Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-676/2021 по административному исковому заявлению АО «Агрокомплекс Горки-2» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Агрокомплекс Горки-2» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Просило установить кадастровую стоимость земельных участков, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.Представлен отчет об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком МОБТИ. В обоснование иска указало, что являлся собственником земельных участков. Постановлениями администрации Одинцовского муниципального района <данные изъяты> виды разрешенного использования Земельных участков изменены с «для сельскохозяйственного производства» на «для индивидуального жилищного строительства» и на «малоэтажная жилая застройка». Согласно пункту 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.Порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости определен ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности). В соответствии с абз. 1, 2 названной нормы Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).Существенная разница между государственной кадастровой стоимостью Земельных участков и их рыночной стоимостью, определенной на ту же дату, нарушает права и законные интересы административного истца в связи со следующим. Постановлением Правительства Московской области от 31.12.2013 № 1190/57 утвержден Порядок определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, и Перечня видов объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для развития Московской области (далее - Порядок).Согласно п. 3 Порядка размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется Министерством имущественных отношений Московской области с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на день подачи заявления собственника земельного участка видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования. АО «Агрокомплекс Горки-2» получены уведомления Министерства имущественных отношений Московской области об оплате изменения ВРИ Земельных участков на общую сумму 77 013 605,65 руб.Размер платы за изменение ВРИ Земельных участков, рассчитанный исходя из разницы между рыночной стоимостью Земельных участков и их кадастровой стоимостью, установленной после изменения ВРИ, составит 51 436 692 руб. Таким образом, необоснованно заниженная (относительно действительной рыночной стоимости) государственная кадастровая стоимость Земельных участков, определенная исходя из ВРИ «для сельскохозяйственного производства» существенно увеличивает разницу между указанной кадастровой стоимостью и кадастровой стоимостью, установленной после изменения ВРИ земельных участков, что, в свою очередь, необоснованно увеличивает размер платы за изменение ВРИ земельных участков.Указанное обстоятельство нарушает права административного истца на экономически обоснованный расчет оплаты за изменение вида разрешенного использования земельных участков, в связи с чем просило пересмотреть кадастровую стоимость объектов недвижимости и установить кадастровую стоимость согласно отчету.

Представитель административного истца в судебном заседании просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном отчетом. Требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании против выводов оценщика МОБТИ не возражал.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав представителя административного истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратится в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1 числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 3 августа 2018 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 334-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы по налогу на имущество организаций начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Судом установлено, что истец являлся собственником земельных участков:

<данные изъяты>

В настоящее время после раздела и объединения земельных участков, указанных выше, собственником объектом недвижимости также является административный истец.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, в отношении земельных участков изначально Министерствам экологии и природопользования Московской области и ФГБУ ФКП Росреестра была установлена следующая кадастровая стоимость, исходя из вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства»:

- <данные изъяты>

<данные изъяты>

Постановлениями администрации Одинцовского муниципального района Московской области виды разрешенного использования Земельных участков изменены с «для сельскохозяйственного производства» на «для индивидуального жилищного строительства» и на «малоэтажная жилая застройка».

Таким образом, разница между государственной кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной стоимостью, определенной на ту же дату, нарушает права и законные интересы административного истца в связи со следующим.

Постановлением Правительства Московской области от 31.12.2013 № 1190/57 утвержден Порядок определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, и Перечня видов объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для развития Московской области (далее - Порядок).

Согласно п. 3 Порядка размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется Министерством имущественных отношений Московской области с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на день подачи заявления собственника земельного участка видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.

Так, АО «Агрокомплекс Горки-2» получены уведомления Министерства имущественных отношений Московской области об оплате изменения ВРИ Земельных участков на общую сумму 77 013 605,65 руб.

Размер платы за изменение ВРИ Земельных участков, рассчитанный исходя из разницы между рыночной стоимостью Земельных участков и их кадастровой стоимостью, установленной после изменения ВРИ, составит 51 436 692 руб.

Заниженная (относительно действительной рыночной стоимости) государственная кадастровая стоимость Земельных участков, определенная исходя из ВРИ «для сельскохозяйственного производства» существенно увеличивает разницу между указанной кадастровой стоимостью и кадастровой стоимостью, установленной после изменения ВРИ земельных участков, что, в свою очередь, необоснованно увеличивает размер платы за изменение ВРИ Земельных участков.

Указанное обстоятельство нарушает права Административного истца на экономически обоснованный расчет оплаты за изменение вида разрешенного использования Земельных участков.

В настоящее время к АО «Агрокомплекс Горки-2» Министерством имущественных отношений Московской области предъявлены требования о принудительном взыскании оплаты за изменение ВРИ Земельных участков в полном объеме.

Таким образом, на день обращения АО «Агрокомплекс Горки-2» с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков оспариваемая кадастровая стоимость подлежит применению и ее размер затрагивает права административного истца.

Следовательно, АО «Агрокомлекс Горки-2» имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

Досудебный порядок истцом соблюден.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении их кадастровой стоимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объектов по состоянию на <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.

При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

С целью определения рыночной стоимости Земельных участков Административный истец обратился к независимому оценщику ГУП МО «МОБТИ» для подготовки отчета о рыночной стоимости рассматриваемых Земельных участков на дату определения ихкадастровой стоимости исходя из категории земель-земли сельскохозяйственного назначения и вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

В соответствии с Отчетом об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, подготовленным ГУП МО «МОБТИ», рыночная стоимость земельных участков составила:

- <данные изъяты>

<данные изъяты>

С выводами, содержащимися в отчете, согласился административный истец и представитель Министерства имущественных отношений МО.

Иные лица возражений против отчета в суд не представил.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании отчета.

Отчет содержит подробное описание проведенного исследования, указание на применение при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Отчет понятен по своему содержанию, составлен в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы оценщика.

В отчете содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения выбраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и виду разрешенного использования земель.

В процессе работы оценщик проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов и пришел к выводам, изложенным в отчете.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная отчетом, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному отчету у суда не имеется, поскольку он является допустимым по делу доказательством.

Соглашаясь с отчетом, суд исходит из анализа рынка, приведенного в нем.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 7 Постановления № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению частично, только к административным ответчикам Филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Московской области, Министерству экологии и природопользования Московской области, а к остальным ответчикам необходимо отказать.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «Агрокомплекс Горки-2» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- <данные изъяты>

<данные изъяты>

Настоящая кадастровая стоимость каждого земельного участка действует до даты установления новой кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В.Смышляева

Дата изготовления мотивированного решения – 25.05.2021