеются другие жилые районы, которые не учеты, что оказало влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Однако, учитывая, что оцениваемый земельный участок расположен в ж.р. Центральный города Братска, судебным экспертом обоснованно не приняты во внимание другие жилые районы города Братска.

7.Представитель административного истца считает, что расчет корректировки на масштаб был произведен по методологии для промышленных земельных участков, ссылаясь на статью ФИО6 «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях».

Однако, из содержания заключения судебного эксперта следует, что эксперт руководствовался законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации, законодательством о государственной судебно-экспертной деятельности и рассчитывал корректировку по формуле, которая применяется для расчета объектов оценки, предназначенных и для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, что соответствует требованиям пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

8.По мнению представителя административного истца, поскольку земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок), судебный эксперт не мог использовать для расчета рыночной стоимости объекты-аналоги для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Фактически судебный эксперт рассматривал иной сегмент рынка, что привело к ошибочным суждениям.

В судебном заседании установлено, что в производстве Иркутского областного суда находилось два административных дела по административным искам ФИО1 об установлении кадастровой стоимости двух земельных участков с кадастровым "номер изъят" с видом разрешенного использования: для размещения административного здания, гаража и проходной, местоположение: "адрес изъят" и с кадастровым "номер изъят", с видом разрешенного использования: для размещения производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят"

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" содержится в Приложении № 1 к Постановлению правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп, для него определен удельный показатель кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2012 года по девятой группе видов разрешенного использования.

Земельный участок с кадастровым "номер изъят", который является объектом оценки в данном деле, на момент кадастровой оценки не существовал, он был вновь образован "дата изъята" , что подтверждается актом определения кадастровой стоимости, составленным ФГБУ «ФКП Росеестра» по Иркутской области.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщик обоснованно исходил из его фактического использования в соответствии с видом разрешенного использования для размещения административного здания, гаража и проходной, а не для размещения производственно-складских помещений, которых на участке не имеется, что соответствует пунктам 12-15 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 подтвердила, что на земельном участке отсутствует производство, административное здание снесено и фактически располагается гараж, а в будущем планируется размещение автомобилей для охранной деятельности.

При таких обстоятельствах, у судебного эксперта отсутствовали основания для выбора объектов-аналогов из сегмента рынка производственно-складского назначения.

Учитывая изложенное, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, гаража и проходной, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на "дата изъята" , равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты".

Административный истец обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 30 декабря 2015 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, до даты внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в связи с преобразованием (разделом) земельного участка.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 08 июня и 13 июля 2015 года), части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является органом, непосредственно осуществляющим полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, гаража и проходной, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на "дата изъята" , равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты"

Дата подачи административного искового заявления в Иркутский областной суд 30 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 27 июня 2016 года.