Гражданский кодекс часть 1

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Азовлестерминал» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Азовлестерминал» (далее АО «АЛТ»), в лице представителя по доверенности Загудайловой Е.А., обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18 936 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «строительство и эксплуатация инженерных сетей; складские здания и сооружения отдельно стоящие», расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 26 июня 2018 г. составляет 14 269 412,16 руб., что значительно превышает рыночную стоимость, определенную на указанную дату оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» в отчете № 37/21 от 9 декабря 2021 г. в размере 5 624 000 руб. Размер кадастровой стоимости влияет на налоговые платежи. АО «АЛТ» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного участка, которое решением Комиссии №11-26/2021-322 от 11 января 2022 г. было отклонено. Первоначально АО «АЛТ» просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 5 624 000 руб., по состоянию на 26 июня 2018 г.

Представитель АО «АЛТ» Загудайлова Е.А., ссылаясь на выводы проведенной по делу судебной экспертизы, уточнила заявленные требования. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 26 июня 2018 г. равной его рыночной стоимости в размере 9 623 843 руб.

В судебное заседание представитель административного истца не явилась. Согласно поступившему заявлению Загудайлова Е.А. просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г. Азова.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен. Представителем Кация В.В., действующим по доверенности, подано письменное ходатайство, согласно которому Правительство Ростовской области полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 9 623 843 руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель ФКП Росреестр Ткаленко Ю.В., действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18 936 кв.м, категорией земель - «Земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «Строительство и эксплуатация инженерных сетей; складские здания и сооружения отдельно стоящие». Участок 26 декабря 2006 г. поставлен на государственный кадастровый учет, 23 ноября 2018 г. зарегистрировано право собственности АО «АЛТ». Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 26 июня 2018 г., внесена в ЕГРН 26 июня 2018 г. в размере 14 269 412,16 руб. и является актуальной. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя Филиала.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель Росреестра Мирошниченко А.С., действующий по доверенности, указал, что Управление не являлось стороной государственного контракта на оказание услуг по определению кадастровой стоимости земель населенных пунктов в границах городских округов, муниципальных районов, в соответствии со ст.8 Закона о регистрации вносило в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, не изменяя поступившие сведения, таким образом, прав административного истца не нарушало. Просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Представитель Администрации г. Азова Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что АО «АЛТ» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18 936 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «строительство и эксплуатация инженерных сетей; складские здания и сооружения отдельно стоящие», расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 6 декабря 2021 г.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации общество является плательщиком земельного налога, налоговая база которого в силу положений пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями абзаца 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 26 июня 2018 г. в размере 14 269 412 руб., что следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Административный истец, в лице представителя по доверенности Загудайловой Е.А., 13 декабря 2021 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 37/21 от 9 декабря 2021 г. оценщика ФИО1 ООО «Квалитет. Оценочная компания». В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 26 июня 2018 г. составляет 5 624 000 руб.

Решением комиссии от 11 января 2022 г. № 11-26/2021-322 отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению судебной экспертизы от 4 мая 2022 г. № 1044/10-4, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 26 июня 2018 г. составляет 9 623 843 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертом проведен анализ местоположения земельного участка, установлено, что тот расположен в г. Азове, транспортная доступность к которому осуществляется по дорогам с твердым покрытием. Исходя из категории и вида разрешенного использования, земельный участок отнесен к классу земель – земли под индустриальную застройку.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт, используя информацию риэлторских фирм, частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, составляющего не более 12 месяцев от даты 26 июня 2018 г., отобрал четыре объекта – аналога, представленных к продаже (таблица 1). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на факт сделки (условия рынка, уторговывание), местоположение, расположение относительно автомагистралей, площадь (фактор масштаба), наличие коммуникаций, наличие железнодорожной ветки и определена стоимость земельного участка (таблица 2).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 4 мая 2022 г. № 1044/10-4 и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 9 623 843 руб.

В данном случае отчет об оценке № 37/21 от 9 декабря 2021 г. не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Датой подачи заявления следует считать дату обращения с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию, т.е. 13 декабря 2021 г.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 32,55 % и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 54 600 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. Оснований к ее снижению не имеется.

Обществом внесены на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду 54 600 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы. Указанная сумма подлежит перечислению ФБУ ЮРЦСЭ Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18 936 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «строительство и эксплуатация инженерных сетей; складские здания и сооружения отдельно стоящие», расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 26 июня 2018 г. в сумме 9 623 843 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 декабря 2021 г.

Перечислить Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 54 600 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших от акционерного общества «Азовлестерминал».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.В. Журба