Дело №3а- 67/2020
33OS0000-01-2020-000051-83
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Владимир 14 апреля 2020года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Самылова Ю.В.
при секретаре Кротковой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2015 года,
у с т а н о в и л:
ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – одноэтажного здания с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв. м., расположенного по адресу: **** в размере его рыночной стоимости **** рублей по состоянию на 01 марта 2015 года.
В обоснование заявленных требований указал, что ему на праве общей долевой собственности принадлежит ? объекта недвижимости – нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв. м., расположенного по адресу: ****.
Постановлением администрации Кольчугинского района Владимирской области от 10 ноября 2015 года № 997 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Кольчугинского района, за исключением объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Владимирской области, земельных участков» утверждена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере **** рублей **** копеек по состоянию на 01 марта 2015 года.
Вместе с тем, согласно отчету № Н-2019/11-06 от 12 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненному частнопрактикующим оценщиком ИП ФИО2, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости – одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв. м., расположенного по адресу: **** по состоянию на 01 марта 2015 года составляет **** рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, от 26 декабря 2019 года № 791 заявление ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** отклонено.
По мнению административного истца, несоответствие кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его рыночной стоимости влечет необходимость уплаты налога в завышенном размере, что нарушает его права как собственника.
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на статью 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО1 просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв. м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости – **** рублей по состоянию на 01 марта 2015 года.
Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, ходатайства об отложении дела не заявил.
Представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 в судебное заседание не явился, в представленном в суд письменном ходатайстве, поддерживая заявленные требования в полном объеме, просит: рассмотреть административное дело № 3а-67/2020 в отсутствие административного истца и его представителя на основании представленных доказательств, обратить внимание суда на состояние здания, которое находится в разрушенном состоянии и не эксплуатируется. Указывает, что в подтверждение данного факта к административному исковому заявлению был приложен технический план здания, в котором кадастровый инженер отразил состояние здания на дату осмотра, а именно: частичное оседание фундамента, деформация, щели, частичное разрушение стен, щели в кладке, выбоины, выкрашивание кладки, частичное разрушение перекрытия, щели между плитами, перекосы, отсутствие полов и оконных проемов. Удельный износ здания установлен в 64 %. В отчете об оценке приложены фотографии состояния здания. Данный факт о состоянии здания подтверждает в своем отзыве и администрация Кольчугинского района Владимирской области. Также в поддержание позиции администрации Кольчугинского района Владимирской области, указанной в отзыве, считает нецелесообразным проведение судебной оценочной экспертизы.
Административный ответчик – администрация Кольчугинского района Владимирской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, в представленном в суд письменном отзыве оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда. Указал, что в 2015 году в Кольчугинском районе проходила массовая оценка объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Владимирской области ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга». Ввиду невозможности проведения осмотра с фотофиксацией оценщики приводили в отчете наиболее распространенные типовые объекты сооружений различного назначения в рамках каждой группы. Объект оценщиками был отнесен к 5 группе – объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения. На момент оценки и на сегодняшний день объект находится в полуразрушенном состоянии: отсутствуют остекленение окон, двери, крыша, полы, перекрытия, часть стен имеет разрушения, вследствие чего объект не может быть использован по назначению. Считает проведение судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости нецелесообразным.
Административный ответчик - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), извещенное надлежащим образом о дате слушания дела, представителя в судебное заседание не направило, представило письменный отзыв, указав, что данное учреждение не наделено полномочиями по рассмотрению вопросов относительно установления кадастровой стоимости существующих объектов недвижимости, а также давать какие-либо заключения в отношении отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, приводить доводы, доказательства относительно законности отчетов. На основании изложенного и исходя из полномочий филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», закрепленных в Положении, утвержденном приказом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» от 30 декабря 2016 года П/533 «Об утверждении Положений о филиалах ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра и процессуального статуса Филиала в деле, а также отсутствия представленных доказательств о нарушении прав и законных интересов заявителя со стороны Филиала, просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, ходатайствовал о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.
Заинтересованное лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, представило письменный отзыв, в котором просило провести судебное заседание без участия своего представителя, указав, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, разрешение требований оставило на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо - администрация МО Ильинское сельское поселение Кольчугинского района Владимирской области извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, ходатайства об отложении дела не заявило.
Заинтересованное лицо - ФИО4, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайства об отложении дела не заявила.
Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие административного истца ФИО1 и его представителя по доверенности - ФИО3, представителей административных ответчиков - администрации Кольчугинского района Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, представителей заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Владимирской области, администрации МО Ильинское сельское поселение Кольчугинского района Владимирской области, заинтересованного лица - ФИО4, явка которых не признана судом обязательной.
Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, объект недвижимости – нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв. м., расположенный по адресу: ****, находится в общей долевой собственности ФИО1 (1/2 доли) и ФИО4 (1/2 доли).
Данный объект недвижимости является ранее учтенным, поставлен на государственный кадастровый учет 20 декабря 2012 года и находится на земельном участке с кадастровым номером ****.
Оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена постановлением администрации Кольчугинского района Владимирской области от 10 ноября 2015 года № 997 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Кольчугинского района, за исключением объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Владимирской области, земельных участков» по состоянию на 01 марта 2015 года и составляет **** рублей **** копейки.
13 декабря 2019 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости – нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика налога на имущество, обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Владимирской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****, приложив отчет об оценке № **** от 12 декабря 2019.
Решением Комиссии от 26 декабря 2019 № 791 заявление ФИО1 отклонено (т. 1, л.д. 89-91), что обусловило обращение административного истца 27 февраля 2020 года во Владимирский областной суд с настоящим административным иском (т.1,л.д.1-3).
Поскольку размер налога на имущество исчисляется налоговыми органами исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером **** кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на объем налоговых обязательств истца и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствие с его рыночной стоимостью.
Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью представлен выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2 отчет № **** от 12 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 01 марта 2015 года составляет **** рублей (т. 1, л.д. 14- 88).
К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик ФИО2 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности. ФИО2 имеет базовое высшее образование, является членом саморегулируемой организации оценщиков «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (СРО ООО «РОО»), включен в реестр членов СРО ООО «РОО» 12.09.2007 года за регистрационным № ****, имеет диплом Московского государственного университета экономики и статистики и информатики (МЭСИ) о профессиональной переподготовке по программе «Оценка предприятия (бизнеса), **** от 26.06.2002 (рег. № ****), квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** от 07.02.2018 г. по направлению «Оценка недвижимости», а также полис обязательного страхования ответственности оценщика в АО «АльфаСтрахование» № **** (т. 1, л.д. 25).
Оценивая отчет № **** от 12 декабря 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненный оценщиком ФИО2, наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке», ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» и ФСО №7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, приведены описание и развернутая характеристика оцениваемого объекта, а также данные о проведенных расчетах.
Проанализировав возможность применения затратного, доходного и сравнительного подходов для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, оценщик в отчете № **** от 12 декабря 2019 года пришел выводу о том, что затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является его точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Предоставленная в распоряжение оценщика техническая документация по объекту позволяет точно идентифицировать оцениваемое здание. Объем предоставленной и другой имеющейся в распоряжении информации (в том числе и специальной) позволил сделать вывод о применимости затратного подхода для оценки объекта. Таким образом, в процессе работы над отчетом для определения рыночной стоимости был применен затратный подход к оценке. При этом в рамках затратного подхода определялась стоимость строительства аналогичного объекта в текущем уровне цен с учетом величины накопленного износа.
Оцениваемое здание находится в состоянии непригодном для эксплуатации, следовательно, не может приносить какой – либо доход. Объем инвестиций, направляемых на ремонтные работы по восстановлению здания, не может быть определен с допустимой погрешностью. В связи с невозможностью определения потенциальных расходов и доходов от сдачи в аренду помещений в оцениваемом объекте было принято решение об отказе в применении доходного подхода.
Применение сравнительного подхода также признано нецелесообразным. Анализ рынка коммерческой недвижимости Владимирской области показал его относительную развитость. На дату оценки на рынке коммерческой недвижимости региона наблюдалось достаточное количество предложений по продаже в собственность зданий производственно – складского назначения. Все предлагаемые к продаже объекты недвижимости находились в состоянии, пригодном к немедленной эксплуатации. Учитывая, что оцениваемое здание является разрушенным, соответственно, не может быть реализовано в открытом рынке, расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом не производился.
Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.
В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объекта оценки, не заявлено. Напротив, оставляя разрешение заявленных требований на усмотрение суда, административный ответчик – администрация Кольчугинского района Владимирской области в своем отзыве на административный иск указывает, что на сегодняшний день объект находится в полуразрушенном состоянии: отсутствуют остекленение окон, двери, крыша, полы, перекрытия, часть стен имеет разрушения, вследствие чего объект не может быть использован по назначению, и полагает проведение судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости нецелесообразным.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества № **** от 12 декабря 2019 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, в основу выводов суда и установить рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 01 марта 2015 года в размере **** (****) рублей.
В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2015 года следует считать 13 декабря 2019 года, то есть дату его обращения в Комиссию.
Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л:
Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2015 года удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв. м., расположенного по адресу: **** по состоянию на 01 марта 2015 года в размере его рыночной стоимости **** (**** тысяч) рублей.
Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2015 года - 13 декабря 2019 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий
судья Владимирского областного суда Ю.В.Самылов
Мотивированное решение изготовлено 21 апреля 2020 года.