Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» – Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пермская финансово-производственная группа» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Пермская финансово-производственная группа» (далее – ООО «ПФП-группа», административный истец) обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости – наименование: административное здание с кадастровым номером **, площадью 3476,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 115160714 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца БорисовП.А., действующий на основании доверенности, на удовлетворении административного искового заявления настаивал.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Агафонова Т.А., действующая на основании доверенности, с иском не согласна, считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованные лица Правительство Пермского края, Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю представителей в суд не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу с положений части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Судом установлено, что ООО «ПФП-группа» является собственником объекта недвижимости – наименование: административное здание с кадастровым номером **, площадью 3476,8 кв.м, расположенного по адресу: ****, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2018 года определена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 и составляет 215 507 014,24 рублей.

Согласно отчету об оценке объекта капитального строительства № 9102 от 9 августа 2019 года, выполненного ООО «Промпроект-Оценка»», рыночная стоимость данного административного здания на дату оценки *** составляет 115160 714 рублей.

В соответствие со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Федерального закона 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Правовой интерес ООО «ПФП-группа» в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края «О налогообложении в Пермском крае», приложения к постановлению Правительства Пермского края от 29 ноября 2018 года № 756-п «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

В соответствии со статьёй 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке» (ФСО № 3), утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299.

Оценив отчёт об оценке № 9102 от 9 августа 2019 года, составленный оценщиком ООО «Промпроект-Оценка» М., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчёт соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик М. является членом Саморегулируемой организации оценщиков – некоммерческое партнерство «Деловой союз оценщиков», гражданская ответственность оценщика застрахована.

Оценщик ООО «Промпроект-Оценка» провёл анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. В отчёте объясняется выбор сравнительного и затратного подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводятся обоснования отказа от применения доходного подхода.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

На замечания относительно отчета 9102 от 9 августа 2019 года, представленные административным ответчиком, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения, содержащие, в том числе, ответы на замечания по вычету налога на добавленную стоимость при расчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, применённые при проведении оценки, а также в части несоответствия использованных аналитических данных о рынке недвижимости фактическим данным на дату оценки объекта оценки.

Довод стороны административного ответчика о том, что оценщиком некорректно определен коэффициент сейсмичности, не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. При определении корректирующего коэффициента на различие в сейсмичности оценщиком был использован сборник КО-Инвест «Общественные здания, 2016». Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в данном справочнике. Разделом 1 сборника КО-Инвест базовый коэффициент здания при сейсмичности определен 6 баллов. Для определения района сейсмичности для оцениваемого объекта используется раздел 4.2 сборника КО-Инвест «Общественные здания, 2016». В соответствии с данным разделом город Пермь может иметь разные значения по сейсмичности в зависимости от вида карты Общего сейсмического районирования территории Российской Федерации ОСР-97 (А, В или С). В соответствии с рекомендациями по применению карт ОСР (указаны на странице 499 сборника КО-Инвест «Общественные здания, 2016») объект оценки можно отнести в карте А (Массовое строительство жилых, общественных и производственных зданий). Для данной карты сейсмичность по городу Перми отсутствует, соответственно, в применении корректировки на сейсмичность нет необходимости, в связи с чем коэффициент на сейсмичность определен оценщиком корректно.

Доводы представителя административного ответчика о неверно подобранном объекте-аналоге в рамках затратного подхода судом признаются необоснованными. Так предложенный в возражениях аналог на странице 174 имеется существенное отличие по этажности с объектом оценки, при этом соответствующие корректировки на этажность отсутствуют. По объекту аналогу на странице 182, предложенному административным ответчиком следует указать на иной класс конструктивной системы (КС-3), тогда как объект аналог относиться к классу КС-1.

Не могут быть признаны обоснованными доводы возражений в части отсутствия корректировок по объекту-аналогу № 1, который имеет дополнительное улучшение – гараж, поскольку наличие вспомогательных помещений небольшой площади у недвижимости анализируемого сегмента не являются в данном случае ценообразующим фактором.

Приведенные административным ответчиком доводы возражений об ином диапазоне стоимости объекта оценки с использованием иной совокупности объектов аналогов, чем применена оценщиком, а также с учетом средней цены предложения по данным Аналитического центра ОАО «КД-Консалтинг» не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку использованная административным ответчиком выборка объектов-аналогов для определения диапазона стоимости не отвечает принципу относимости по площади, по расположению встроенные помещения, объект оценки здание, по дате предложения. Размеры коэффициентов при проведении ответчиком корректировок на дату, на торг, на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в возражениях не указаны. Применение же средней рыночной стоимости Аналитического центра не является корректным, поскольку такая рыночная стоимость определенная Аналитическим центром не учитывает индивидуальные особенности объекта оценки, а является общей по соответствующему сегменту рынка.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик ООО «Промпроект-Оценка» при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

Анализ отчёта об оценке 9102 от 9 августа 2019 года, имеющегося в материалах дела письменных пояснений на возражения Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края по административному исковому заявлению относительно приведённого отчёта об оценке, позволяет прийти к однозначному выводу об отсутствии оснований для назначения по делу экспертизы, которые приведены в части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив и оценив в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 115160714 рублей по состоянию на 1 января 2018 года в соответствии с отчётом об оценке от 9 августа 2019 года № 9102, в связи с чем исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи ООО «ПФП-группа» заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в Пермский краевой суд – 26 августа 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пермская финансово-производственная группа» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – административное здание с кадастровым номером ** площадью 3476,8 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 115160714 (сто пятнадцать миллионов сто шестьдесят тысяч семьсот четырнадцать) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 августа 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 29 октября 2019 г.

Решение суда не вступило в законную силу.

Судья (подпись)