Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-675/2017 по административному исковому заявлению ООО «Нептун» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «Нептун» - Опритовой Т.А.,

у с т а н о в и л:

ООО «Нептун» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, просило установить кадастровую стоимость нежилых зданий равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года: в отношении нежилого здания с кадастровым номером: № - в размере 16 804 671,07 руб., в отношении нежилого здания с кадастровым номером: № - в размере 11 584 179,12 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником вышеуказанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: № определена в размере 62 062 038,14 рублей, нежилого здания с кадастровым номером: № - в размере 44 523 479,18 рублей. Рыночная стоимость вышеуказанных объектов определена отчетом об оценке, выполненным ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., в отношении объекта с кадастровым номером: № в размере 16 804 671,07 рубль, объекта с кадастровым номером: № - в размере 11 584 179,12 рублей, что значительно ниже их кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости нежилых зданий нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим просит его требования удовлетворить и установить кадастровую стоимость нежилых зданий равной рыночной стоимости, определенной отчетами об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о.Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении требований.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, пояснения оценщика ФИО1., исследовав материалы дела, суд считает заявленные ООО «Нептун» требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области. для целей налогообложения на 2017 года, утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Самарской области №1907 от 14.11.2016 года, включены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: № и №.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>; о нежилом здании с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость нежилых зданий определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011 года в отношении объекта с кадастровым номером: № в размере 62 062 038,14 рублей, в отношении объекта с кадастровым номером: № – в размере 44 523 479,18 рублей.

ООО «Нептун», являясь собственником вышеуказанных нежилых зданий, не согласилось с их кадастровой стоимостью и обратилось для определения их рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 16 804 671,07 рубль, нежилого здания с кадастровым номером № - в размере 11 584 179,12 рублей.

Истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и 30.12.2016 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Нептун» о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объектов недвижимости отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что: 1) информация по весам в описании оценщиком результатов расчета стоимости различными подходами на стр. № и стр. № отчета различается. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО №3; 2) не ясно, почему оценщик выбрал предложения именно по Советскому району, учитывая, что на странице № указано на наличие 150 тыс. кв.м. предложений по сегменту рынка. Нарушен п.22 ФСО №7.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Оценивая представленный отчет об оценке в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет является подробным, мотивированным и обоснованным, соответствующим требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., на дату определения кадастровой стоимости нежилых зданий.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В отчете приведены сведения о применяемых стандартах, о принятых при проведении оценки допущениях, сведения о заказчике и об оценке. Оценщик описал объекты оценки, количественные и качественные характеристики объектов оценки, их местоположение, провел анализ достаточности и достоверности информации, сделал вывод о наиболее эффективном использовании, провел анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов.

В результате проведенного анализа оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов является – использование их в качестве административных зданий /страница № отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный и затратный подходы.

От применения доходного подхода оценщик мотивированно отказался.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода оценщик определил стоимость нового строительства на основании метода сравнительной единицы, метода индексации затрат, метода укрупненных удельных показателей, сметный расчет, определил прибыль предпринимателя (24,9%), произвел оценку износа, расчет физического износа, после чего определил величину рыночной стоимости спорных объектов в рамках затратного подхода с кадастровым номером № составил 15 844 546,69 рублей, с кадастровым номером № размере 13 018 051,12 рубль.

Расчет стоимости земельного участка оценщик произвел методом сравнения продажи в рамках сравнительного подхода, в результате которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составил 4 471 809,86 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составила 5 777 658,77 рублей.

В соответствии с подпунктами «а», «б», «в», «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и /или/ предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж приведено на страницах № отчета.

Объекты оценки являются отдельно стоящими офисными зданиями, характеризуются большим размером площади и на дату оценки находились в состоянии черновой отделки.

Проведя мониторинг предложений по продаже офисных зданий, оценщиком было подобрано 3 объекта-аналога, имеющие площадь от 1 300 до 3 300 кв.м., расположенные в Советском, Красноглинском районах г. Самара, наиболее близких с оцениваемыми объектами по ценообразующим факторам.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Были введены корректировки на торг /11,9%/, на местоположение, в связи с тем, что объекты аналоги и объекты оценки расположены в разных районах г. Самары. Также применена корректировка на площадь.

В результате расчета рыночная стоимость объектов оценки сравнительным подходом с кадастровым номером № составил 17 369 450,11 рублей, рублей, с кадастровым номером № составила – 10 740 725 рублей.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты и присвоив сравнительному подходу весовой коэффициент 62,96%, а затратному 37,04%, оценщик пришел к выводу о том, что величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № составила 16 804 671,07 рубль, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 11 584 179,12 рублей.

В соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что замечания Комиссии к отчету об оценке являются необоснованными.

Оценщик ФИО1, будучи допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснила, что отчет об оценке составлялся ею лично. Исследуемые объекты располагаются в Куйбышевском районе г. Самара, на берегу реки Самарка, на территории лодочной станции, эксплуатируются в качестве административного корпуса при лодочной станции.

На странице № отчета в части информации по весам подходов содержится техническая ошибка.

Расчет рыночной стоимости объектов капитального строительства произведен верно.

На странице № отчета описаны правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов.

Объектами оценки являются отдельно-стоящие офисные здания, характеризующиеся большими площадями, которые на дату оценки находились в состоянии черновой отделки. В связи с чем, при отборе объектов-аналогов рассматривались офисные здания, имеющие большую площадь, находящиеся в состоянии черновой отделки. Провести более подробный анализ рынка офисных зданий аналогичных объектам оценки не представляется возможным, в связи с ограниченной выборкой.

Для определения стоимости объекта оценки в границах Красноглинского и Советского районов г. Самара, предложения о продаже офисных зданий на дату оценки отсутствовали. Были отобраны 3 объекта-аналога, наиболее подходящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке описаны на страницах № отчета. Итоговая рыночная стоимость определена с учетом НДС. Система налогообложения не относится к рыночной стоимости. Вводились корректировки на торг, на местоположение, на площадь.

Замечания Комиссии к отчету об оценке не влияют на величину рыночной стоимости объектов оценки, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых зданий, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилых зданий по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке нежилого здания с кадастровым номером № в размере 16 804 671,07 рубль, нежилого здания с кадастровым номером: № - в размере 11 584 179,12 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 30.12.2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ООО «Нептун» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 16 804 671,07 рубль.

Датой обращения ООО «Нептун» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 30.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина