Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Колесниковой А.И., с участием представителя административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО2, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, заинтересованного лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27 июля 2016 года № 18, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27.07.2016 года № 18, которым на основании заявления ФИО4 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7530 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.12.2013г., в размере 6 553 133,1 руб., возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 19 376 873,7 руб. ФИО4, являясь арендатором данного земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. В договоре аренды земельного участка согласие на пересмотр отсутствует. ФИО4 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ФИО4 в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объектов недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности. Необоснованно отклонено применение доходного и затратного подходов.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, дополнительно пояснила, что оцениваемый земельный участок является незастроенным, при этом из семи объектов-аналогов только два являются незастроенными, хотя в приложении к отчету имеется информация о продаже других незастроенных земельных участках. По объявлению № 1 Оценщик неправильно в расчете указал площадь земельного участка (в объявлении – 7000 кв. м, у оценщика – 27000 кв. м; по объявлению № 7 нет информации о правах на земельный участок.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО4 представил полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФИО4 имеет право на пересмотр кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не требуемый согласия администрации г. Хабаровска. Административным истцом не представлено доказательств иного размера рыночной стоимости земельного участка, доводы о недостоверности Отчета надлежащими доказательствами не подтверждены.

Заинтересованное лицо ФИО4, против удовлетворения заявленных требований возражал по тем основаниям, что оспариваемое решение Комиссии является законным.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Оценка – Партнер» ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абз. второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № аренды земельного участка от 03.03.2014г. (с учетом соглашения от 28.12.2015г. об изменении условий договора №), заключенного между городским округом «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ФИО4, последний является арендатором земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 7530 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения складов для хранения сыпучих веществ в Железнодорожном районе г.Хабаровска (п.1.1 Договора, п. 1 Соглашения). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п. 3.1 Договора, п. 3 Соглашения). Срок действия договора определен по 11.02.2017г. (п. 2.1 Договора).

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040717:131 был поставлен 03.12.2013г. Разрешенное использование: для размещения складов для хранения сыпучих веществ.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 03.12.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 19 376 873,7 руб.

08.07.2016г. ФИО4 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 39/ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный 03.04.2016г. оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию 03.12.2013г. составляет 6 553 133,1 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-040316-1/5 от 12.05.2016г., составленное экспертом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

На заседании Комиссии от 27.07.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 66,2%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 03.12.2013г. в размере 6 553 133,1 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, члена комиссии ФИО7, при участии секретаря комиссии ФИО8

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 39/ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-040316-1/5 от 12.05.2016г.

Доводы административного истца об отсутствии у ФИО4 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Являясь арендатором земельного участка, арендная плата которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, ФИО4 имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Комиссией заявление ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления.

Органы местного самоуправления распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», т.е. заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ФИО4 соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

Обратившись в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, ФИО4 в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка представил Отчет № 39/ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-040316-1/5 от 12.05.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (часть 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (часть 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, суд считает не обоснованными, не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 03.12.2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен модифицированный метод выделения. Приведены обоснованные выводы об отказе от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источника информации об объектах аналогах использованы еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска «Вся недвижимость Хабаровска» № 45 (421) от 25.11.2013г., сайт «Публичная кадастровая карта» (http://maps.rosreestr.ru/Portal/).

Выкопировки и скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбран 1 кв. м земельного участка.

Первоначально Оценщиком было отобрано 7 объявлений о продаже незастроенных земельных участков (таблица 13), после проверки их на соответствие критериям отбора (описание которых приведено в Отчете), осталось три потенциальных объекта-аналога, каждый их которых был проверен на соответствие объекту оценки, в результате чего осталось 2 прямых аналога.

Поскольку указанного количества объектов-аналогов недостаточно для проведения оценки, Оценщик отобрал 51 объявление о продаже застроенных земельных участков (таблица 16), после проведения проверки на соответствие критериям отбора осталось 28 потенциальных аналогов, каждый из которых был проверен на соответствие объекту оценки, в результате чего осталось 4 объекта-аналога.

Для оцениваемого земельного участка, исходя из его назначения, применительно к видам разрешенного использования, определенным Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр, оценщик определил вид разрешенного использования ВРИ-9 – «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Для определения назначения объектов-аналогов, оценщик помимо информации, указанной в объявлениях, использовал данные «Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске», утвержденных Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. № 211 – распределение территории города по зонам, применительно к которым устанавливается градостроительный регламент.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение земельного участка (вид разрешенного использования); размер площади земельного участка.

Произведены корректировки: на торг, на услуги риэлтора, на местоположение, на размер площади. Расчеты корректировок и их описание приведены в Отчете.

Стоимость земельного участка определена в размере 6 553 133,1 руб.

Доводы представителя административного истца о том, что подобранные в рамках сравнительного подхода объекты не являются аналогами объекта оценки, являются не обоснованными и опровергаются вышеизложенными положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании, из которых следует, что застроенные земельные участки в качестве объектов-аналогов были ею отобраны в связи с недостатком незастроенных земельных участков, которые соответствовали бы объекту оценки по приведенным критериям, что не противоречит требования федеральных стандартов оценки. По объявлению № 1 действительно допущена опечатка в площади земельного участка, что не повлияло на результат оценки, поскольку данный объект не подошел по критериям отбора и не участвовал в расчетах. Право собственности на объект по объявлению № 7 было определено исходя из цены продажи, и отсутствия указания на продажу права аренды.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-040316-1/5 от 12.05.2016г., составленное экспертом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о рыночной стоимости земельного участка в ином размере, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27 июля 2016 года № 18, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 02 декабря 2016 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз