Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Пермскому краю, Государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером **, общей площадью 1017 кв.м, этажность: 3, в том числе подземных: 1, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 22757853 рублей по состоянию на 15.04.2019.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость здания установлена состоянию на 15.04.2019 и превышает рыночную стоимость этого здания, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении по делу судебной экспертизы.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о времени и месте слушания дела был извещен, в суд представителя не направил.

Заинтересованное лицо администрация г. Перми, а также привлеченное к участию в деле определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 19.09.2019 в качестве заинтересованного лица - Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены, представителей в суд не направили.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ФИО3 является собственником нежилого здания магазина продовольственных товаров с аптекой и кафе на втором этаже, общей площадью 1017 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: **** о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения на территории г. Перми определяется исходя из их кадастровой стоимости. Решение введено в действие с 01.01.2018.

Учитывая, что спорное здание, принадлежит истцу по праву собственности, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, она вправе оспорить кадастровую стоимость спорного здания.

Как следует из письменных возражений Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края на административное исковое заявление спорный объект недвижимости вошел в результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018, утвержденные приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323. Вместе с тем, в связи с изменением качественных и количественных характеристик объектов оценки в 2018-2019 г.г., ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» произвело переоценку спорного объекта недвижимости.

Так, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** определена ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» по состоянию на 15.04.2019 в размере 49292678,07 рублей на основании поступившей информации от Управления Росреестра по Пермскому краю от 17.04.2019 в порядке ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения, в подтверждение заявленных исковых требований ФИО3 представлен отчет об оценке от 22.07.2019 № 286/О-19, составленный оценщиком ИП К. Согласно отчету рыночная стоимость помещения по состоянию на 15.04.2019 составила 22757853 рубля.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», включена в реестр оценщиков дата, свидетельство **. Оценщик имеет образование в области оценки: Государственный диплом ПГТУ инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» от 26.05.2010, свидетельство о повышении квалификации, выдано ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации РМЦПК» ** от 23.09.2015, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 15.03.2018 по направлению «Оценка недвижимости», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 19.06.2018 по направлению «Оценка движимого имущества». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 28.08.2018 СПАО «РЕСО-Гарантия». Срок действия полиса с 03.09.2018 по 02.09.2019.

Исходя из назначения спорного здания (нежилое здание, магазин продовольственных товаров площадью не более 400 кв.м. с аптекой и кафе на вором этаже по ул.Старцева, 155), фактического его использования, оценщиком объект оценки отнесен к сегменту рынка – рынок купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в г.Перми.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период 1 квартал 2019 года, в том числе, на стр. 17-26 отчета приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр торговой недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в г.Перми. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на здания и помещения офисно-торгового назначения, расположенного в г. Перми, который составил от 12103,14 руб./кв.м. до 60000 руб./кв.м., средняя цена составляет 33843,76 руб./кв.м.. Учитывая местоположение объекта (3 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми из 4), расположение на удалении от красной линии, его площадь (средняя), физические характеристики (состояние хорошее), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 8413,80 руб./кв.м. до 41710,50 руб./кв.м, ниже среднего значения – 23527,33 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 % (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость).

При составлении отчета оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован затратный и сравнительный подходы, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости здания не был использован доходный подход. При расчете итоговой стоимости объекта оценки оценщиком принято решение отказаться от применения затратного подхода.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 6 объектов-аналогов. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался (стр. 61-68 отчета).

Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгового назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Замечания административного ответчика в части примененного оценщиком сравнительного подхода сводятся к неверному применению корректировок по отдельным элементам сравнения.

Вместе с тем, суд считает, что замечания ответчика в данной части являются несостоятельными по следующим основаниям.

Относительно замечаний ответчика об ошибочном определении местоположения объекта оценки как «на удалении от крупной автодороги», что в последующем привело к неправильно примененным корректировкам по объектам аналогам, суд считает необходимым указать следующее.

При применении данной корректировки, согласно отчету об оценке, оценщик использовал «Справочник оценщика недвижимости-2018» ред. ФИО4, согласно которому корректировку на локальное местоположение применяется в случае, если один объект расположен на красной линии, а другой – внутри квартала.

Понятия красной линии в справочнике не приводится.

В рассматриваемом случае, исходя из содержания отчета об оценке, оценщик при расположении объекта оценки учитывал его расположение относительно крупной автодороги общественного пользования, к которой ул. **** в районе дома № ** в г. Перми не относится, что повлекло присвоение объекту оценки статуса объекта, расположенного на удалении от красной линии крупных автодорог, а в дальнейшем оценку аналогов на предмет расположения их также относительно красной линии крупной автодороги.

Подробное описание корректировки на локальное местоположение объекта оценки и объектов аналогов приведено в отчете на стр. 63-63.

Указанные выводы оценщика в отчете, а равно представленные им в ходе рассмотрения дела по существу письменные пояснения в данной части, административным ответчиком иными доказательствами не опровергнуты.

Приведение оценщиком на стр. 69 информации о дате оценки – 11.07.2019 (вместо правильного 15.04.2019) является опиской, поскольку по всему тексту отчета усматривается, что расчет рыночной стоимости объекта рассчитывался по состоянию на 15.04.2019.

В соответствии с положениями п. 18 ФСО № 5, выявленная техническая ошибка, допущенная оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшая к нарушению требований законодательства и не отразившаяся на стоимости объекта оценки, не является основанием для признания отчета недействительным.

Вследствие чего данное замечание ответчика судом отклоняется.

Относительно замечания ответчика о некорректном анализе ценообразующего фактора на состояние отделки у объекта-аналога № 1 – состояние среднее, в то время как на стр. 110 указано на черновую отделку объекта, суд полагает возможным указать следующее.

К материалам дела были приобщены письменные пояснения оценщика К., из которых при пояснениях на данный вопрос она указала, что на момент проведения оценки ею было найдено еще одно объявление о продаже аналога № 1 на ноябрь 2018 г., из которого усматривается, что отделка в здании уже была проведена, о чем свидетельствует само объявление (скриншот в пояснениях представлен). При этом цена объекта была указана 13700000 рублей, что на 57 % ниже, чем цена, действовавшая на январь 2018 г. (24000000 рублей). Объявление до ноября 2018 г. не обновлялось, т.к. не менялась цена. Согласно данной информации, оценщик пришла к выводу, что стоимость объекта аналога № 1 включает отделку помещения, соответственно, корректировка на состояние отделки не требуется.

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает, что ответчиком не доказано обстоятельств, свидетельствующих о занижении итоговой рыночной стоимости объекта оценки при учете оценщиком в расчетах аналога № 1.

Замечание в части занижения цены аналога № 2 на стр. 111 на 30-70 %, является надуманным, поскольку непосредственно из представленного скриншота в отношении данного аналога не следует, что цена объекта изначально была занижена. В данном объявлении имеется рекламная информация, однако сопоставить ее с занижением стоимости аналога не представляется возможным.

Также судом отклоняется замечание о том, что аналог № 5 реализуется в рамках банкротства предприятия, что свидетельствует о заведомо низкой его цене.

Ответчиком не приведено обоснования невозможности использования данного аналога в расчетах при определении рыночной стоимости объекта оценки. Сама по себе реализация объекта в рамках Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не свидетельствует о том, что цена реализуемых объектов заведомо ниже, чем рыночная цена аналогичных объектов, находящихся в свободной продаже. Ни положения Закона об оценочной деятельности, ни иные нормы законодательства в области оценки не содержат запрета на использование в качестве аналогов объектов, реализация которых происходит в рамках их принудительной продажи. При этом сама по себе цена аналогов не имеет какого-либо предопределяющего значения для вывода о сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки, поскольку в данном случае выборка аналогов производится исходя из количественных и качественных характеристик объектов и ценообразующих факторов.

При определении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника Ко-Инвест «Общественные здания» 2016, мотивы по которым оценщиком был использован сборник КО-Инвест, а не УПВС в отчете приведены.

В качестве объекта аналога к предмету оценки выбрана сравнительная единица – объект из сборника КО-Инвест «Общественные здания» 2016, «Магазины универсальные от 1 до 3 этажей, шифр объекта О3.08.000.0045, как наиболее сопоставимый по своим характеристикам с объектам оценки (стр. 37 отчета об оценке), имеющий характеристики: класс конструктивной системы – КС-1, класс качества Standart, этажность от 1 до 3 этажей, высота этажа до 4,5 м, строительный объем – от 38925 до 52875 куб.м.

Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.

Согласно положениям ст. 18 ФСО № 1 затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В рамках затратного подхода оценщиком для определения рыночной цены земельного участка в составе цены ЕОН был использован метод сравнения продаж.

Применяя данных метод оценщик также выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 5 объектов-аналогов. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости земельного участка достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для такого земельного участка. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался (стр. 50-53 отчета).

Указание в возражениях административным ответчиком на то, что оценщику необходимо было скорректировать аналог на отсутствие подвала, поскольку он в нем не имеется, тогда объект оценки представляет собой здание с подвалом, не может быть принято судом во внимание. В рассматриваемом случае оценщиком выбран аналог этажностью от 1 до 3 этажей, что сопоставимо с объектом оценки, который имеет 2 надземных этажа, а также подвал, по строительному объему. Доказательств того, что в данном случае стоимость выбранного оценщиком аналога в справочнике зависит от наличия либо отсутствия подвала административным ответчиком не представлено.

Предложенные ответчиком аналоги из того же источника, имеющие шифр О3.08.000.0039, О3.08.000.0042 какого-либо преимущества перед выбранным оценщиком аналогом не имеют, поскольку согласно их описанию включают в себя соответственно организацию холодильных устройств и котельной, что не сопоставимо с объектом оценки.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Замечание административного ответчика относительно неверно не примененной оценщиком корректировки на уровень сейсмичности, не может свидетельствовать о наличии в отчете недостатков, влекущих признание его несоответствующим требованиям действующего законодательства об оценке.

Из содержания отчета об оценке следует, что корректировка на сейсмичность была определена оценщиком на основании данных справочника оценщика «Ко-Инвест, 2016 «Общественные здания», стр. 27. Согласно данному справочнику, указанный коэффициент вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике (для Московской области уровень сейсмичности – 6). В справочнике Ко-Инвест «Общественные здания», 2016 на стр. 499 приведены карты общего сейсмического районирования территории РФ: карты А, карта В, карта С, а также рекомендации по применению данных карт (в отчете об оценке данные приведены на стр. 90). Из пояснений оценщика к отчету, приобщенных к материалам дела в ходе рассмотрения дела по существу следует, что спорный объект оценки по своим характеристикам относится к карте А (массовое строительство жилых, общественных и производственных зданий (сооружений), кроме указанных в п. 2). В справочнике Ко-Инвест «Общественные здания», 2016 на стр. 490 приведены карты общего сейсмического районирования территории РФ для Пермской области, в которых для г. Перми для карты А стоит прочерк, т.е. значение сейсмичности для объектов, указанных в карте А, приравнено либо ниже 6, что, согласно пояснениям оценщика свидетельствует о том, что сейсмическая опасность отсутствует и корректировка в данном случае не требуется.

Не может быть принято и замечание административного ответчика относительно ошибочного определения оценщиком экономического (внешнего) устаревания.

Согласно п.п. г п. 24 раздела VII ФСО № 7, при применении затратного подхода в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

При этом п.п. «и» п. 24 ФСО № 7 установлено, что величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Кроме того, согласно п. 25 ФСО № 7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно определению, данному в отчете об оценке, экономическое (внешнее) устаревание представляет собой потерю стоимости, обусловленную влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе: сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, изменениями рыночных условий, в том числе положению по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, а также правовыми изменениями, относящимся к изменению законодательства, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Внешнее устаревание – потеря в стоимости, отражает зависимость рыночной стоимости объекта от уровня развития экономики территории, в которой находится оцениваемый объект. Основным фактором, влияющим на величину внешнего устаревания зданий, является их местоположение и окружение.

Административный ответчик не приводит доводов несогласия с изложенной в отчете формулировкой определения экономического (внешнего) устаревания.

Таким образом, вопреки доводам административного ответчика, исходя из изложенного, внешнее устаревание не имеет отношения к стоимости строительных материалов, работ и услуг по строительству.

Согласно письменным пояснениям оценщика К. к отчету, приобщенным к материалам дела в ходе рассмотрения дела по существу, расчет экономического (внешнего) устаревания произведен в соответствии с формулой, указанной ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» в письме от 10.12.2018 № АЦ-18-00091, а именно: Ив = (1-РН) х 100%, где Ив – величина экономического (внешнего) устаревания, РН – коэффициент уровня развития рынка недвижимости соответствующей территории. Коэффициент РН для уровня развития рынка недвижимости Пермского ГО по состоянию на 01.01.2018 в отчете приведен (стр. 26-27 отчета) и составляет 0,892. Внешнее устаревание для объекта с кадастровым номером ** оценщиком рассчитано как 10,80 %.

Соответственно, учитывая, что административным ответчиком не представлено доказательств не позволяющих оценщику рассчитать экономическое (внешнее) устаревание указанным в отчете способом, либо о несоответствии его требованиям ФСО, которые влекли бы безусловное признание данного расчета незаконным, как нарушающим требования Федеральных стандартов оценки, оснований для вывода о том, что оценщиком расчеты в отчете выполнены неверно, у суда не имеется. А представленные возражения административного ответчика правильных расчетов оценщика не опровергают.

Суд полагает, что в данном случае возражения ответчика правильность выбора оценщиком подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки не опровергают и об иной стоимости объекта не свидетельствуют.

Кроме того, учитывая, что при согласовании результатов расчетов в отчете об оценке, полученных с применением сравнительного и затратного подходов коэффициент вариации проверки однородности выборки, который согласно открытому источнику «Экономическое моделирование в оценке недвижимости», ФИО5, ФИО6 не должен превышать 33 %, а в данном случае превысил указанный уровень, оценщик, установив, что рыночная стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода составила 55323188 рублей, а в рамках сравнительного подхода – 29407 379 рублей, принимая во внимание, что рынок коммерческой недвижимости Пермского края является достаточно развитым, принял решение отказаться от применения затратного подхода.

Соответственно, учитывая изложенное, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о допущенных оценщиком нарушениях требований Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки при оценке объекта с кадастровым номером ** сравнительным подходом, суд полагает, что замечания административного ответчика к отчету в части расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом, приняты во внимание быть не могут и не свидетельствуют о неправильном определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Возражения административного ответчика о том, что оценщик необоснованно отказался от применения затратного подхода также не свидетельствуют о недостоверности представленного отчета об оценке, поскольку такое право оценщика установлено п. «к» п. 8 ФСО № 3.

Анализируя содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что необходимая последовательность действий, установленная ФСО № 7 при составлении отчета оценщиком выполнена, иного административным ответчиком не доказано.

Таким образом, принимая во внимание то, что использованные в отчете оценщиком данные проверяемы, определенная рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует средним данным по рынку недвижимости, а также в отсутствие доказательств того, что указанные в отзыве на иск замечания повлияли на результат оценки, суд приходит к выводу о достоверности результатов отчета.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Доводы административного ответчика о необоснованном исключении из расчета рыночной стоимости объекта оценки НДС не могут быть приняты во внимание.

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с включением в ее состав налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Соответственно, как вытекает из абзаца второго пункта 17 постановления Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость", в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС относительно друг друга прямо не определено в договоре и не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора, то, по общему правилу, сумма налога, предъявляемая покупателю продавцом, выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ), поэтому в отсутствие обратного предполагается наличие НДС в цене предложения.

При рассмотрении настоящего административного дела обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено. Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 06.08.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, кадастровый номер **, общая площадь 1017 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 22 757 853 рубля по состоянию на 15.04.2019.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 06 августа 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 23.10.2019.

Судья подпись